济南土拍零距离（16/22）：三拍凉意明显，城投仍是拿地主力

10月31日，济南完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■济南本轮土拍调整拿地前规则，试行预公告出让，拿地中、拿地后规则基本不变。拿地前，限马甲、严控购地资金来源等规则不变，最低保证金比例要求仍为20%；济南本轮土拍试行预公告出让，预公告期内住宅用地竞买意 固定收益主题报告 济南土拍零距离（16/22）：三拍凉意明显，城投仍是拿地主力 2022年11月05日 证券研究报告 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 向金为人民币300万元-500万元，原则上最高不超过500万元；商业用地和 其他用地竞买意向金为人民币100万元-200万元，原则上最高不超过200万元。此外，预公告申请人在触发最高限价后的竞建筑品质和建设进度环节中， 相关报告 金融资源盘点与省内城投支持（2）：四川篇 2022-08-12 具有优先竞得土地使用权权限，以及预公告申请人的第二期出让价款缴纳时间可在正式出让公告规定时间基础上延后30天。拿地中、拿地后规则基本不变。此外，此前流拍或终止出让地块通过降低起拍金额方式重新出让。 ■济南本轮土拍广义流拍率有所改善，平均溢价率仍处较低水平，所有地块均底价成交，土拍凉意明显。2022年三轮土拍合计推地28宗，供地数量较今年第二轮的22宗有所增加；无地块流拍或撤销，在预出让制度下，广义流拍率较今年首轮的40.0%明显改善，与今年第二轮持平；成交28宗，成交金额74.1亿，所有地块均底价成交，土拍凉意明显。横向对比，在已完成三轮土拍的16城中，济南广义流拍率为16城最低水平，平均溢价率低于16城平均水平2.0%。从区位来看，济南本轮土拍地块区位一般，主城区共推地6 宗，占比21.4%；历城区、长清区、起步区分别供地6宗、6宗、4宗，章丘区、高新区、莱芜区、钢城区供地数量均在1-3宗。济南本轮土拍所有地块均底价成交，2022年3月以来济南商品房销售面积累计同比持续为负，截至2022年8月，商品房销售面积累计同比降至-34.4%，济南楼市持续低迷，房企参拍仍较谨慎。 ■城投成拿地主力，国、民企参与度减弱。济南本轮土拍国企全口径拿地金额12.4亿，拿地金额占比16.7%，较今年第一、二轮的53.3%、32.2%大幅下降。葛洲坝、济莱地产、长清农发分别拿地7.0亿、5.0亿、0.3亿，未见主流国企拿地。民企拿地意愿仍较低，全口径拿地金额4.8亿，拿地金额占比6.4%，较今年第二轮的15.5%有所下降。中康地产、山东益生臵业分别拿地3.3亿、 1.5亿，未见主流民企拿地。国、民企拿地意愿较低下，城投拿地占比进一步提升。城投全口径拿地金额64.0亿，拿地金额占比86.4%，较今年第一、二轮的39.1%、76.7%进一步提升。济南城投集团21.2亿拍得5宗地，济南城建 20.3亿拍得6宗地，济南城发集团、槐荫城投分别拿地6.8亿、6.1亿，历城控股、钢城城发城乡融合等也均有拿地。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 解码可转债的发行、上市与 2022-08-12 交易 六个问题拆解城投定融：如 2022-08-11 何识别和评估风险？ 通胀不及预期，债市或延续2022-08-10 震荡——7月通胀数据解读 7月城投整合跟踪：节奏加 快，苏赣领先——城投整合2022-08-09 系列四 内容目录 1.调整拿地前规则，试行预公告出让3 2.土拍凉意明显，底价成交为主3 3.城投成拿地主力，国、民企参与度减弱6 图表目录 图1：济南2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）4 图2：广义流拍率有所改善，平均溢价率仍处较低水平（%）4 图3：济南广义流拍率为16城最低水平4 图4：济南平均溢价率低于16城平均水平4 图5：2022年3月以来济南商品住宅累计销售面积持续负增长（%）5 图6：城投拿地占比进一步提升，国、民企拿地意愿降低（%）6 表1：拿地前试行预公告出让，拿地中、拿地后规则基本不变3 表2：济南2022年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米）4 10月31日，济南完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.调整拿地前规则，试行预公告出让 济南本轮土拍调整拿地前规则，试行预公告出让，拿地中、拿地后规则基本不变。拿地前，限马甲、严控购地资金来源等规则不变，最低保证金比例要求仍为20%；济南本轮土拍试行预公告出让，预公告期内住宅用地竞买意向金为人民币300万元-500万元，原则上最高不超过500万元；商业用地和其他用地竞买意向金为人民币100万元-200万元，原则上最高不 超过200万元。此外，预公告申请人在触发最高限价后的竞建筑品质和建设进度环节中，具有优先竞得土地使用权权限，以及预公告申请人的第二期出让价款缴纳时间可在正式出让公告规定时间基础上延后30天。拿地中、拿地后规则基本不变。 此外，此前流拍或终止出让地块通过降低起拍金额方式重新出让。如历城区的两个组团地块，起拍金额分别下降13.7%、15.3%。 表1：拿地前试行预公告出让，拿地中、拿地后规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 限马甲、严控购地资金来源限马甲；严控购地资金来 20%-100% 22年二轮 源；仅济阳区地块不允许联 15% 合竞买 竞建筑品质和建设进度 延长土地金缴纳期限 - 除高新区2宗地块外，其余地块土地金均须在2022年 12月25日前付清 22年三轮限马甲；严控购地资金来 源；试行预公告出让 20%-30%- 资料来源：济南政府官网，安信证券研究中心 2.土拍凉意明显，底价成交为主 济南本轮土拍广义流拍率有所改善，平均溢价率仍处较低水平，所有地块均底价成交，土拍凉意明显。