房地产开发行业2022W44：新房销售面积同比-17.9%，环比-6.0%，中债增扩大民企支持范围

房地产开发 证券研究报告|行业周报 2022年11月06日 2022W44：新房销售面积同比-17.9%，环比-6.0%，中债增扩大民企支持范围 中债增进一步加大对民企发债支持。据我们统计，2022年1-10月全国房企信用债累计发行额为4687.1亿元，同比-18.5%；其中民企发行额316.7亿 增持（维持） 元，同比-79.3%，规模仅占6.8%。10月28日，央行行长易纲要求推动房 地产企业风险处置，做好金融支持保交楼工作，引导金融机构支持房地产业合理融资需求，校正过度避险行为。11月1日，交易商协会、中房协联合中 行业走势 债增进公司，召集21家民营房企召开座谈会。本次会议明确中债增将进一 房地产开发沪深300 步加大对民企的发债支持。整体看，中债增扶持范围有所扩大，但结合近期 个别参与增信的房企出险，我们认为对缓解民企流动性紧张的作用有限，需更多更直接的政策支持。 继续看好政策放松空间。新房成交量能方面，我们跟踪的30个样本城市近4 周单周成交面积在300万方左右，整体看市场仍处于弱复苏阶段、信心依然 偏弱，需要更多政策“组合包”以量变形成质变的途径推动销售复苏，继续看好政策放松空间，包括核心城市放松限购限贷、保交楼力度加码、加大对房企拿地的支持力度。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为1.0%，落后大盘5.38个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第29名。本周上涨个股共120支， 较上周增长106支，下跌股数为14支。 新房：本周30个城市新房成交面积为304.4万平方米，环比下降6.0%，同比下降17.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为76.6万方，环比-1.4%，同比-15.0%；样本二线城市为164.8万方，环比-6.0%，同比- 14.8%；样本三线城市为63.0万方，环比-11.2%，同比-27.6%。从今年累 计44周新房成交面积同比看，样本30城共计13019.8万方，同比下降- 31.5%；一线城市为2802.0万方，同比-23.5%；二线城市为7374.1万方， 同比-30.2%；三线城市为2843.7万方，同比-40.6%。 二手房：本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计122.5万方，环比下降6.4%，同比增长54.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.4万方，环比0.4%；样本二线城市为74.3万方，环比-8.4%；样本三 线城市为14.8万方，环比-10.2%。年初至今累计二手房成交面积为4826.4万方，同比变动为-11.4%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1292.5万方，同比-29.2%；样本二线城市为2914.9万方，同比0.9%；样本三线城市为619.1万方，同比0.9%。 信用债：发行量增加，发行利率涨跌不一。根据wind统计数据，本周 （10.31-11.6）共发行房企信用债7只，环比减少12只；发行规模共计 49.50亿元，环比减少147.50亿元，总偿还量187.18亿元，环比增加63.38 亿元，净融资额为-137.68亿元，环比减少210.88亿元。 投资建议：我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A股华发股份、滨江集团、建发股 份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润置地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 32% 16% 0% -16% -32% 2021-112022-032022-072022-11 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理肖畅 执业证书编号：S0680122050008邮箱：xiaochang@gszq.com 研究助理肖依依 执业证书编号：S0680121070010邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：百强房企月度销售报告：10月权益销售金额同比-31.4%，环比+0.7%，市场信心仍不足》2022-11-01 2、《房地产开发：2022W43：新房销售同比-14%，环比+6.2%，新房房价指数维持低迷》2022-10-30 3、《房地产开发：22城集中供地和出险房企统计：拿地持续走冷，民企出险过半》2022-10-26 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.中债增扩大民企支持范围，继续看好政策放松空间3 2.行情回顾3 3.重点城市新房二手房成交跟踪5 3.1新房成交（商品住宅口径）5 3.2二手房成交（商品住宅口径）7 4.重点公司境内信用债情况8 5.本周相关政策回顾9 6.投资建议11 风险提示11 图表目录 图表1：各行业涨跌幅排名3 图表2：本周各交易日指数表现4 图表3：近52周地产板块表现4 图表4：本周（10.31-11.4）涨幅前�个股4 图表5：本周（10.31-11.4）跌幅前�个股4 图表6：重点房企涨跌幅排名4 图表7：本周（10.31-11.4）重点房企涨幅前�个股5 图表8：本周（10.31-11.4）重点房企跌幅前�个股5 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比5 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比5 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比6 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比6 图表13：30城周度成交面积跟踪（10.29-11.4）6 图表14：本周11城二手房成交面积及同环比7 图表15：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比7 图表16：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比7 图表17：本周3个三线城市二手房成交面积及同环比7 图表18：11样本城市二手房成交面积数据跟踪8 图表19：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额8 图表20：本周房企债券发行以债券评级划分8 图表21：本周房企债券发行以债券类型划分9 图表22：本周房企债券发行以期限划分9 图表23：房企每周融资汇总（10.31-11.6）9 图表24：全国性政策及消息（10.30-11.5）9 图表25：地方性政策及消息（10.30-11.5）10 1.