房地产行业：2023年百城二手房市场年报

1 居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客 安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研 研究院 58安居客 58安居客研究院 58安居客研究院 2023年 58安居客研究院 百城二手房市场年报 居客研究院 58安居客研究院 58安居客 安居客研究院 58安居客研 58安居客 2022-2023年百城二手房景气度指数 58安居客研究院 58安居客研究院 景气度指数：根据安居客线上房源在架量、新增上架、在架时长、房源浏览量、挂牌均价这些指标通过模型计算得出。 2023年，全国百城二手房景气度持续处于低点运行，并且不断处于探底状态。 市场的购房需求不足导致：从找房热度指数来看，2023年基本上整年都处于回落的状态。其中三四线城市以新房为主的市场之下，二手房需求本来就不足。部分一线城市由于一二手倒挂的情况之下，二手房需求持续低迷，而顶级豪宅需求也相对不足；二线城市整体经济环境不景气，导致需求外溢。 58安居客研究院 成交周期出现快速拉长：从二手房挂牌时长来看出现大幅上涨。当前购房者持续加杠杆的意愿不足，即使在降息、降首付的政策支持下，购房者还是会通过卖掉一套再买一套来实现住房的改善。那么这类置换型的需求购房周期相对会较长，并且会影响挂牌量的大幅提升，从而导致自己房产更难出售，并且房源之间的相互降价行为更是影响到买卖双方的决策时间。因此，在新增需求不足的情况之下，置换难度加大，交易周期也会明显拉长。 58安居客研究院 58安居客研究院 挂牌量大幅提升利好二手需求：挂牌量大幅提升一方面会影响价格，但是优质房源也会集中出现，给购房者提供更多的房源选择，能够促进二手房交流量提升。并且保交楼能够促使更多购房者也会更多的关注二手房，从而进入二手房市场。 研究院 58安居客研究院 2 居客研究院 58安居客 安居客研究院 58安居客研 研究院 58安居客研究院 58安居客 目录 一、百城二手房挂牌4 58安居客研究院 1、全国百城二手房挂牌量走势4 2、全国各线城市挂牌量变化4 3、全国百城月均挂牌量概况5 4、全国各线城市不同户型挂牌量占比变化情况6 5、全国各线城市不同价格段挂牌量占比变化情况7 二、百城二手房找房热度指数9 1、百城二手房找房热度指数走势9 58安居客研究院 58安居客研究院 2、各线城市二手房找房热度指数变化情况9 3、全国百城二手房找房热度指数同比变化10 4、不同能级城市各户型找房热度占比分析12 5、不同能级城市各价格段找房热度走势13 三、百城二手房挂牌时长14 1、全国百城二手房挂牌时长走势14 2、各线城市挂牌时长走势14 58安居客研究院 3、百城二手房挂牌时长同比变化15 4、各线城市不同户型挂牌时长17 5、各线城市不同价格挂牌时长17 四、百城二手房挂牌均价19 1、百城二手房挂牌均价走势19 2、各能级城市二手房挂牌均价走势19 58安居客研究院 58安居客研究院 3、各能级城市不同户型二手房挂牌均价走势20 居客研究院 58安居客 安居客研究院 58安居客研 研究院 58安居客 一、百城二手房挂牌 58安居客研究院 1、全国百城二手房挂牌量走势 据58安居客研究院统计数据显示：2023年全国百城二手房月均挂牌量为482万套，同比增加11.6%。从月度走势来看，二手房挂牌量在2月份出现快速反弹支持，持续处于高点，并且在9、10月再次出现一波反弹。 58安居客研究院 58安居客研究院 首先，今年春节过后挂牌量出现大幅反弹主要是前期疫情放开之后集中感染导致挂牌量大幅回落，而节后回复到略高于正常水平之上；下半年多城逐步开始执行“认房不认贷”政策，增挂房东挂牌意愿，并且在九十月份一线城市统一执行这一政策，推动挂牌量的全面回升。那么，今年挂牌量的回升主要以政策推动下的置换型挂牌需求为主。 58安居客研究院 2022-2023年全国百城二手房挂牌量月度走势（万套） 58安居客研究院 数据来源：58安居客研究院 58安居客研究院 2、全国各线城市挂牌量变化 从各线城市二手房挂牌量变化情况来看，一线城市月均挂牌量出现了一定的回落的情况。