房地产行业第50周周报：销售热度仍在低位，年末政策密集出台

房地产行业第50周周报 销售热度仍在低位，年末政策密集出台 2022年12月18日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 销售热度仍在低位，年末政策密集出台 2022年12月18日 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 摘要: ⯁本周核心观点：12月第3周，新房成交仍在低位，二手房交易回落。30城新房成交面积294.50万平，环比升0.88%。同比降22.33%，同比跌幅扩 大。15城二手房成交面积135.57万平，同比/环比降4.28%/16.00%，相比上周回落。16城库存面积环比上升，去化周期缩短。12月13日，成都完成第四批次土拍，供地宗数下降，国央企为拿地主力。16宗涉宅地块，1宗地块流拍，14宗地块底价成交，1宗地块溢价成交，合计收金约104.27亿元。约有20家企业参拍，国央企占比近九成。12月15日，广州完成今年第四 轮集中供地，供地少而优质，但溢价率降至低位。本轮供应的6宗地块全部 位于市区，其中天河区2宗，海珠区1宗地块。最终成功出让5宗地块。整体成交溢价率仅0.1%，降至今年最低水平。方圆地产与广州知识城合作，通过“民企+城投”联合体形式竞得黄埔区宅地。 ⯁重点政策解读：中央经济工作会议12月15日至16日在北京举行，在房地产行业的相关表述中，发展目标方面，强调防范化解重大经济金融风险。行业定调方面，稳定地产市场的重要性有所提升。未来调控政策有望持续优化， 引导地产行业“软着陆”。需求侧方面，自2014年后重提“住房消费”，并将“住房改善”排在了三项消费之首。我们认为，后续有望释放更多针对“改善需求”的宽松政策。供给侧方面，强调满足行业合理融资需求，并提及并购重组。后续或有更多政策手段，引导推进行业重组并购进程，加速资源整合和格局重塑。12月13日，甘肃兰州优化限贷限售政策。首套房个贷利率下限下调至4.0%，个人住房贷款不纳入贷款集中度管理，取消现行限售政策。12月14日，山西省政府新闻办解读《关于进一步促进民间投资的实施意见》。提出下调预售资金重点监管额度、盘活闲置商品房补充保租房，适度增加供地等举措。各地政策支持力度不断加大，供需端政策共同发力，有助于推动地产市场复苏。 ⯁一周行情回顾：本周（2022/12/12-2022/12/18）申万房地产指数下跌2.48%， 跑输上证综指1.27pct，在各类板块中位列第25/31，恒生地产建筑业指数下 跌2.45%，跑输恒生综指0.22pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：格力地产（61.17%）、禹洲集团（13.40%）、陆家嘴（9.99%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：易居企业控股（-28.89%）、万通发展（-20.56%）、新城发展（-20.20%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌8.63%，跑输恒生综指6.39pct，在各类板块中位列第13/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：滨江服务（3.23%）、佳源服务（1.54%）、国锐地产（1.05%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：时代邻里（-22.29%）、世茂服务（-17.89%）、旭辉永升服务（-16.93%）。 ⯁地产市场监测：本周（2022/12/10-2022/12/16）30个大中城新房成交面积 294.50万平方米，同比下降22.33%，环比上升0.88%。15城二手房成交面 积135.57万平方米，同比下降4.28%，环比下降16.00%。监测16个重点城市库存面积19610.69万平方米，环比上升0.23%，去化周期90.99周，较上周缩短1.40周。上周（2022/12/11-2022/12/17）100大中城市土地供应建面4539.18万平方米，同比上升37.81%，环比下降30.69%；土地成交建面6282.15万平方米，同比上升42.54%，环比上升13.67%；供需比下降为0.72，溢价率为2.43%。 ⯁房企融资情况：本周（2022/12/10-2022/12/16）房企境内新发债总额为 221.76亿元，同比上升114.68%，环比上升61.15%；债务总偿还量为51.93 亿元，同比下降48.41%，环比上升40.69%；净融资额169.83亿元。 ⯁风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾5 2.一周行情回顾8 2.1房地产板块8 2.2物业板块8 2.3重点公司公告9 3.地产市场监测13 3.1新房成交数据13 3.2二手房成交数据13 3.3土地市场情况14 3.4库存及去化16 4.房企融资情况18 4.1融资总览18 4.2房企融资详情18 4.3房企信用情况20 风险因素20 图表目录 图表1：本周地产政策回顾6 图表2：本周房地产板块行情走势（%）8 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）8 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）8 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）8 图表6：本周物业板块行情走势（%）9 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）9 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）9 图表9：本周物业股跌幅前10名（%）9 图表10：本周重点公司公告9 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速13 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）13 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）13 图表14：2022年11月住宅价格和同比及环比增速13 