房地产行业研究周报：多城房贷利率下调 二手房市场持续复苏

多城房贷利率下调二手房市场持续复苏 ——房地产行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：多城房贷利率下调二手房市场持续复苏 LPR维持不变多城房贷利率下调 10月20日，中国人民银行发布最新LPR利率，1年期LPR利率3.65%，5年期以上为4.3%，均与上月持平。尽管LPR利率维持不变，但受益于9月末对部分城市房贷利率调控空间放宽政策，10月多座城市房贷利率出现下 调； 根据贝壳研究院统计数据，2022年10月首套二套房贷利率均保持下行趋势。首套利率均值为4.12%，较上月减少3BP，二套均值为4.91%，与上月持平，银行放款周期26天，与上月持平，10月房贷利率延续了降低趋势； 具体城市来看，已有多座城市进一步下调房贷利率，部分城市房贷利率已进入“3字头”。根据贝壳研究院监控103座城市中，已有石家庄、贵阳、天 津、武汉等10座城市首套房贷利率降至3字头，其中昆明首套房贷利率降至 3.95%，武汉、天津和贵阳首套房贷利率降至3.9%，石家庄降至3.8%； 未来部分城市房贷利率仍有下调空间。截止至10月19日，贝壳研究院监控103城中仍有88座城市房贷利率与上月一致，符合阶段性定向降息政策城市中，大连、哈尔滨、温州等城市房贷利率仍在4.1%以上，仍有下调空间。 一手房市场国庆后交易回升二手房市场上升趋势延续 高频数据显示国庆节后一手房销售数据有改善，二手房销售持续回温明显。截止至10月22日，30城商品房销售面积单周同比增速-33.8%，较上周减少14.6pct，但好于国庆期间低位-43.6%增速；13座重点监控城市二手房销售单 周同比增速46.6%，较上周增加11pct，二手房销售连续五周录得35%以上同比增速，考虑到周内数据尚未完全统计，同比口径数据将进一步提升； 从结构来看，13城中二手房成交占比较高为成都、北京、苏州、南京、佛山、青岛，近一周占比稳定在5%以上，其中成都、北京保持在18%以上。考虑到成都占比较高，且近期受疫情影响存在波动，将其剔除后计算12城二 手房数据，近五周销售面积仍保持二位数同比正增长，近一周同比增长18.9%，较13城数据涨幅收窄，但复苏趋势仍明显，且显著好于一手房市场； 二手房市场好于一手房市场，表明购房者对新房仍存忧虑。这一方面来源于 供给端，部分房企出险，导致供给受损，另一方面也由于持续的风险事件， 影响了购房者对期房的信赖，转而选择交付及质量风险低的二手房或现房； 二手房市场复苏，表明购房者的情绪在逐渐修复，并将逐步向新房市场传 导。二手房市场的乐观情绪会自然传递，随着“保交付”动作的推进，购房者对 新房的信心将逐步修复，有利于一手房市场转暖；此外通过二手房交易，部 分改善性购房者实现了资金回笼，将有利于改善性需求释放。 数据追踪（10月10日-10月16日）： 新房市场：30城成交面积单周同比及累计同比分别为-30pct、-19pct，一线城市-24pct，-3pct，二线城市-27pct，-24pct，三线城市-40pct，-23pct。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+36pct，累计同比-13pct。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-11pct，成交建筑面积累计同比 -17pct，成交金额累计同比-39pct，土地成交溢价率为3.01%。 城市行情环比：北京（+366pct），上海（+179pct），广州（+175pct），深圳 （+282pct），南京（+92pct），杭州（+423pct），武汉（+245pct） 投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。代建行业推 荐龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级增持 2022年10月23日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号： S1660519040001 翟苏宁 研究助理 SAC执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料股票家数 115 行业平均市盈率 11.95 市场平均市盈率 10.98 行业表现走势图 60%房地产(申万) 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 沪深300 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：集中供地回顾土地市场热度仍显不足》2022-10-17 2、《房地产行业研究周报：政策利好集中释放销售边际有改善》2022-10-10 3、《房地产行业研究周报：二线城市销售弱致高频数据低迷扰动不改复苏趋势》2022-09-26 内容目录 1.每周一谈：多城房贷利率下调二手房市场持续复苏3 1.1LPR维持不变多城房贷利率下调3 1.2一手房市场国庆后交易回升二手房市场上升趋势延续3 1.3投资策略5 2.本周行情回顾5 3.行业动态6 4.数据追踪7 4.1新房成交数据7 4.2二手房成交数据8 4.3土地成交数据8 4.4部分重点城市周度销售数据9 5.