房地产行业研究周报：二手房市场热度延续 土地市场局部转暖

二手房市场热度延续土地市场局部转暖 ——房地产行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：二手房市场热度延续土地市场局部转暖二手房复苏仍好于新房热度有望向新房传导 高频数据显示，本周二手房市场热度延续。截止至2月25日（周六），13城二手房销售面积单周同比+73.6%，与单周增速上周基本持平，环比增速 +17.6%，累计同比增速+18.5%，较上周提高7.7pct，二手房市场热度延续。 30城新房销售面积跌幅收窄，单周同比已接近正负零位置。截止至2月25日 （周六），30新房销售面积单周同比-5.4%，较上周收窄1.3pct，环比增速 +10.6%，累计同比增速-9.6%，较上周跌幅收窄2pct。 二手房市场的热度有望向新房市场传递，进而带动商品房市场复苏： 交付风险正逐步降低，期房信心将迎来修复：“保交付”政策陆续出台，交付风险正逐步消退；尤其对于尚处于续销期的项目，货值尚未去化完毕，在项目单独管理资金的背景下，销售后可覆盖开发成本，将优先得到资金支持； 国央企正逐步成为新房的主要开发主体，从供给端消除购房者顾虑：回顾土 地市场，2022年下半年至今取地国央企及地方平台占比较高，该部分主体资 金充沛信誉良好，消费者购房信心更为充足，从克而瑞2023年1月房企权益 销售额表现即可发现，国央企销售表现显著好于其他房企；随着2022年下半年的新成交地块逐步成为供应主体，将提振购房者信心； 二手房交易将释放改善需求：二手房持有者出售资金回笼，催生改善需求； 情绪的自然传导：一二手房作为同类需求产品间的自然传导。土地市场局部略有转暖房企端传递积极信号 本周杭州、苏州完成土拍，整体来看市场热度略有转暖，民企拿地有所放大： 2月21日，杭州一批次土拍13宗地块中3宗底价成交，10宗溢价成交，其中8宗溢价率触顶触发摇号，成交总价182.23亿元，平均溢价率9.3%； 2月23日，苏州一批次土拍，11宗地块，6宗底价成交，5宗溢价成交，3宗触及溢价率上限，土地成交总价140亿元，平均溢价率7.46%。 从房企端来看，近期民企在土地市场参与热度有所升温。以杭州为例，根据克 而瑞统计，本次杭州土拍共41个参拍主体，其中民营房企20家，基本与国企 数量一致，较此前2022年下半年水平有所提高。 民营房企在土地市场乐观态度边际提升，或指向供需两端的改善确定性渐强。由于商品房销售存在看房、销售、网签等多环节，数据滞后水平较高，更真实的热度往往仅能通过一线的体感体会；作为接触第一线的房企，一方面能体会 紧贴市场体会水温，另一方面对自身的财务状况最为了解，在这一背景下，房企拿地态度边际有所改善，或意味着本轮市场改善，走出底部的确定性渐强。 数据追踪（2月13日-2月19日）： 新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-7pct、-12pct，一线城市- 26pct，-14pct，二线城市-7pct，-13pct，三线城市+26pct，-3pct。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+76ct，累计同比+11pct。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-11pct，成交建筑面积累计同比 +32pct，成交金额累计同比+9pct，土地成交溢价率为4.13%。 城市行情环比：北京（+17pct），上海（-5pct），广州（+43pct），深圳（-13pct），南京（+21pct），杭州（-7pct），武汉（+11pct）。 投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。关注经营状况 改善的民企，关注中小市值国企规模扩张，代建行业推荐龙头绿城管理控股。风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级增持 2023年2月26日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号： S1660519040001 翟苏宁 研究助理 SAC执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料股票家数 115 行业平均市盈率 13.19 市场平均市盈率 11.97 20% 10% 0% -10% -20% -30% 2022-02 2022-05 2022-082022-112023-02 房地产沪深300 行业表现走势图 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业深度研究：张弓搭箭一触即发》2023-02-21 2、《房地产行业研究周报：地产板块中小市值投资逻辑初探》2023-02-20 3、《房地产行业研究周报：新房销售仍待复苏二手房热度高于新房》2023-02-12 内容目录 1.每周一谈：二手房市场热度延续土地市场局部转暖3 1.1二手房复苏仍好于新房热度有望向新房传导3 1.2土地市场局部略有转暖房企端传递积极信号4 1.3投资策略6 2.本周行情回顾6 3.行业动态7 4.数据追踪9 4.1新房成交数据9 4.2二手房成交数据9 4.3土地成交数据10 4.4部分重点城市周度销售数据10 5.