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速14 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）14 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）14 图表18：2022年11月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）14 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速14 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速14 图表21：100大中城土地供需比（倍）15 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比15 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率15 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率15 图表25：集中供地情况16 图表26：16城库存面积及去化周期16 图表27：一线城市库存面积及去化周期16 图表28：二线城市库存面积及去化周期16 图表29：三线城市库存面积及去化周期16 图表30：重点城市库存和去化周期情况17 图表31：境内新发债规模及同比增速18 图表32：债务偿还规模及债务净融资规模18 图表33：房企债券相关公告18 图表34：房企债券发行详情19 图表35：房企最新负面事件20 图表36：境外评级机构对房企主体评级调整20 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 中央经济工作会议12月15日至16日在北京举行。房地产行业方面，会议指出： （1）着力扩大国内需求。要把恢复和扩大消费摆在优先位置。增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景。多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。 （2）有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 政策解读： 发展目标方面，强调防范化解重大经济金融风险。本次会议房地产部分，开篇明确提出“有效防范化解重大经济金融风险”，体现对于地产行业健康发展的高度重视。在关于行业发展目标的表述中，提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。我们认为本轮地 产下行对经济的冲击较大，持续时间较长，地产下行或已超过国家忍耐度。未来调控政策有望持续优化，引导地产行业“软着陆”。 行业定调方面，“房住不炒”仍是底线，但稳定地产市场的重要性有所提升。会议仍提出要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。但相比2020-2021年的开篇定调，本次政策先行强调“要确保房地产市场平稳发展”，后置提及“房住不炒”，稳定房地产 市场的重要性有所提升。 需求侧方面，自2014年后重提“住房消费”，提出“支持住房改善消费”。除支持 “刚性和改善性住房需求”之外，会议自2014年国务院常务会议提出“稳定住房消费”以来，再次提及“住房消费”概念。而且“住房改善”排在了三项消费之首。对住房的定位从投资属性向消费需求过渡，我们认为，后续有望释放更多针对“改善需求”的宽松政策。例如在首套房认定标准、二套房首付比例、二手房核定指导价格等方面，一系列政策结构有望继续优化调整，节约居民购房和交易成本，促进地产市场回暖。关于新市民、青年人住房问题、长租房市场建设等表述，与2020-2021年接近。 供给侧方面，强调满足行业合理融资需求，同时提及并购重组。本次会议针对房地产行业供给侧进行了较多表述。行业层面，提出“要满足行业合理融资需求，推动行业重组 并购”，延续了11月以来支持地产融资“三支箭”的政策主线，同时也是自2015年后再次提及“重组并购”。企业方面，提出“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。同时要坚决依法打击违法犯罪行为”。表明政策支持重点依然是优质头部房企。会议提出推进行业并购重组，叠加股权融资“第三支箭”等政策，我们认为，后续或有更多政策手段，引导推进行业重组并购进程，加速资源整合和格局重塑。 政策内容： 12月13日，甘肃省兰州市人民政府办公室关于印发《兰州市助企纾困激发市场主体活力若干措施》的通知。文件提出，优化房地产市场调控政策。阶段性调整兰州市首套住房商业性个人住房贷款利率，5年期以上首套住房商业性个人住房贷款利率下限由4.3%下调至4.0%。取消现行限售政策，个人购买的住房，自取得房屋《不动产权证书》后即可上市交易，已按原有限售规定在《不动产权证》上注记限售的按现行规定执行，上市交易不受影响。个人住房贷款不再纳入房地产贷款集中度管理。 12月14日，山西省政府新闻办举行新闻发布会，深入解读《关于进一步促进民间投资的实施意见》，并回答记者提问。会上，山西省提出，着力解决房地产业民间投资下行压力较大的问题，提出稳定房地产业民间投资3条举措，包括适度增加供地、探索政府主导盘活闲置商品房用于补充保障性租赁住房、适度下调商品房预售资金重点监管额度不超过5个百分点等。 政策解读： 甘肃兰州优化限贷限售政策，通过降低购房成本、鼓励更大力度信贷支持、提高存量住房流动性等方式，推动住房市场回暖。12月15日，甘肃兰州为进一步推进房地产行业平稳健康发展，优化房地产市场调控政策：（1）利率方面，将首套房个贷利率下限下调至 4.0%，降低居民购房成本。（2）限贷方面，个人住房贷款不纳入贷款集中度管理，促进银行加大个人按揭贷款投放力度。（3）限售方面，取消现行限售政策，拿证即可交易。限售放松有望提升存量住房流动性，促进二手房交易回暖。 山西省提出稳定房地产业民间投资举措，包括下调预售资金重点监管额度、盘活闲置商品房补充保租房，适度增加供地等。2022年以来，受房地产投资不景气、疫情散发等因素影响，山西省民间投资面临较大的下行压力。民间投资是市场预期和投资信心的风向 标。山西省本轮政策主要在预售资金监管放松、盘活闲置商品房和增加土地供给三个方 面，扩