风险提示9 图表目录 图1：LPR利率（%）3 图2：2022年103座城市平均房贷利率及放款周期3 图3：30城商品房周度销售面积及同比4 图4：13城二手房周度销售面积及同比4 图5：13城二手房周度成交面积占比4 图6：12城（13城剔除成都）二手房周度销售面积及同比4 图7：申万一级行业涨跌幅（%）5 图8：本周涨跌幅前十位（%）5 图9：本周涨跌幅后十位（%）5 图10：房地产行业近三年PE（TTM）6 图11：房地产行业近三年PB（LF）6 图12：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速7 图13：一二三线城市（30城）周度成交面积同比7 图14：一二三线城市（30城）累计成交面积同比7 图15：13城二手房周度成交面积及同比环比增速8 图16：13城二手房周度成交面积累计同比增速8 图17：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比8 图18：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率8 图19：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比8 图20：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比8 图21：一二三线城市成交土地总价累计同比9 图22：一二三线城市成交土地周度溢价率9 表1：近四周13城二手房周度销售面积同比4 表2：部分重点城市周度销售面积（万平方米）9 1.每周一谈：多城房贷利率下调二手房市场持续复苏 1.1LPR维持不变多城房贷利率下调 10月20日，中国人民银行发布最新LPR利率，1年期LPR利率3.65%，5年期以上为4.3%，均与上月持平。尽管LPR利率维持不变，但受益于9月末对部分城市房贷利率调控空间放宽政策，10月份多座城市房贷利率出现下调。 根据贝壳研究院统计数据，2022年10月首套二套房贷利率均保持下行趋势。首套利率均值为4.12%，较上月减少3BP，二套均值为4.91%，与上月持平，银行放款周期26天，与上月持平。10月房贷利率延续了降低趋势，将进一步降低购房者置业成本，促进一二手房市场置业热情回升。 图1：LPR利率（%）图2：2022年103座城市平均房贷利率及放款周期 4.80 4.60 4.40 4.20 4.00 3.80 3.60 3.40 3.20 3.00 6.00% 贷款市场报价利率(LPR):1年贷款市场报价利率(LPR):5年 5.50% 5.00% 4.50% 4.00% 2020-11 2020-12 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 3.50% 3.00% 60 银行放款周期（天） 首套平均房贷利率 二套平均房贷利率 50 40 30 20 10 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 资料来源：wind中国人民银行申港证券研究所资料来源：贝壳研究院申港证券研究所 具体城市来看，已有多座城市进一步下调房贷利率，部分城市房贷利率已进入“3字头”。根据贝壳研究院监控103座城市中，已有石家庄、贵阳、天津、武汉、宜 昌等10座城市首套房贷利率降至3字头，其中昆明首套房贷利率降至3.95%，武汉、天津和贵阳首套房贷利率降至3.9%，石家庄首套房贷利率降至3.8%，清远首套房贷利率降至3.7%。 未来部分城市房贷利率仍有下调空间。截止至10月19日，贝壳研究院监控103 座城市中仍有88座城市房贷利率与上月一致，此外符合阶段性定向降息政策的城市中，大连、哈尔滨、温州、泉州等城市房贷利率仍在LPR下浮20BP的基准线4.1%以上，未来仍有进一步下调空间。 1.2一手房市场国庆后交易回升二手房市场上升趋势延续 高频数据显示国庆节后一手房销售数据均有改善，二手房市场持续回温迹象明显。截止至10月22日（本周六）高频数据，30城商品房销售面积单周同比增速- 33.8%，较上周减少14.6pct，但好于国庆期间低位-43.6%同比增速；13座重点监控城市二手房销售单周同比增速46.6%，较上周增加11pct，二手房销售连续五周录得35%以上同比增速，考虑到周内数据尚未完全统计，同比口径数据将进一步提升，二手房市场已表现出持续复苏迹象。 图3：30城商品房周度销售面积及同比图4：13城二手房周度销售面积及同比 周度成交（万㎡） 周同比 200 140% 周度成交（万㎡） 周同比 600 500 400 300 200 100 0 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 资料来源：wind申港证券研究所资料来源：wind申港证券研究所 分城市来看，监控13城中成都二手房市场热度最高，连续四周出现成交面积单周同比三位数增长，北京、深圳、杭州、青岛、东莞、扬州、南宁热度较高，连续录得单周同比正增长，且上周录得两位数同比增幅。 表1：近四周13城二手房周度销售面积同比 时间 北京 深圳 杭州 南京 成都 青岛 苏州 厦门 东莞 扬州 南宁 金华 佛山 13城 22/9/26-22/10/2 46% 38% 54% 20% 444% 56% 113% 535% 0% 153% 73% -63% 117% 82% 22/10/3-22/10/9 -42% -20% -31% -63% 172% -17% -55% -47% -26% 13% -20% -25% -68% 42% 22/10/10-22/10/16 11% 3% 30% -1% 338% 43% 9% -43% 128% 110% 13% -45% 22% 36% 22/10/17-22/10/22 14% 71% 27% -2% 398% 147% 11% 14% 67% 99% 105% -58% -13% 47% 资料来源：wind申港证券研究所 从结构来看，13城中二手房成交占比较高为成都、北京、苏州、南京、佛山、青岛，近一周占比稳定在5%以上，其中成都、北京保持在18%以上。考虑到成都占比较高，且近期受疫情影响市场存在较大波动，将其剔除后重新计算12城二手房成交数据，近五周销售面积仍然保持了二位数同比正增长，近一周同比增长 18.9%，较13城数据涨幅收窄，但成交复苏趋势仍明显，且显著好于一手房市场。 周度成交（万㎡） 周同比 图5：13城