鲁商服务2022中期报告

LushangLifeServicesCo.,Ltd. 鲁商生活服务股份有限公司 （于中华人民共和国注册成立的股份有限公司） 股份代号：2376 2022 中期报告 目录 2 公司资料 4 管理层讨论及分析 13 企业管治及其他资料 18 中期财务资料审阅报告 19 综合损益及其他全面收入表 20 综合财务状况表 21 综合权益变动表 22 综合现金流量表 23 未经审核中期财务报告附注 鲁商生活服务股份有限公司2022年中期报告2 公司资料 董事会 执行董事 包松先生（董事长）（于2022年9月15日委任）王忠武先生 张铁波先生邵萌先生 杨云龙先生（于2022年9月15日委任） 非执行董事 赵衍峰先生（董事长）（于2022年9月15日辞任）李璐女士 独立非执行董事 梁碧珊女士陈晓静女士马涛先生 董事委员会 审核委员会 梁碧珊女士（主席）李璐女士 马涛先生 薪酬委员会 马涛先生（主席）王忠武先生 陈晓静女士 提名委员会 陈晓静女士（主席）李璐女士 马涛先生 战略委员会 包松先生（主席）（于2022年9月15日委任）赵衍峰先生（主席）（于2022年9月15日辞任）王忠武先生 陈晓静女士 监事会 监事 王洪涛先生（监事会主席）张向干先生 王品女士 联席公司秘书 杨振先生黄伟超先生 授权代表 王忠武先生黄伟超先生 3鲁商生活服务股份有限公司2022年中期报告 公司资料 中国注册办事处 中国山东省济南市历下区 经十路9777号 鲁商国奥城2号楼202室 中国总部 中国山东省济南市历下区 经十路9777号 鲁商国奥城2号楼202室 香港主要营业地点 香港 湾仔皇后大道东248号大新金融中心40楼 H股股份过户登记处 香港中央证券登记有限公司 香港湾仔 皇后大道东183号合和中心17楼1712至1716号铺 法律顾问 有关香港法例 盛德律师事务所 有关中国法律 通商律师事务所 合规顾问 中泰国际融资有限公司 主要往来银行 中信银行济南历下支行中国农业银行开元支行 公司网站 www.lushangfuwu.com 股份代号 2376 鲁商生活服务股份有限公司2022年中期报告4 管理层讨论及分析 业务回顾 概览 鲁商生活服务股份有限公司（“本公司”）及其附属公司（“本集团”或“我们”）是一家在山东省具有领先市场地位并拥有快速增长良好往绩记录的综合性物业管理服务提供商。根据中国指数研究院（“中指院”）的资料，我们在2022中国物业服务百强企业中综合实力排名第41位，并被评为“2021物业管理行业多元化运营优秀企业”及“2021物业服务专业化运营领先品牌企业”之一。截至2022年6月30日止六个月（“本期间”），本集团收入为人民币324.4百万元，较截至 2021年6月30日止六个月人民币270.0百万元增长20.1%。于本期间，本公司拥有人应占利润为人民币40.1百万元，较去年同期的人民币38.1百万元增长5.3%。截至2022年6月30日，本集团在管项目80个，在管总建筑面积（“建筑面积”）23.5百万平方米（“平方米”）（2021年6月30日：18.4百万平方米），增长27.7%。其亦有合约项目80个，总合约面积27.2百万平方米（2021年6月30日：21.8百万平方米），增长24.8%。我们的总部位于山东省济南市，自2006 年成立以来，经过16年的发展，我们的业务范围已覆盖山东省几乎所有地级市以及北京和哈尔滨。我们深深植根于山东省，根据中指院的资料，山东省是中国人口最多、经济最繁荣的省份之一，一直是并将继续是我们的战略发展重心。根据国家统计局的资料，于2022年6月30日山东省的国内生产总值总量居中国各省第三位，且山东省的居民人均年可支配收入高于中国平均水平。在我们的整个发展过程中，我们秉持“健康为民，幸福为家”的愿景来开展业务。我们相信，我们对客户满意度的承诺和以客户为中心的文化塑造了我们的品牌形象，并帮助我们在山东省确立领先的市场地位。 本公司业务模式 于本期间内，我们的收入主要来自：(i)物业管理服务，(ii)非业主增值服务，及(iii)社区增值服务。 物业管理服务：占总收入约46.3% 于本期间，本集团来自物业管理服务的收入约为人民币150.1百万元，较2021年同期增加约22.5%，主要由于本集团在管物业项目面积增加。 5鲁商生活服务股份有限公司2022年中期报告 管理层讨论及分析 业务回顾（续） 本公司业务模式（续） 物业管理服务：占总收入约46.3%（续） 下表载列本集团于所示期间在管建筑面积的变动： 项目来源 于6月30日2022年2021年在管在管 在管建筑面积在管建筑面积建筑面积占比建筑面积占比 千平方米%千平方米% 变动在管 建筑面积增长率千平方米% 鲁商发展集团 12,574 53.6 12,035 65.4 539 4.48 关联方 1,228 5.2 951 5.2 277 29.13 小计 13,802 58.8 12,986 70.6 816 6.28 第三方 9,674 41.2 5,399 29.4 4,275 79.18 总计 23,476 100.0 18,384 100.0 5,092 27.70 我们与本公司控股股东鲁商健康产业发展股份有限公司（“鲁商发展”，连同其附属公司统称“鲁商发展集团”）拥有长期密切的持续战略关系。鲁商发展是一家在上海证券交易所上市的综合物业开发商（股票代码：600223），已开发多元化的优质物业组合，涵盖购物中心、商业步行街、住宅楼、写字楼和酒店。截至2022年6月30日，我们的46个在 管物业由鲁商发展集团开发，在管总建筑面积为12.6百万平方米，较于2021年6月30日增加0.5百万平方米。 此外，我们与本公司控股股东山东省商业集团有限公司（“山东商业”，连同其附属公司统称“山东商业集团”）维持密切和长期的关系。