风险提示11 图表目录 图1：13城二手房周度成交面积及同环比3 图2：13城二手房周度成交面积累计同比3 图3：30大中城市商品房周度成交面积及同环比3 图4：30大中城市商品房成交面积累计同比3 图5：2023年1月克而瑞权益销售额TOP50房企销售额（亿）及同比增速-房企性质4 图6：2023年1月克而瑞权益销售额TOP50房企销售额（亿）及同比增速-房企明细4 图7：杭州、苏州近期土地成交总价及楼板价5 图8：杭州、苏州近期土地成交平均溢价率（%）5 图9：杭州历次集中供地参拍房企家数5 图10：申万一级行业涨跌幅（%）6 图11：本周涨跌幅前十位（%）6 图12：本周涨跌幅后十位（%）6 图13：房地产行业近三年PE（TTM）7 图14：房地产行业近三年PB（LF）7 图15：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速9 图16：一二三线城市（30城）周度成交面积同比9 图17：一二三线城市（30城）累计成交面积同比9 图18：13城二手房周度成交面积及同比环比增速9 图19：13城二手房周度成交面积累计同比增速9 图20：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比10 图21：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率10 图22：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比10 图23：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比10 图24：一二三线城市成交土地总价累计同比10 图25：一二三线城市成交土地周度溢价率10 表1：部分重点城市周度销售面积（万平方米）10 1.每周一谈：二手房市场热度延续土地市场局部转暖 1.1二手房复苏仍好于新房热度有望向新房传导 高频数据显示，本周二手房市场热度延续。截止至2月25日（周六），13城二手房销售面积单周同比+73.6%，与单周增速上周基本持平，环比增速+17.6%，累计同比增速+18.5%，较上周提高7.7pct，二手房市场交易热度延续。 图1：13城二手房周度成交面积及同环比图2：13城二手房周度成交面积累计同比 250 200 150 100 50 0 周度成交（万㎡）周同比周环比200% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 150% 100% 50% 0% -50% 2022/3/6 2022/3/27 2022/4/17 2022/5/8 2022/5/29 2022/6/19 2022/7/10 2022/7/31 2022/8/21 2022/9/11 2022/10/2 2022/10/23 2022/11/13 2022/12/4 2022/12/25 2023/1/15 2023/2/5 2023/2/26 -100% 资料来源：wind申港证券研究所资料来源：wind申港证券研究所 30城新房销售面积跌幅收窄，单周同比已接近正负零位置。截止至2月25日（周六），30新房销售面积单周同比-5.4%，较上周收窄1.3pct，环比增速+10.6%，累计同比增速-9.6%，较上周跌幅收窄2pct，尽管当前新房市场复苏热度不及二手房市场，但仍销售表现出持续转暖的信号。 图3：30大中城市商品房周度成交面积及同环比图4：30大中城市商品房成交面积累计同比 600 500 400 300 200 100 0 150% 商品房成交面积（万平方米） 周同比周环比 100% 50% 0% -50% -100% 2022-03-06 2022-03-27 2022-04-17 2022-05-08 2022-05-29 2022-06-19 2022-07-10 2022-07-31 2022-08-21 2022-09-11 2022-10-02 2022-10-23 2022-11-13 2022-12-04 2022-12-25 2023-01-15 2023-02-05 2023-02-26 -150% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 资料来源：wind申港证券研究所资料来源：wind申港证券研究所 二手房市场的热度有望向新房市场传递，进而带动商品房市场复苏。当前新房二手房销售存在一定差距，主因为部分房企出险，导致购房者对期房信心不足转而选择二手房；相关风险正逐步消减，购房者对新房信心将提升，带动新房市场进 一步回暖： 交付风险正逐步降低，期房信心将迎来修复：进入2022年下半年，“保交付”政策陆续出台，交付风险正逐步消退；尤其对于尚处于续销期的项目，由于货值尚未去化完毕，在项目单独管理资金的背景下，销售后可覆盖开发成本，将优先得到资金支持，在售项目会得到更多资金倾斜，交付风险相对更低； 国央企正逐步成为新房的主要开发主体，从供给端消除购房者顾虑：回顾土地市场，2022年下半年至今取地房企国央企及地方平台占比较高，该部分主体资 金充沛，信誉良好，消费者购房信心更为充足，从克而瑞2023年1月房企权益 销售额表现即可发现，国央企销售表现显著好于其他房企；而随着2022年下半年的新成交地块逐步成为新房的供应主体，供给端项目资信提升，将提振购房者对期房的购买信心； 图5：2023年1月克而瑞权益销售额TOP50房企销售额（亿）及同比增速-房企性质 2023 2022 同比 1600 1400 1200 1000 10% 0% -10% 800-20% 600 400 200 -30% -40% 0 国央企 混合制 -50% 民企 资料来源：CRIC申港证券研究所 图6：2023年1月克而瑞权益销售额TOP50房企销售额（亿）及同比增速-房企明细 20232022同比 400 350 300 250 200 150 100 50 碧桂园保利发展万科地产华润置地中海地产招商蛇口绿地控股建发房产越秀地产华发股份中国金茂绿城中国龙湖集团滨江集团金地集团美的置业新城控股融创中国金隅集团路劲集团世茂集团卓越集团旭辉集团保利置业中国铁建中骏集团金科集团中交房地产中南置地万达集团中华企业远洋集团中国恒大象屿集团首创城发大悦城控股电建地产金融街 中建东孚雅居乐首开股份伟星房产合景泰富城建集团金辉集团金基集团中梁控股大华集团海伦堡阳光城 0 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 资料来源：CRIC申港证券研究所 二手房交易将释放改善性需求：随着二手房持有者完成出售后，资金回笼，进而将催生改善置换性需求，其中包括城市间的改善、城市内部区位的改善、以及居住属性的面积改善多种需求；具体体现到新房市场，将表现为核心区位、改善属性的项目热度将进一步提升，同时或将催生区域间分化； 情绪的自然传导：即二手房销售量价提升，一二手房作为同类需求产品间的自然传导。 1.2土地市场局部略有转暖房企端传递积极