房地产行业跟踪周报：二手房成交持续改善，推进存量商品房收购

房地产行业跟踪周报 证券研究报告行业跟踪周报房地产 二手房成交持续改善，推进存量商品房收购2025年03月24日 增持（维持） 投资要点 上周（20253172025321）：上周房地产板块（中信）涨跌幅11同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为23、21，超额收益分别为12、10。29个中信行业板块中房地产位列第15。 证券分析师房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcqdwzqcomcn 行业走势 房地产沪深300 （1）新房市场：上周36城新房成交面积2484万方，环比276，同比17。2025年3月1日至3月21日累计成交6176万方，同比 80。今年截至3月21日累计成交2022万方，同比30。 （2）二手房市场：上周15城二手房成交面积1985万方，环比02，同比268。2025年3月1日至3月21日累计成交5721万方，同比 388。今年截至3月21日累计成交16786万方，同比301。 （3）库存及去化：13城新房累计库存77403万方，环比02，同比 153；13城新房去化周期为164个月，环比变动01个月，同比变动 63个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为112个月、 93个月、130个月、525个月，环比分别变动02个月、02个月、 02个月、18个月。 （4）土地市场：2025年3月17日2025年3月23日百城土地成交建筑面积12782万方，环比45，同比182；成交楼面价1335元平，环比280、同比318；土地溢价率112环比48pct，同比51pct。截至3月23日2025年累计成交土地建筑面积为225836万方，同比 121。 周观点：3月第3周新房成交环比上升、同比上升，二手房成交环比下降、同比上升。3月19日，中共住房和城乡建设部党组召开理论学习中心组学习（扩大）会议部党组书记、部长倪虹主持会议并讲话。会议要求，要不折不扣抓落实，以更加强烈的担当、更加积极的作为落实好党 中央、国务院部署要求。要持续推进城市更新，坚持问题导向和目标导向，开展城市体检，找准人民群众急难愁盼问题和城市发展短板弱项，下功夫实施一批惠民生、防风险、促发展的更新项目。要坚决稳住楼市，持续巩固“四个取消、四个降低、两个增加”房地产政策“组合拳”效果，继续打好“保交房”攻坚战，加力实施城中村和危旧房改造、推进收购存量商品房、加快构建房地产发展新模式，从供需两端持续发力，推动房地产市场止跌回稳。投资建议：1）房地产开发：推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等；2）物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务；3）房地产经纪：推荐贝壳，建议关注我爱我家。 风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延流动性恶化超预期。 30 25 20 15 10 5 0 5 10 15 20 20243252024724202411222025323 相关研究 《成交持续改善，进一步推进专项债土地收储》 20250317 《债务重组后，房企如何恢复经营？》 20250314 118 东吴证券研究所 内容目录 1板块观点4 2房地产基本面与高频数据6 21房产市场情况6 22土地市场情况11 23房地产行业融资情况12 3行情回顾14 4行业政策跟踪15 5投资建议17 6风险提示17 218 东吴证券研究所 图表目录 图1：全国36城商品住宅成交面积及同环比6 图2：4座一线城市新房成交面积及同环比（北京、上海、广州、深圳）6 图3：5座新一线城市新房成交面积及同环比（杭州、武汉、成都、青岛、苏州）6 图4：6座二线城市新房成交面积及同环比（福州、厦门、无锡、宁波、济南、南宁）7 图5：21座三四线城市新房成交面积及同环比（惠州、扬州、温州等）7 图6：全国15城二手房成交面积及同环比7 图7：2座一线城市二手房成交面积及同环比（北京、深圳）8 图8：4座新一线城市二手房成交面积及同环比（杭州、苏州、青岛、成都）8 图9：2座二线城市二手房成交面积及同环比（厦门、东莞）8 图10：7座三四线城市二手房成交面积及同环比（扬州、资阳等）8 图11：各能级城市去化周期9 图12：一线城市商品房库存及去化周期（北京、上海、广州、深圳）9 图13：新一线城市商品房库存及去化周期（苏州、杭州）9 图14：二线城市商品房库存及去化周期（宁波、福州、厦门）10 图15：三四线城市商品房库存及去化周期（莆田、温州等）10 图16：主要城市成交信息汇总10 图17：百城土地供应数量11 图18：百城土地供应规划建筑面积11 图19：百城土地成交建筑面积11 图20：百城土地成交楼面均价11 图21：百城土地成交溢价率12 图22：房企信用债发行额（周度）12 图23：房企信用债净融资额（周度）12 图24：REITs周涨跌幅（）13 图25：房地产板块走势与Wind全A和沪深300对比（近1年以来涨跌幅）14 图26：29个中信行业板块上周涨跌幅14 图27：上周（20253172025321）重点房企涨跌幅排名15 表1：上市公司盈利预测与估值（2025321）5 表2：上周涨跌幅前15 表3：上周涨跌幅后15 表4：上周重点政策汇总（2025323）16 318 东吴证券研究所 1板块观点 （1）房地产开发：我们认为当前政策层面已意识到稳定健康的房地产市场是经济发展转型的必要条件，新旧动能并非完全对立，“止跌回稳”的提出可以视作本轮周期的政策拐点，现阶段已无需过度质疑政策效果和目标达成情况。推荐大股东综合实力较强的地方性国企以及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团。建议关注绿城中国等。 （2）物业管理：房地产行业正在经历较大边际变化，弹性最大的标的为市场对于大股东关联方开发商是否能稳健经营分歧最大的公司，业绩并非影响短期走势的核心因素。