房地产行业跟踪周报：津、宁两地土拍平淡，二手房成交持续改善

房地产行业跟踪周报 证券研究报告·行业跟踪周报·房地产 津、宁两地土拍平淡，二手房成交持续改善2022年10月24日 增持（维持） 投资要点 上周（2022.10.15-2022.10.21，下同）：房地产板块（SW）涨跌幅-2.25%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-2.59%，-1.00%，超额收益分别为+0.34%、-1.25%。 房地产基本面与高频数据：（1）房产市场：上周60城新房成交面积333.4 证券分析师房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 研究助理白学松 执业证书：S0600121050013 baixs@dwzq.com.cn 行业走势 万平，环比-6.8%，同比-22.6%；2022年10月1日-10月21日累计成交房地产沪深300 781.4万平，同比-27.6%。2022年累计成交15080.5万平，同比-34.0%。 上周20城二手房成交面积151.0万平，环比-16.8%，同比+57.1%；2022 年10月1日-10月21日累计成交336.6万平，同比+63.6%。2022年累 计成交5188.5万平，同比-19.8%。上周16城新房累计库存9542.9万平，环比-0.3%，同比+5.7%。16城新房去化周期为12.6个月，环比变动+0.1个月，同比变动+2.2个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为10.9个月、12.7个月、35.2个月，环比分别变动-0.1个月、+0.2个 月、+1.1个月。（2）土地市场：2022年10月17日-2022年10月23日 百城供应土地数量环比-5.3%，同比-8.9%，供应土地建筑面积环比 +5.9%，同比-1.6%。百城土地成交建筑面积环比-24.2%，同比-28.8%；成交楼面价环比+55.9%、同比+27.7%；土地溢价率环比-0.9pct，同比-0.3pct。 重点数据与政策：（1）对于涉房地产企业，证监会在确保股市融资不投向房地产业务的前提下，允许部分存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。具体条件包括：自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务收入、利润占企业当期相应指标比例不超过 10%；参股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务产生的投资收益占企业当期利润比例不超过10%。（2）本周天津、南京完成第三批集中供地，整体表现平淡，地方城投托底明显。天津第三轮集中供地17宗地 块全部成交，总金额99.0亿元，挂牌起始价98.8亿元，整体溢价率 0.13%；南京第三批集中供地14宗延期，成交的32宗涉宅用地中1宗流拍、27宗底价成交、3宗溢价、1宗触顶、土地出让金约275亿元，整体溢价率2.6%。 周观点：近期出现融资放松的新迹象，头部民营房企正推进第二轮增信融资。我们预计后续地产政策不会出现方向性转变，将会在现有政策框架体系中维持宽松状态，直至市场恢复平稳。此轮放松周期持续性强，放松效应仍在累积，随着居民购房信心逐渐回复，回暖可期。中长期看， 随着风险房企收缩，更多资源整合机会和购买力向高信用头部公司集聚。建议关注：1）房地产开发：保利发展、招商蛇口、华发股份、建发国际集团；2）物业管理：招商积余、华润万象生活、新大正；3）房地产经纪行业：我爱我家。 风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。 15% 11% 7% 3% -1% -5% -9% -13% -17% -21% -25% 2021/10/252022/2/222022/6/222022/10/20 相关研究 《未来中国房地产市场规模还有多少空间？》 2022-10-24 《新房成交环比回升，政策宽松有望延续》 2022-10-17 1/17 东吴证券研究所 内容目录 1.板块观点4 2.房地产基本面与高频数据6 2.1.房产市场情况6 2.2.土地市场情况9 2.3.房地产行业融资情况10 3.行业和公司动态跟踪11 3.1.行业政策跟踪11 3.2.板块上市公司重点公告梳理12 4.行情回顾14 5.投资建议15 6.风险提示16 2/17 东吴证券研究所 图表目录 图1：60城新房成交套数6 图2：60城新房成交面积6 图3：20城二手房成交套数6 图4：20城二手房成交面积6 图5：一、二、三四线城市去化周期7 图6：一线城市商品房库存及去化周期7 图7：二线城市商品房库存及去化周期7 图8：三四线城市商品房库存及去化周期7 图9：16城商品房库存及去化周期8 图10：百城土地供应数量9 图11：百城土地供应规划建筑面积9 图12：百城土地成交建筑面积9 图13：百城土地成交楼面均价9 图14：百城土地成交溢价率10 图15：房企信用债发行额（周度）10 图16：房企信用债发行额（月度）10 图17：REITs周涨跌幅（%）11 图18：房地产板块走势与Wind全A和沪深300对比（2021年以来涨跌幅）14 表1：上市公司盈利预测与估值（2022.10.21）5 表2：主要城市成交信息汇总8 表3：上周中央重点政策汇总11 表4：上周地方重点政策汇总11 表5：上周公司重点公告跟踪12 表6：上周涨跌幅前�14 表7：上周涨跌幅后�15 3/17 东吴证券研究所 1.板块观点 （1）房地产开发：城乡融合背景下，扩大保障性租赁住房供给，着力解决新市民、青年人等群体住房困难问题，金融端支持力度增加，先发布局的相关企业有望受益。3 月17日，发改委印发《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，提出：扩大保障性租赁住房供给，着力解决新市民、青年人等群体住房困难问题。