一线城市的挂牌量的回落并非是真实回落，其中出现回落的上海和广州是平台“真房源”标准的从严执行相关；而从小区挂牌量率真是情况来看，多数都出现了较大提升，并且创历史高点。 58安居客研究院 二三四线城市挂牌量确实出现了上升，其中二线城市的挂牌量出现了22%的增长。其中二线城市挂牌量激增的城市中，郑州出现了54%的增加，由于城市保交楼项目相对较多，购房者更多的会考虑二手房，从而激发了房东的挂牌意愿。其他城市的挂牌激增也与保交楼有一定联系性，并且城市内部置换和置换到低能级城市也会带动挂牌量的提升。 居客研究院 58安居客研究院 58安居客 安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研 研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客 对于三四线城市而言，其挂牌量增幅相对就小了许多，仅有8%。对于三四线城市而言，其需求本来就出现了明显回落，也会导致其交易难度相对会较大，从而影响房东挂牌意愿，不过三四线城市也是保交楼相对较大城市，也会激发部分需求向二手房市场转移，在多重因素的影响下，其挂牌量并未出现较大幅度的提升。 58安居客研究院 2023年全国各线城市月均挂牌量同比走势（万套） 58安居客研究院 数据来源：58安居客研究院 58安居客研究院 3、全国百城月均挂牌量概况 2023年全国各城市月均挂牌量（万套） 城市等级 城市 挂牌量 同比 城市等级 城市 挂牌量 同比 北京 17.33 13% 汕头 2.47 26% 一线城市 深圳上海 8.22 45.00 1%-17% 大庆吉林 2.801.80 25%23% 广州 8.13 -20% 徐州 3.28 23% 乌鲁木齐 5.21 72% 常州 5.93 20% 重庆 27.22 56% 湛江 1.07 18% 郑州 8.37 54% 唐山 3.39 18% 杭州宁波 7.025.55 45%45% 三四线城市 珠海枣庄 2.632.13 18%16% 二线城市 长沙长春 6.208.66 41%36% 邯郸 秦皇岛 2.542.85 15%15% 西宁 3.25 35% 南阳 1.89 14% 海口 3.74 35% 泉州 3.00 12% 兰州 3.98 34% 柳州 2.06 11% 南昌 3.08 32% 金华 1.92 11% 西安 8.24 32% 遵义 1.44 10% 哈尔滨 7.99 31% 台州 1.79 10% 沈阳 12.64 30% 绍兴 1.69 9% 石家庄 4.38 25% 常德 0.82 9% 呼和浩特 3.06 23% 包头 3.18 9% 贵阳 4.02 21% 大同 1.51 8% 成都 14.26 19% 淮安 2.93 8% 武汉 7.10 19% 九江 0.67 7% 济南 6.75 15% 江门 1.71 7% 天津 11.14 11% 连云港 3.00 7% 银川 3.68 10% 三亚 1.00 6% ♘明 7.80 10% 临沂 4.65 6% 南京 10.23 10% 济宁 2.67 5% 南宁 7.28 9% 芜湖 2.91 5% 合肥 9.08 4% 日照 1.48 5% 青岛 7.63 1% 烟台 3.62 5% 厦门 2.54 0% 淄博 3.09 4% 太原 2.62 -2% 南通 4.83 3% 苏州 8.81 -3% 盐城 2.86 3% 大连 4.02 -14% 鞍山 2.24 2% 福州 3.68 -20% 威海 3.42 1% 德阳 1.61 139% 惠州 4.22 1% 桂林 0.78 85% 中山 2.83 0% 嘉兴 3.78 45% 泰州 2.32 -1% 南充 1.28 43% ♘山 3.49 -1% 绵阳 2.13 40% 无锡 7.82 -1% 安庆 1.00 40% 东莞 4.87 -1% 三四线城市 保定洛阳 3.422.63 40%36% 