固定收益主题报告：南京土拍零距离（3、22）：四拍凉意明显，城投成拿地主力

2022年11月19日 南京土拍零距离（3/22）：四拍凉意明显，城投成拿地主力 固定收益主题报告 证券研究报告 11月10日，南京完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 南京本轮土拍拿地前、拿地中规则基本不变，未设商品房毛坯限价。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则不变，均可联合竞买，保证金比例维持在20%。拿地中，地块溢价率限制在10%-15%之间，地价触顶后仍以摇号的方式确定竞得人。拿地后，南京本轮土拍延续今年第三轮土拍对商品房售价限制的放松， 所有地块仍均未设置商品房毛坯限价。 南京本轮土拍在地块大幅减少下，广义流拍率有所改善，平均溢价率进一步下降，全部地块底价成交，土拍凉意明显。南京2022 年第四轮土拍合计推地4宗，供地数量较今年第二、三轮的40宗以上大幅减少；无地块流拍、撤销，在供地数量大幅减少下，广义流拍率较今年第三轮32.6%大幅改善；成交4宗，成交金额 66.0亿，全部地块均以底价成交，平均溢价率较今年前三轮的4.1%、2.1%、0.8%进一步下降，土拍凉意明显。横向对比来看，目前仅无锡、苏州、南京3城完成第四轮土拍，南京广义流拍率 低于3城平均水平3.3%，3城今年第四轮土拍成交地块均以底价成交。从区位来看，本轮土拍地块质量相对较好，4宗地均为江北新区供地，均位于江北新区核心区域中央商务区之内，地理位置较优。但板块热度不高，因区域在售及待售住宅项目较多、周 边学校等资源尚处规划阶段、去化压力较大等原因均以底价成交。当前南京楼市仍未回暖，2022年3月以来南京商品房成交面积累计同比持续为负，截至2022年10月，商品房成交面积累计同比跌至-33.6%，新建商品住宅价格指数环比、二手房住宅价格指数环比也均为负，房企参拍较谨慎。 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 相关报告金融资源盘点与省内城投支 2022-11-18 持（9）：贵州篇银行保险基金增利率减信 2022-11-17 用，券商全面增配——10月托管数据点评城投债务透视（17）：黄石篇 2022-11-16 医药生物行业转债梳理（下） 2022-11-15 ——产业链看转债系列七长协定价机制延续、价格上 2022-11-14 涨，最新履约方案释放哪些信号？ 南京本轮土拍城投为拿地主力，城投全口径拿地金额66.0亿，拿地金额占比100%，明显高于今年前三轮的21.7%、37.8%、62.4%。江北产投28.7亿拍得2宗地，扬子国资、江北建投分别以21.9 亿、15.4亿各拍得1宗地，房企拿地意愿较低，未见国、民企参与拿地。 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 内容目录 1.本轮土拍规则基本不变，未设置商品房毛坯限价3 2.土拍凉意明显，全部地块以底价成交3 3.城投成拿地主力，未见国、民企拿地4 图表目录 图1.南京2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2.广义流拍率有所改善，全部地块均底价成交（%）3 图3.2022年3月以来南京商品房累计成交面积持续负增长（%）4 图4.2022年3月以来南京商品房累计成交面积持续负增长（%）4 表1：南京本轮土拍规则基本不变3 表2：南京2022年四轮土拍明细（元/方，万元）4 11月10日，南京完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.本轮土拍规则基本不变，未设置商品房毛坯限价 南京本轮土拍拿地前、拿地中规则基本不变，拿地后仍未设商品房毛坯限价。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则不变，均可联合竞买，保证金比例维持在20%。拿地中，地块溢价率限制在10%-15%之间，地价触顶后仍以摇号的方式确定竞得人。拿地后，南京本轮土拍延续今年第三轮土拍对商品房售价限制的放松，所有地块仍均未设置商品房毛坯限价。 表1：南京本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后 竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 限马甲；接受联合购 限售价仅1宗要求最低配建租赁住房面积 22年二轮 22年三轮 买竞买人；取消竞得地块数量限制 限马甲、严控购地资金来源；部分地块不 20%10%-15%摇号 放松住宅售价，13宗未设住宅销售限价 无最低配建要求;放宽摇号地块的商品住宅预售条件 允许联合竞买未设商品房毛- 22年四轮 限马甲、严控购地资 金来源；均可联合竞买 坯限价 资料来源：南京政府官网，安信证券研究中心 2.土拍凉意明显，全部地块以底价成交 南京本轮土拍在地块大幅减少下，广义流拍率有所改善，平均溢价率进一步下降，全部地块底价成交，土拍凉意明显。南京2022年第四轮土拍合计推地4宗，供地数量较今年第二、 三轮的40宗以上大幅减少；无地块流拍、撤销，在供地数量大幅减少下，广义流拍率较今 年第三轮32.6%大幅改善；成交4宗，成交金额66.0亿，全部地块均以底价成交，平均溢价率较今年前三轮的4.1%、2.1%、0.8%进一步下降，土拍凉意明显。