房地产行业跟踪周报：二手房成交持续改善，推进存量商品房收购

房地产行业跟踪周报 证券研究报告·行业跟踪周报·房地产 二手房成交持续改善，推进存量商品房收购2025年03月24日 增持（维持） 投资要点 上周（2025.3.17-2025.3.21）：上周房地产板块（中信）涨跌幅-1.1%,同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-2.3%、-2.1%，超额收益分别为1.2%、1.0%。29个中信行业板块中房地产位列第15。 证券分析师房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 行业走势 房地产沪深300 （1）新房市场：上周36城新房成交面积248.4万方，环比+27.6%，同比+1.7%。2025年3月1日至3月21日累计成交617.6万方，同比 +8.0%。今年截至3月21日累计成交2022万方，同比+3.0%。 （2）二手房市场：上周15城二手房成交面积198.5万方，环比-0.2%，同比+26.8%。2025年3月1日至3月21日累计成交572.1万方，同比 +38.8%。今年截至3月21日累计成交1678.6万方，同比+30.1%。 （3）库存及去化：13城新房累计库存7740.3万方，环比-0.2%，同比 -15.3%；13城新房去化周期为16.4个月，环比变动-0.1个月，同比变动 -6.3个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为11.2个月、 9.3个月、13.0个月、52.5个月，环比分别变动-0.2个月、+0.2个月、 +0.2个月、-1.8个月。 （4）土地市场：2025年3月17日-2025年3月23日百城土地成交建筑面积1278.2万方，环比-4.5%，同比-18.2%；成交楼面价1335元/平，环比28.0%、同比-31.8%；土地溢价率11.2%,环比-4.8pct，同比+5.1pct。截至3月23日,2025年累计成交土地建筑面积为22583.6万方，同比- 12.1%。 周观点：3月第3周新房成交环比上升、同比上升，二手房成交环比下降、同比上升。3月19日，中共住房和城乡建设部党组召开理论学习中心组学习（扩大）会议,部党组书记、部长倪虹主持会议并讲话。会议要求，要不折不扣抓落实，以更加强烈的担当、更加积极的作为落实好党 中央、国务院部署要求。要持续推进城市更新，坚持问题导向和目标导向，开展城市体检，找准人民群众急难愁盼问题和城市发展短板弱项，下功夫实施一批惠民生、防风险、促发展的更新项目。要坚决稳住楼市，持续巩固“四个取消、四个降低、两个增加”房地产政策“组合拳”效果，继续打好“保交房”攻坚战，加力实施城中村和危旧房改造、推进收购存量商品房、加快构建房地产发展新模式，从供需两端持续发力，推动房地产市场止跌回稳。投资建议：1）房地产开发：推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等；2）物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务；3）房地产经纪：推荐贝壳，建议关注我爱我家。 风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期。 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 2024/3/252024/7/242024/11/222025/3/23 相关研究 《成交持续改善，进一步推进专项债土地收储》 2025-03-17 《债务重组后，房企如何恢复经营？》 2025-03-14 1/18 东吴证券研究所 内容目录 1.板块观点4 2.房地产基本面与高频数据6 2.1.房产市场情况6 2.2.土地市场情况11 2.3.房地产行业融资情况12 3.行情回顾14 4.行业政策跟踪15 5.投资建议17 6.风险提示17 2/18 东吴证券研究所 图表目录 图1：全国36城商品住宅成交面积及同环比6 图2：4座一线城市新房成交面积及同环比（北京、上海、广州、深圳）6 图3：5座新一线城市新房成交面积及同环比（杭州、武汉、成都、青岛、苏州）6 图4：6座二线城市新房成交面积及同环比（福州、厦门、无锡、宁波、济南、南宁）7 图5：21座三四线城市新房成交面积及同环比（惠州、扬州、温州等）7 图6：全国15城二手房成交面积及同环比7 图7：2座一线城市二手房成交面积及同环比（北京、深圳）8 图8：4座新一线城市二手房成交面积及同环比（杭州、苏州、青岛、成都）8 图9：2座二线城市二手房成交面积及同环比（厦门、东莞）8 图10：7座三四线城市二手房成交面积及同环比（扬州、资阳等）8 图11：各能级城市去化周期9 图12：一线城市商品房库存及去化周期（北京、上海、广州、深圳）9 图13：新一线城市商品房库存及去化周期（苏州、杭州）9 图14：二线城市商品房库存及去化周期（宁波、福州、厦门）10 图15：三四线城市商品房库存及去化周期（莆田、温州等）10 图16：主要城市成交信息汇总10 图17：百城土地供应数量11 图18：百城土地供应规划建筑面积11 图19：百城土地成交建筑面积11 图20：百城土地成交楼面均价11 图21：百城土地成交溢价率12 图22：房企信用债发行额（周度）12 图23：房企信用债净融资额（周度）12 图24：REITs周涨跌幅（%）13 图25：房地产板块走势与Wind全A和沪深300对比（近1年以来涨跌幅）14 图26：29个中信行业板块上周涨跌幅14 图27：上周（2025.3.17-2025.3.21）重点房企涨跌幅排名15 表1：上市公司盈利预测与估值（2025.3.21）5 表2：上周涨跌幅前�15 表3：上周涨跌幅后�15 表4：上周重点政策汇总（2025.3.23）16 3/18 东吴证券研究所 1.板块观点 （1）房地产开发：我们认为当前政策层面已意识到稳定健康的房地产市场是经济发展转型的必要条件，新旧动能并非完全对立，“止跌回稳”的提出可以视作本轮周期的政策拐点，现阶段已无需过度质疑政策效果和目标达成情况。