中债增扩大民企支持范围，继续看好政策放松空间 中债增进一步加大对民企发债支持。据我们统计，2022年1-10月全国房企信用债累计发行额为4687.1亿元，同比-18.5%；其中民企发行额316.7亿元，同比-79.3%，规模 仅占6.8%。10月28日，央行行长易纲要求推动房地产企业风险处置，做好金融支持保交楼工作，引导金融机构支持房地产业合理融资需求，校正过度避险行为。11月1日，交易商协会、中房协联合中债增进公司，召集21家民营房企召开座谈会。本次座谈会 是交易商协会8月以来第三次召开民营房企座谈会，累计推进民营房企发债83.7亿元，本次会议明确中债增将进一步加大对民企的发债支持。整体看，中债增扶持范围有所扩大，但结合近期个别参与增信的房企出险，我们认为对缓解民企流动性紧张的作用有限，需更多更直接的政策支持。 继续看好政策放松空间。新房成交量能方面，我们跟踪的30个样本城市近4周单周成 交面积在300万方左右，整体看市场仍处于弱复苏阶段、信心依然偏弱，需要更多政策 “组合包”以量变形成质变的途径推动销售复苏，继续看好政策放松空间，包括核心城市放松限购限贷、保交楼力度加码、加大对房企拿地的支持力度。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为1.0%，落后大盘5.38个百分点，在29个中信行 业板块排名中位列第29名。本周上涨个股共120支，较上周增长106支，下跌股数为14支。本周市场上房地产股涨幅居前�的为ST新梅、西藏城投、珠江实业、万泽股份、银亿股份，涨幅分别为38.9%、23.6%、19.2%、16.4%、14.3%。跌幅前�为保利地产、电子城、万方发展、*ST松江、栖霞建设，跌幅分别为-8.3%、-7.3%、-5.6%、-3.7%、-3.6%。 本周48家重点房企中共计上涨28支，较上周增长28支，涨幅位居前�的为龙光地产、建发国际集团、碧桂园、中梁控股、美的置业，涨幅分别为27.1%、18.9%、13.4%、11.0%、7.7%。跌幅前�为旭辉控股集团、保利地产、华发股份、龙湖集团、滨江集团，跌幅分别为-8.7%、-8.3%、-3.3%、-2.6%、-2.1%。 图表1：各行业涨跌幅排名 16% 4% 2% 0% 8% 6% 4% 2% 0% 1.00% 1 1 1 餐汽食电基饮车品力础 有电传色子媒 综机商钢农合械贸铁林 建医非材药银 通家计信电算 交纺轻电石通织工力油 建国银煤房筑防行炭地 旅饮设化金元 零牧 行 机运服制及石军产 游料备工属器 售渔 金 输装造公化工 件 融 用事业 资料来源：wind，国盛证券研究所 图表2：本周各交易日指数表现图表3：近52周地产板块表现 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% -1.0% -2.0% -3.0% -4.0% 房地产开发沪深300 10/2810/3111/0111/0211/0311/04 1.3 沪深300指数 申万房地产行业指数 1.2 1.1 1 0.9 0.8 0.7 2022/11/3 2022/10/3 2022/9/3 2022/8/3 2022/7/3 2022/6/3 2022/5/3 2022/4/3 2022/3/3 2022/2/3 2022/1/3 2021/12/3 2021/11/3 0.6 资料来源：wind，国盛证券研究所资料来源：wind，国盛证券研究所 图表4：本周（10.31-11.4）涨幅前�个股 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周�收盘价（元） 本周�收盘价（元） 600732.SH ST新梅 38.9% 37.9% 34.13 47.40 600773.SH 西藏城投 23.6% 22.6% 16.73 20.67 600684.SH 珠江实业 19.2% 18.2% 3.43 4.09 000534.SZ 万泽股份 16.4% 15.4% 15.21 17.71 000981.SZ 银亿股份 14.3% 13.3% 1.68 1.92 资料来源：wind，国盛证券研究所 图表5：本周（10.31-11.4）跌幅前�个股 代码简称周累计跌幅周相对跌幅上周�收盘价（元）本周�收盘价（元） 600048.SH 保利地产 -8.3% -9.3% 15.33 14.06 000638.SZ 万方发展 -5.6% -6.6% 8.26 7.80 600658.SH电子城-7.3%-8.3%4.113.81 600225.SH*ST松江-3.7%-4.7%3.253.13 600533.SH 栖霞建设 -3.6% -4.6% 3.61 3.48 资料来源：wind，国盛证券研究所 图表6：重点房企涨跌幅排名 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% A 龙建碧中美绿绿正华金华中世新泰华荣我中禹融大阳中建蓝雅中佳融远中绿世金富中时佳金招越万滨龙华保旭光发桂梁的城景荣侨地润国联城禾夏盛爱南洲信悦光国业光居国兆创洋国地茂科力国代源地商秀科江湖发利辉 A 地国园控置中中地城商置金行控集幸发我建集中城城海地发乐铁业中集恒控集股地奥中集集蛇地集集股地控 产际股业国国产 置地茂 股团福展家设团国 外产展集建 国团大股团份产园国团团口产 团团份产股 集地发团控集 团产展股团 资料来源：wind，国盛证券研究所 图表7：本周（10.31-11.4）重点房企涨幅前�个股 代码 简称 周累计跌幅 周相对跌幅 上周�收盘价（元） 本周�收