岳阳扬州 0.783.84 -3%-6% 蚌埠 2.30 31% 温州 2.86 -7% 赣州 1.04 31% 佛山 5.52 -8% 潍坊 7.06 31% 宜昌 1.63 -9% 廊坊 3.75 30% 镇江 2.12 -10% 宿迁 3.95 30% 襄阳 1.25 -12% 东营 2.51 29% 泰安 2.04 -12% 居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客 安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研 研究院 58安居客研究院 58安居客 数据来源：58安居客研究院 58安居客研究院 4、全国各线城市不同户型挂牌量占比变化情况 目前，各线城市不同户型挂牌量占比出现了一定的差异性。一线城市中小户型房源占比出现明显的提升， 居客研究院 58安居客 安居客研究院 58安居客研 研究院 58安居客 尤其是1房的占比从2022年的13.4%上升到了15.1%，增加了1.64个百分点，2023年2房的占比也达到了 43.1%，提升了0.97个百分点；在中小户型房源挂牌占比出现明显上涨的同时，3房和4房的占比出现了大 58安居客研究院 幅的萎缩，尤其是3房的占比回落至2023年的30.7%，减少1.85个百分点。可见一线城市主要以需求以卖小换大的情况相对集中。 二线城市挂牌房源占比出现了完全和一线城市相反的走势，中小户型房源占比回落，中大户型房源占比提升。其中2房房源占比回落最为明显，其2023年占比为35.9%，下跌1.37个百分点，1房2023年的占比 58安居客研究院 也下跌了0.36个百分点，而3房和4房分别上涨了0.73个和0.90个百分点。那么二线城市中，中大户型挂牌量的提升有可能以外围向核心区域转化的可能性。 58安居客研究院 三四城市走势相对单一，主要是2房的挂牌量占比回落，从2022年的29.2%回落至2023年28.1%，下跌 1.01个百分点，而其主要增长的房型为4房，也上涨了0.88个百分点，达到2023年12.1%，其他户型房源基本上上一年相当。可见三四线城市需求主要向大户型享受型转变。 58安居客研究院 2022-2023年全国各线城市不同户型挂牌房源占比 58安居客研究院 58安居客研究院 数据来源：58安居客研究院 5、全国各线城市不同价格段挂牌量占比变化情况 58安居客研究院 从全国不同能级城市二手房挂牌房源的价格段变化情况来看，低单价的房源占比出现了明显的增加，其中1万元/平方米以下的房源中，一二三四线城市房源占比都出现了不同幅度的增加。而其他价格段的挂牌房源中，基本上二三四线城市二手房挂牌占比多呈现出不同幅度的减少，尤其是价格越高的房源占比减幅相对会更大一些。那么，出现这类情况的主要原因还是房价的下跌导致。 不过，我们看到三四线城市中，5万元/平方米以上的高价房源挂牌量出现了明显的提升，对于这部分城市而言，这一价格段已经是城市的天花板，再在城市内进行置换的可能性相对较小。因此，这部分房东卖房 居客研究院 58安居客 安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研 研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客 的原因有上一级城市置换的可能性。 58安居客研究院 2022-2023年全国各线城市不同价格段挂牌房源占比 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 数据来源：58安居客研究院 居客研究院 58安居客 安居客研究院 58安居客研 研究院 58安居客 二、百城二手房找房热度指数 58安居客研究院 1、百城二手房找房热度指数走势 据58安居客房产研究院统计数据显示：2023年全国百城二手房找房热度指数为1.05，同比2022年下跌6.67%。2023年购房者需求整体呈现出回落的态势，首先在年春节过后出现了一波大反弹，全国找房热度指数达到1.52的近两年高