11月销售金额环比下降0.3%,同比降幅25.5%。降幅较9、10月基本持平。据克而瑞报道,2022年11月Top100开发商销售操盘金额为5589.8亿元,同比2021年11月仍有42.6%的降幅,相较于2020年10月下降41.8%;环比数据来看11月较10月环比下降0.3%,主要因为疫情多点散发影响开盘节奏;我们预计12月随着国家三箭齐发全面支持房企融资,救项目与救企业并存,开发商推盘节奏在四季度加快,叠加去年同期基数较低等因素,环比数据或将正增长,同比降幅或将进一步收窄。 图1:Top100开发商单月销售操盘金额(亿元) 企业分化加剧,国央企表现相对亮眼。据克而瑞报道,Top20全口径销售排名的开发商中,碧桂园、保利发展及万科地产分别以380亿元、370亿元和361亿元排名前三;同比数据方面,共有7家开发商同比为正,其中国央企占比超7成,建发房产、华发股份及中国铁建分别以198%、60%和27%的同比增幅排名前三。融创及新城等公司同比降幅较大,降幅分别为78%和64%。 国央企经营稳定、市场信誉度高,因此实现销售业绩增长。 图2:Top20开发商全口径销售金额及同比 三箭齐发全面支持房企融资,救项目与救企业并存。11月8日交易商协会表示支持民营企业债券融资支持工具“第二支箭”,预计可支持约2500亿元民营企业债券融资;11月12日央行和银保监会又联合发布“央十六条”,为房企的经营性融资以及“保交楼”专项融资提供改善支持。此11月28日,证监会又公布了“股权融资优化5条新政”,帮助房企打通股权融资渠道。至此,信贷、债券、股权三箭齐发全面支持房企融资,“输血”优质房企恢复经营“造血”功能,纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。 投资建议:关注销售发力且长期聚焦一二线的央企及混合制房企:招商蛇口、保利发展、金地集团、万科A,以及一线强二线城市货值较高,销售潜力较大的地方国企:建发国际、建发股份、华发股份。 风险提示:信心修复不及预期,销售回暖不及预期。