中长期投资有一技傍身的公司：市场化外拓能力和服务边界的拓宽能力两大核心能力将逐渐主导公司间的分化差异，拥有这两大核心能力的公司方有长期投资价值。综合考虑短 期因素（大股东关联方情况、前期估值调整幅度）和长期因素（市场化能力、第二增长曲线）。推荐：华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务。 （3）房地产经纪：2022年8月以来，二手房市场率先复苏，复苏程度持续好于新房，20城二手房成交面积同比增速持续正增长。短期看，购房者对新房交付及质量信心不足，购房需求转向“看得见摸得着”的二手房。随着供需结构变化，二手房市场预计承接更多刚需、改善型刚需，在行业有转暖迹象的背景下，中长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业，以及房地产中介区域龙头，推荐贝壳，建议关注我爱我家。 418 东吴证券研究所 表1：上市公司盈利预测与估值（2025321） 公司代码 公司名称 总市值 （亿元） 归母净利润（亿元） PE（倍） 2023A 2024E2025E 2026E 2023A 2024E 2025E 2026E 001979SZ 招商蛇口 857 6319 4039 4173 4350 1356 2122 2054 1970 600048SH 保利发展 1021 12067 5020 5520 6550 846 2034 1850 1559 000002SZ 万科A 878 12163 45000 6717 595 722 195 1307 14765 600383SH 金地集团 211 888 5600 1470 061 2379 377 1437 34356 601155SH 新城控股 293 737 755 772 813 3972 3878 3792 3601 002244SZ 滨江集团 325 2529 5358 6197 6817 1286 607 525 477 0688HK 中国海外发展 1433 25610 23209 24911 27972 560 618 575 512 1109HK 华润置地 1692 31365 27046 28286 31178 540 626 598 543 0960HK 龙湖集团 664 12850 9823 10507 13137 517 676 632 506 1755HK 新城悦服务 24 445 492 540 591 532 481 438 400 2869HK 绿城服务 123 605 785 898 1001 2032 1567 1370 1229 1209HK 华润万象生活 677 2929 3619 4414 5314 2310 1870 1533 1273 数据来源：Wind，东吴证券研究所 备注：（1）港股总市值原始单位为亿港元，已转换为人民币，2025321港元兑人民币中间价为1港元092437元人民币；（2）标上市公司为已覆盖公司，其余上市公司归母净利润市盈率为Wind一致预期；（3）已披露2024年业绩快报的公司，2024年归母净利润为业绩快报数据。 518 2房地产基本面与高频数据 21房产市场情况 上周新房销售环比276同比17。北京、上海、广州、深圳新房成交面积环比分别为67、1、11、8。 从新房成交看，上周36城新房成交面积2484万方，环比276，同比17。2025 年3月1日至3月21日累计成交6176万方，同比80。今年截至3月21日累计成交 2022万方，同比30。 图1：全国36城商品住宅成交面积及同环比 600 500 400 300 200 100 0 100 200 300 面积（万方，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200 150 100 50 0 50 20250321 20250314 20250307 20250228 20250221 20250214 20250207 20250131 20250124 20250117 20250110 20250103 20241227 20241220 20241213 20241206 100 数据来源：Wind，东吴证券研究所 图2：4座一线城市新房成交面积及同环比（北京、上海、广州、深圳） 图3：5座新一线城市新房成交面积及同环比（杭州、武汉、成都、青岛、苏州） 90 70 50 30 10 10 30 50 面积（万方，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200 150 100 50 0 50 20250321 20250314 20250307 20250228 20250221 20250214 20250207 20250131 20250124 20250117 20250110 20250103 20241227 20241220 20241213 20241206 100 250 200 150 100 50 0 50 面积（万方，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200 150 100 50 0 50 20250321 20250314 20250307 20250228 20250221 20250214 20250207 20250131 20250124 20250117 20250110 20250103 20241227 20241220 20241213 20241206 100 数据来源：Wind，东吴证券研究所数据来源：Wind，东吴证券研究所 618 东吴证券研究所 图4：6座二线城市新房成交面积及同环比（福州、厦门、无锡、宁波、济南、南宁） 图5：21座三四线城市新房成交面积及同环比（惠州、扬州、温州等） 90 70 50 30 10 10 30 50 面积（万方，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200 150 100 50 0 50 20250321 20250314 20250307 20250228 20250221 20250214 20250207 20250131 20250124 20250117