横向对比来看，目前仅无锡、苏州、南京3城完成第四轮土拍，南京广义流拍率低于3城平均水平3.3%，3城今年第四轮土拍成交地块均以底价成交。 图1.南京2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）图2.广义流拍率有所改善，全部地块均底价成交（%） 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 701,200 601,000 50800 40600 30 20400 10200 2022 2022 2022 2022 2021 2021 2021 00 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 年年年年年年年首二三首二三四轮轮轮轮轮轮轮 0% 2022年二轮2022年三轮2022年四轮 流拍率广义流拍率平均溢价率 资料来源：南京政府官网，安信证券研究中心资料来源：南京政府官网，安信证券研究中心 板块热度不高，所有地块均底价成交。整体来看，本轮土拍地块质量相对较好，4宗地均为江北新区供地，均位于江北新区核心区域中央商务区之内，地理位置较优。但板块热度不高，因区域在售及待售住宅项目较多、周边学校等资源尚处规划阶段、去化压力较大等原因均以 底价成交。当前南京楼市仍未回暖，2022年3月以来南京商品房成交面积累计同比持续为负，截至2022年10月，商品房成交面积累计同比跌至-33.6%，新建商品住宅价格指数环比、二手房住宅价格指数环比也均为负，房企参拍较谨慎。 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 江北新区 NO.新区2022G12 底价成交 21152.0 21152.0 0.0% 154000 江北建投 江北新区 NO.新区2022G13 底价成交 22665.5 22665.5 0.0% 130000 江北产投 江北新区 NO.新区2022G14 底价成交 21949.0 21949.0 0.0% 157000 江北产投 江北新区 NO.新区2022G15 底价成交 22723.0 22723.0 0.0% 219000 扬子国资 表2：南京2022年四轮土拍明细（元/方，万元） 资料来源：安信证券研究中心 图3.2022年3月以来南京商品房累计成交面积持续负增长（%） 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 150% 南京:新建商品住宅价格指数:环比 南京:商品房成交面积:住宅:累计同比(右) 南京:二手住宅价格指数:环比 100% 50% 0.0%0% -0.5% -1.0% -1.5% -50% -100% -2.0% 2020/12020/52020/92021/12021/52021/92022/12022/52022/9 -150% 资料来源：WIND，安信证券研究中心 3.城投成拿地主力，未见国、民企拿地 南京本轮土拍城投为拿地主力，城投全口径拿地金额66.0亿，拿地金额占比100%，明显高于今年前三轮的21.7%、37.8%、62.4%。江北产投28.7亿拍得2宗地，扬子国资、江北建投 分别以21.9亿、15.4亿各拍得1宗地，房企拿地意愿较低，未见国、民企参与拿地。图4.2022年3月以来南京商品房累计成交面积持续负增长（%） 2021年首轮 2022年首轮 2021年二轮 2022年二轮 2021年三轮 2022年三轮 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额 资料来源：WIND，安信证券研究中心 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 免责声明 接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准，如有需要，客户可以向本公司投资顾问进一步咨询。 在法律许可的情况下，本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务，提请客户充分注意。客户不应将本报告为作出其投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议，无论是否已经明示或暗示，本报告不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证。在任何情况下，本公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告版权仅为本公司所有，未经事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“安信证券股份有限公司研究中心”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 本报告的估值结果和分析结论是基于所预定的假设，并采用适当的估值方法和模型得出的，由于假设、估值方法和模型均存在一定的局限性，估值结果和分析结论也存在局限性，请谨慎使用。 安信证券股份有限公司对本声明条款具有惟一修改权和最终解释权。 安信证券研究中心 深圳市 地址：深圳市福田区福田街道福华一路19号安信金融大厦33楼邮编：518026 上海市 地址：上海市虹口区东大名路638号国投大厦3层邮编：200080 北京市 地址：北京市西城区阜成门北大街2号楼国投金融大厦15层邮编：100034