2022年10月中国房地产销售数据点评：十月整体销售平淡，国央企表现相对亮眼

10月销售金额环比下降2.6%，同比降幅28.4%。据克而瑞报道，2022年10月Top100开发商销售操盘金额为5560.7亿元，同比2021年10月仍有28.4%的降幅，相较于2020年10月下降51.4%；环比数据来看10月较9月环比下降2.6%，主要因为疫情多点散发影响开盘节奏；我们预计11月“因城施策”将继续执行，开发商推盘节奏在四季度加快，叠加去年同期基数较低等因素，环比数据或将正增长，同比降幅或将进一步收窄。 图1：Top100开发商单月销售操盘金额（亿元） 企业分化加剧，国央企表现亮眼。据克而瑞报道，Top20全口径销售排名的开发商中，保利发展、碧桂园及中海地产分别以430亿元、420亿元和315亿元排名前三；同比数据方面，共有9家开发商同比为正，其中国央企业占比超7成，中铁建、招商蛇口及华润置地分别以78%、53%和36%的同比增幅排名前三。融创及绿地等债券展期公司同比降幅较大，降幅分别为81%和65%。国央企经营稳定、市场信誉度高叠加10月加大促销力度，因此实现销售业绩增长。 图2：Top20开发商全口径销售金额及同比 因城施策持续出台，稳楼市成主旋律。宁波10月27日正式执行《宁波市区户口迁移实施细则》，规定实行“70年产权房即可落户”，取消“缴纳社保”要求；租赁落户从城镇地区统一街道的成套住宅连续租住登记和社保缴纳均满2年放宽至满1年；深圳、苏州、济南等16城落地执行二手房“带押过户”，北京试行“连环单”业务并行办理，降低了再入市门槛，又增加了买卖双方的可选择性，有助于进一步活跃房地产市场。 投资建议：重点关注凭借自身的资金和运营优势、同时强化产品力和保交付，在本轮行业调整期中发挥了稳定领军作用的头部央企保利发展；自身资金面的安全、产品力在市场上的认可度较高，年内新项目投资、推盘去化如期推进、行业排名稳步提升的优质民企。对地产行业维持“推荐”评级。 风险提示：信心修复不及预期，销售回暖不及预期。