3月14日，财政部、住房城乡建设部印发《中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法》：地方各级财政应对补助资金专款专用，分账审核，严禁用于平衡预算、偿还债务、支付利息等。地方各级住建及实施单位严禁挪用，不得从中提取工作经费或管理经费。3月16日银保监会召开专题会议，会议强调，提升金融服务乡村振兴质效，助力“新市民”在城镇安居创业。房地产行业处于信用循环塌陷的初期，但政策也在逆周期持续发力。我们认为，在推进住房供给侧结构改革过程中，增加保障性租赁住房供给是我国2022年及未来的主旋律。此次《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》的发布，进一步说明保障性住房建设需求和工作任务，银行有加大对保障性租赁住房项目的信贷投放的合理空间，有助于参与住房保障建设的企业的资金稳定。当前很多主流房企已经布局租赁住宅业务，部分已具备租赁住房的资管能力，因而向保障性租赁住房业务发展也较为顺利。在目前金融端政策支持下，此类企业融资吸引力更强。未来行业风险取决于房地产结构调整、 政策支撑力度。建议关注在租赁住宅领域已先发布局且高信用的头部房企：保利发展、 招商蛇口、华发股份、建发国际集团。 （2）物业管理：未来独立市场化运营可能是物管的新出路，部分物管业绩出现回暖迹象，如保利物业2021年实现年收入同比增长34%。随着2021年末及2022年政策逆周期调节，房地产行业预期逐渐转暖，近期物管行业发布业绩显示营收回暖，稳中有升。我们认为，优秀的物管企业将凭借着规模经济注定重新建立资金募集、使用的良性循环。市场上的物管企业尚未形成足够高的业务、体量的护城河。考虑到部分物业公司与母公司共享品牌，不具有独立性的风险，我们认为，当母公司品牌出现瑕疵时，也增大了相关联的物管公司获得消费者信任的困难。建立物管公司与房开脱钩的独立市场化运作模式，可能是未来物管公司构建自身品牌、规模的优势，建议关注招商积余、华润万象生活、新大正。 （3）房地产经纪行业：强监管下房地产中介行业需寻求新突破。在房地产市场下行趋势下，高度依赖于房地产市场的中介行业在近半年来不再火热。在房地产经纪行业的主要阵地“二手房交易市场”方面，20城二手房2022年9月累计成交570.5万平，同比+21.6%。从长期看，2021年下半年以来，二手房个人交易系统的不断完善，也给中介 机构带来更多挑战。在行业有转暖迹象的背景下，中长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业，以及房地产中介区域龙头，建议关注我爱我家。 4/17 东吴证券研究所 表1：上市公司盈利预测与估值（2022.10.21） 收盘价 EPS（元） PE（倍） 公司代码 公司名称 EPS-2021A EPS-2022E EPS-2023E P/E-2021A P/E-2022E P/E-2023E （元） 001979.SZ 招商蛇口 15.29 1.31 1.19 1.29 10.19 11.16 12.91 600048.SH 保利地产 16.77 2.29 2.37 2.53 6.83 6.61 7.14 000002.SZ 万科A 16.19 1.94 1.94 2.09 10.20 10.20 8.48 600383.SH 金地集团 9.61 2.08 2.07 2.24 6.22 6.27 4.61 601155.SH 新城控股 15.40 5.57 5.10 5.01 5.23 5.72 3.20 002244.SZ 滨江集团 10.98 0.97 1.11 1.39 4.79 4.21 9.33 2007.HK 碧桂园 1.43 1.55 0.59 0.55 4.89 11.70 2.34 0688.HK 中国海外发展 20.45 4.03 1.70 2.61 4.11 10.89 7.12 0884.HK 旭辉控股集团 0.57 0.94 0.47 0.48 4.42 10.06 1.07 1109.HK 华润置地 31.15 4.43 2.25 3.41 5.90 14.60 8.27 0960.HK 龙湖集团 19.10 3.47 1.93 3.07 7.64 19.02 5.64 数据来源：Wind，东吴证券研究所 备注：2022.10.21港元兑人民币中间价为1港元=0.91人民币；港股收盘价、EPS单位为港元；EPS/PE为Wind一致预期 5/17 2.房地产基本面与高频数据 2.1.房产市场情况 上周新房销售略有回调，北京、上海、广州、深圳新房成交面积环比分别为+67.6%、 -4.5%、+5.4%、-0.9%。 从新房成交看，上周60城新房成交面积333.4万平，环比-6.8%，同比-22.6%；2022 年10月1日-10月21日累计成交781.4万平，同比-27.6%。2022年累计成交15080.5万 平，同比-34.0%。上周60城新房成交套数3.0万套，环比-5.7%，同比-23.3%；2022年 10月1日-10月21日累计成交6.9万套，同比-28.2%；2022年累计成交132.1万套，同比-34.9%。 图1：60城新房成交套数图2：60城新房成交面积 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 350% 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 2022/10/21 2022/10/14 2022/10/07 2022/09/30 2022/09/23 2022/09/16 2022/09/09 2022/09/02 2022/08/26 2022/08/19 2022/08/12 2022/08/05 2022/07/29 2022/07/22 2022/07/15 2022/07/08 -150% 800 700 600 500 400 300 200 100 0 350% 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 2022/10/21 2022/10/14 2022/10/07 2022/09/30 2022/09/23 2022/09/16 2022