推荐大股东综合实力较强的地方性国企以及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团。建议关注绿城中国等。 （2）物业管理：房地产行业正在经历较大边际变化，弹性最大的标的为市场对于大股东/关联方开发商是否能稳健经营分歧最大的公司，业绩并非影响短期走势的核心因素。中长期投资有一技傍身的公司：市场化外拓能力和服务边界的拓宽能力两大核心能力将逐渐主导公司间的分化差异，拥有这两大核心能力的公司方有长期投资价值。综合考虑短 期因素（大股东/关联方情况、前期估值调整幅度）和长期因素（市场化能力、第二增长曲线）。推荐：华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务。 （3）房地产经纪：2022年8月以来，二手房市场率先复苏，复苏程度持续好于新房，20城二手房成交面积同比增速持续正增长。短期看，购房者对新房交付及质量信心不足，购房需求转向“看得见摸得着”的二手房。随着供需结构变化，二手房市场预计承接更多刚需、改善型刚需，在行业有转暖迹象的背景下，中长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业，以及房地产中介区域龙头，推荐贝壳，建议关注我爱我家。 4/18 东吴证券研究所 表1：上市公司盈利预测与估值（2025.3.21） 公司代码 公司名称 总市值 （亿元） 归母净利润（亿元） PE（倍） 2023A 2024E2025E 2026E 2023A 2024E 2025E 2026E 001979.SZ 招商蛇口* 857 63.19 40.39 41.73 43.50 13.56 21.22 20.54 19.70 600048.SH 保利发展* 1,021 120.67 50.20 55.20 65.50 8.46 20.34 18.50 15.59 000002.SZ 万科A 878 121.63 -450.00 -67.17 -5.95 7.22 -1.95 -13.07 -147.65 600383.SH 金地集团 211 8.88 -56.00 -14.70 0.61 23.79 -3.77 -14.37 343.56 601155.SH 新城控股* 293 7.37 7.55 7.72 8.13 39.72 38.78 37.92 36.01 002244.SZ 滨江集团* 325 25.29 53.58 61.97 68.17 12.86 6.07 5.25 4.77 0688.HK 中国海外发展 1,433 256.10 232.09 249.11 279.72 5.60 6.18 5.75 5.12 1109.HK 华润置地 1,692 313.65 270.46 282.86 311.78 5.40 6.26 5.98 5.43 0960.HK 龙湖集团 664 128.50 98.23 105.07 131.37 5.17 6.76 6.32 5.06 1755.HK 新城悦服务* 24 4.45 4.92 5.40 5.91 5.32 4.81 4.38 4.00 2869.HK 绿城服务* 123 6.05 7.85 8.98 10.01 20.32 15.67 13.70 12.29 1209.HK 华润万象生活* 677 29.29 36.19 44.14 53.14 23.10 18.70 15.33 12.73 数据来源：Wind，东吴证券研究所 备注：（1）港股总市值原始单位为亿港元，已转换为人民币，2025.3.21港元兑人民币中间价为1港元=0.92437元人民币；（2）标*上市公司为已覆盖公司，其余上市公司归母净利润/市盈率为Wind一致预期；（3）已披露2024年业绩快报的公司，2024年归母净利润为业绩快报数据。 5/18 2.房地产基本面与高频数据 2.1.房产市场情况 上周新房销售环比+27.6%,同比+1.7%。北京、上海、广州、深圳新房成交面积环比分别为+67%、-1%、+11%、+8%。 从新房成交看，上周36城新房成交面积248.4万方，环比+27.6%，同比+1.7%。2025 年3月1日至3月21日累计成交617.6万方，同比+8.0%。今年截至3月21日累计成交 2022万方，同比+3.0%。 图1：全国36城商品住宅成交面积及同环比 600 500 400 300 200 100 0 -100 -200 -300 面积（万方，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200% 150% 100% 50% 0% -50% 2025/03/21 2025/03/14 2025/03/07 2025/02/28 2025/02/21 2025/02/14 2025/02/07 2025/01/31 2025/01/24 2025/01/17 2025/01/10 2025/01/03 2024/12/27 2024/12/20 2024/12/13 2024/12/06 -100% 数据来源：Wind，东吴证券研究所 图2：4座一线城市新房成交面积及同环比（北京、上海、广州、深圳） 图3：5座新一线城市新房成交面积及同环比（杭州、武汉、成都、青岛、苏州） 90 70 50 30 10 -10 -30 -50 面积（万方，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200% 150% 100% 50% 0% -50% 2025/03/21 2025/03/14 2025/03/07 2025/02/28 2025/02/21 2025/02/14 2025/02/07 2025/01/31 2025/01/24 2025/01/17 2025/01/10 2025/01/03 2024/12/27 2024/12/20 2024/12/13 2024/12/06 -100% 250 200 150 100 50 0 -50 面积（万方，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200% 150% 100% 50% 0%