房地产行业研究周报：二手房市场回暖，融资环境改善

房地产行业周报-20230528 一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌3.48%，沪深300指数下跌2.37%，相对收益为-1.11%，板块表现弱于大盘。 行业基本面 本周(05.19-05.25)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交42599套，同比增速-1.7%，环比增速2.1%；合计成交面积467.4万平方米，同比增速1.8%，环比增速6.7%。 本周(05.19-05.25)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交20981套，同比增速38.9%，环比增速-4.1%；合计成交面积211.5万平方米，同比增速47.7%，环比增速-3.5%。 本周（05.19-05.25），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19636万平方米，环比增速0.1%，去化周期84.3周。 本周（05.15-05.21），土地供给方面，本周供应土地2146.2万平方米，同比增速-20.2%；供应均价1192元/平方米，同比增速-56.5%。 本周（05.19-05.25）房地产企业合计发行信用债90.9亿元，同比增速-42.3%，环比增速599.2%。 投资建议： 本周，上海市探索创新公共租赁住房的投融资机制，加强金融机构发放公共租赁住房中长期贷款力度。此外，多地放宽住房公积金政策，加强对住房贷款比例和租房提取限额的调控。 目前，房地产行业数据出现回暖，有望带动板块估值进一步修复。我们重点推荐业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、保利物业、绿城服务、建发国际集团、建发物业等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌3.48%，沪深300指数下跌2.37%，相对收益为-1.11%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：新华联、ST爱旭、泛海控股、深深房A、同达创业，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为荣盛发展、金科股份、泰禾集团、阳光城、粤泰股份。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】中共中央办公厅：中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于推进基本养老服务体系建设的意见》，提到要制定落实基本养老服务清单，明确具体服务对象、内容、标准等。到2025年，基本养老服务制度体系基本健全，基本养老服务清单不断完善，服务对象、服务内容、服务标准等清晰明确，服务供给、服务保障、服务监管等机制不断健全，基本养老服务体系覆盖全体老年人。 【地方政策】南京：住房公积金管理中心自2023年6月1日起按调整后的贷款政策受理住房公积金贷款申请。加大对多子女家庭住房公积金购房租房支持力度。 【地方政策】上海：上海市住建委等部门近日印发的《上海市发展公共租赁住房的实施意见》提出，上海市将探索创新公共租赁住房的投融资机制，鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款。 【地方政策】广州:广州住房公积金管理中心发布关于调整租房提取额度的通知。 自2023年5月起，缴存人及其配偶、未成年子女在广州市行政区域内无自有产权住房且租房自住，无租赁合同或租赁合同未登记备案的，租房提取限额提高至每人每月1400元。 表3：本周新闻汇总类型内容 3.个股公告及新闻跟踪 【金科股份】2023年5月25日，财聚投资通过集中竞价交易方式增持公司股份11,629,100股，占公司总股本的0.2178%，成交金额10,001,026元，成交均价0.86元/股。 【中南建设】自2022年8月15日至2023年5月23日，其持有的公司股份通过协议转让的方式减持79,146,700股，占公司总股份数的2.07%；通过集中竞价、大宗交易等方式累计减持241,238,340股，占公司总股份数的6.31%，有关股份来自重大资产重组、非公开发行及二级市场增持等方式 【新城控股】截至2023年5月23日，常州德润持有本公司股份为137,800,000 股，占公司总股本6.11%，其中被质押的股份为60,000,000股，占其持有公司总股本的43.54%。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(05.19-05.25)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交42599套，同比增速-1.7%，环比增速2.1%；合计成交面积467.4万平方米，同比增速1.8%，环比增速6.7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为94.9%、-0.5%和-34.3%，环比增速为-1.9%、4.2%和2.3%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为59.6%、13.2%和-34.8%，环比增速为-5.5%、11.5%和6.6%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（5.01-5.25），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交60270套，同比增速-57.7%，环比增速-66.7%；合计成交面积1478.1万平方米，同比增速5.7%，环比增速-26%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-24.7%、-59.8%和-66.1%，环比增速为-66.8%、-67.1%和-66%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为82.4%、4.4%和-18.9%，环比增速为-24.6%、-19.7%和-37.5%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(05.19-05.25)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交20981套，同比增速38.9%，环比增速-4.1%；合计成交面积211.5万平方米，同比增速47.7%，环比增速-3.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为49.3%、34.8%和42.9%，环比增速为-5.6%、-2.9%和-6.7%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为47.6%、50.6%和38.8%，环比增速为-1%、-4%和-4.1%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（5.01-5.25），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交32898套，同比增速-33.7%，环比增速-66.4%；合计成交面积335.7万平方米，同比增速-29.7%，环比增速-63.9%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-55.8%、-25.3%和-20.9%，环比增速为-70.7%、-65.7%和-63%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-55%、-21.6%和-17.1%，环比增速为-69.3%、-64.4%和-56.1%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（05.19-05.25），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19636万平方米，环比增速0.1%，去化周期84.3周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为-0.1%、0.2%、0.5%，去化周期分别为82.3周、81.2周、99.1周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（05.15-05.21），土地供给方面，本周供应土地2146.2万平方米，同比增速-20.2%；供应均价1192元/平方米，同比增速-56.5%。土地成交方面，本周成交土地3410.2万平方米，同比增速21.4%；土地成交金额480亿元，同比增速-9.1%。本周土地成交楼面价1408元/平方米，溢价率3.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0%、4.7%、2.3%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（05.19-05.25）房地产企业合计发行信用债90.9亿元，同比增速-42.3%，环比增速599.2%。本月至今（05.01-05.25）房地产企业合计发行信用债169.25亿元，同比增速-51.1%，环比增速-60.5%。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 本周，上海市探索创新公共租赁住房的投融资机制，加强金融机构发放公共租赁住房中长期贷款力度。此外，多地放宽住房公积金政策，加强对住房贷款比例和租房提取限额的调控。 目前，房地产行业数据出现回暖，有望带动板块估值进一步修复。我们重点推荐业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、保利物业、绿城服务、建发国际集团、建发物业等。 6.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。