2022年三轮土拍合计推地281宗，供地数量较今年第二轮的22宗有所增加；无地块流拍或撤销，在预出让制度下，广义流拍率较今年首轮的40.0%明显改善，与今年第二轮持平；成交28宗，成交金额74.1亿，所有地块均底价成交，土拍凉意明显。横向对比， 在已完成三轮土拍的17城中，济南广义流拍率为17城最低水平，平均溢价率为17城最低水平。 1济南本轮土拍共推地32宗，其中10宗商服地块、4宗非涉宅类地块（医疗卫生用地、娱乐用地、殡葬用地、仓储用地），该4宗地不纳入统计 图1：济南2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）图2：广义流拍率有所改善，平均溢价率仍处较低水平（%） 2021年首轮2021年二轮2021年三轮 120 100 80 60 40 20 0 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 300 250 200 150 100 50 2022 2022 2022 2021 2021 2021 0 45% 2022年首轮 2022年二轮 2022年三轮 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 年年年年年年首二三首二三轮轮轮轮轮轮 5% 0% 流拍率 广义流拍率 平均溢价率 资料来源：济南政府官网，安信证券研究中心资料来源：济南政府官网，安信证券研究中心 图3：济南广义流拍率为17城最低水平图4：济南平均溢价率为17城最低水平 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 广义流拍率 17 南合广厦深福青成武无上杭北宁苏天济城京肥州门圳州岛都汉锡海州京波州津南平 均 平均溢价率 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 杭合深宁北上苏广福南青成武厦天无济 州肥圳波京海州州州京岛都汉门津锡南 资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心 各板块均底价成交。整体来看，济南本轮土拍地块区位一般，主城区2共推地6宗，占比21.4%；历城区、长清区、起步区分别供地6宗、6宗、4宗，章丘区、高新区、莱芜区、钢城区供地数量均在1-3宗。济南本轮土拍所有地块均底价成交，2022年3月以来济南商品房销售 面积累计同比持续为负，截至2022年8月，商品房销售面积累计同比降至-34.4%，济南楼市持续低迷，房企参拍仍较谨慎。 表2：济南2022年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼 面价 溢价率 成交价格 竞得单位 槐荫区 2022TDGP04C0102 底价成交 2025.0 2025.0 0.0% 51691 济南城建 天桥区 2022TDGP05C0103 底价成交 3318.7 3318.7 0.0% 24500 济南城建 历城区 2022TDGP12C0104 底价成交 1381.0 1381.0 0.0% 14870 历城控股 长清区 2022TDGP13C0106 底价成交 1800.2 1800.2 0.0% 3375 长清农发 市中区 2022TDGP03R0087 底价成交 4080.5 4080.5 0.0% 27806 葛洲坝&市中城发集团 市中区 2022TDGP03R0088 底价成交 4092.5 4092.5 0.0% 42391 葛洲坝&市中城发集团 市中区 2022TDGP03R0089 底价成交 3455.9 3455.9 0.0% 64235 济南城建 2中心城区：槐荫区、历下区、天桥区、市中区 槐荫区 2022TDGP04R0090 底价成交 4800.0 4800.0 0.0% 61249 槐荫城投 历城区 2022TDGP12R0091 底价成交 7450.1 7450.1 0.0% 29559 济南城投集团 历城区 2022TDGP12R0092 底价成交 7450.1 7450.1 0.0% 34021 济南城投集团 历城区 2022TDGP12R0093 底价成交 6800.1 6800.1 0.0% 36294 济南城投集团 历城区 2022TDGP12R0094 底价成交 6000.0 6000.0 0.0% 49938 济南城投集团 历城区 2022TDGP12R0095 底价成交 6370.0 6370.0 0.0% 62095 济南城投集团 长清区 2022TDGP13R0096 底价成交 2788.6 2788.6 0.0% 10894 济南城发集团 长清区 2022TDGP13R0097 底价成交 2422.5 2422.5 0.0% 25673 济南城发集团 长清区 2022TDGP13C0098 底价成交 1163.7 1163.7 0.0% 2166 济南城发集团 长清区 2022TDGP13C0099 底价成交 1215.2 1215.2 0.0% 27150 济南城发集团 长清区 2022TDGP13R0100 底价成交 2580.1 2580.1 0.0% 1759 济南城发集团 高新区 2022TDGP06C1003 底价成交 3990.1 3990.1 0.0% 14663 山东益生臵业 莱芜区 莱芜2021-1-1号 底价成交 2664.5 2664.5 0.0% 22000 济莱地产 莱芜区 莱芜2021-1-2号 底价成交 2738.8 2738.8 0.0% 10000 济莱地产 莱芜区 莱芜2021-20号 底价成交 1917.6 1917.6 0.0% 18200 济莱地产 章丘区 2022-7 底价成交 2522.8 2522.8 0.0% 32862 中康地产 起步区 2022TDGPQBC0003 底价成交 933.4 933.4 0.0% 26650 济南城建 起步区 2022TDGPQBR0004 底价成交 3750.0 3750.0 0.0% 20680 济南城建 起步区 2022TDGPQBR0005 底价成交 2851.3 2851.3 0.0% 15640 济南城建 起步区 2022TDGPQBC