山东商业为一家大型控股公司，在零售、医疗保健、金融、商业旅游及酒店管理等领域具有广泛的投资。截至2022年6月30日，我们的6个在管物业由山东商业集团开发，在管总建筑面积为1.2百万平方米，较于 2021年6月30日增加0.3百万平方米。 鲁商生活服务股份有限公司2022年中期报告6 管理层讨论及分析 业务回顾（续） 本公司业务模式（续） 物业管理服务：占总收入约46.3%（续） 下表载列本集团于所示期间按物业类型划分的收入、在管建筑面积及在管项目数目明细： 项目类型 收入 人民币千元% 截至6月30日止六个月／于6月30日 2022年 在管项目 在管建筑面积数目收入千平方米%人民币千元% 2021年 在管建筑面积 千平方米% 在管项目数目 住宅物业 91,753 61.1 12,015 51.2 38 82,340 67.2 11,790 64.1 36 非住宅物业 (1)商业物业 38,666 25.8 2,543 10.8 27 34,301 28.0 2,351 12.8 23 (2)其他 19,727 13.1 8,918 38.0 15 5,907 4.8 4,243 23.1 11 总计 150,146 100.0 23,476 100.0 80 122,548 100.0 18,384 100.0 70 我们为多元化的物业组合提供物业管理，包括住宅物业和非住宅物业，如商业综合体、市政设施、写字楼、公寓、学校、主题小镇、医院、银行、产业园及航空基地物业。截至2022年6月30日，我们共管理42个非住宅物业，非住宅物业在管总建筑面积为11.5百万平方米，较于2021年同期的6.6百万平方米增加约74.2%。我们多元化的在管物业组合帮助我们实现收入来源的多元化。 非业主增值服务：占总收入约36.4% 下表载列本集团于所示期间按服务类型划分来自非业主增值服务的收入明细： 服务类型 截至6月30日止六个月 2022年2021年收入占比收入占比人民币千元%人民币千元% 设计服务 39,366 33.3 29,452 29.0 景观美化服务 54,716 46.3 43,726 43.0 前期物业管理服务 8,523 7.2 11,531 11.3 交付前服务 7,268 6.2 9,437 9.3 其他定制服务 8,295 7.0 7,538 7.4 总计 118,168 100.0 101,684 100.0 7鲁商生活服务股份有限公司2022年中期报告 管理层讨论及分析 业务回顾（续） 本公司业务模式（续） 非业主增值服务：占总收入约36.4%（续） 于本期间，本集团来自非业主增值服务的收入约为人民币118.2百万元，较于2021年同期增加约16.2%，主要是由于景观美化服务及设计服务收入随着我们持续在山东省更多城市扩展园林工程服务及在山东省多个城市承接更多的设计项目而增加。 我们的非业主（包括物业开发商）增值服务涵盖房地产开发的整个行业价值链。通过提供该等服务，我们可与物业开发商创建深入广泛的合作关系，同时与业主开展温馨互动，以在较早阶段增加客户黏性。 社区增值服务：占总收入约17.3% 下表载列本集团于所示期间按服务类型划分产生自社区增值服务的收入明细： 服务类型 截至6月30日止六个月 2022年2021年 收入占比收入占比人民币千元%人民币千元% 停车位管理服务 19,080 34.0 16,150 35.3 社区生活服务 18,308 32.7 14,447 31.5 水电管理服务 12,677 22.6 11,014 24.1 社区空间及资源管理服务 5,982 10.7 4,160 9.1 总计 56,047 100.0 45,771 100.0 我们致力向业主及住户提供广泛的社区增值服务，以提高彼等的生活质量。于本期间，本集团来自社区增值服务的收入约为人民币56.0百万元，较2021年同期增加约22.5%，主要由于我们扩大在管建筑面积引起停车场服务、空间服务增加。 鲁商生活服务股份有限公司2022年中期报告8 管理层讨论及分析 财务回顾 收入 本集团收入来自：(i)物业管理服务；(ii)非业主增值服务；及(iii)社区增值服务。下表载列于所示期间按业务线划分的收入明细： 收入 2022年 收入占比人民币千元% 截至6月30日止六个月 2021年 收入占比人民币千元% 变动增长率人民币千元% 物业管理服务 150,146 46.3 122,548 45.4 27,598 22.5 非业主增值服务 118,168 36.4 101,684 37.7 16,484 16.2 社区增值服务 56,047 17.3 45,771 16.9 10,276 22.5 总计 324,361 100.0 270,003 100.0 54,358 20.1 于本期间，本集团总收入为约人民币324.4百万元（2021年：约人民币270.0百万元），较2021年同期增加约 20.1%，主要由于我们三种服务类型产生的收入均有所增长，如下所述： 物业管理服务：我们的物业管理服务收入由截至2021年6月30日止六个月的人民币122.5百万元增加22.5%至本期间的人民币150.1百万元，主要是由于我们的在管总建筑面积由截至2021年6月30日的约18.4百万平方米增加至截至2022年6月30日的约23.5百万平方米，这是由于我们的持续业务扩张所致。 非业主增值服务：我们的非业主增值服务收入由截至2021年6月30日止六个月的人民币101.7百万元增加16.2%至本期间的人民币118.2百万元，主要是由于扩大我们的景观美化服务和设计服务。 社区增值服务：我们的社区增值服务收入由截至2021年6月30日止六个月的人民币45.8百万元增加22.5%至本期间的人民币56.0百万元，主要是由于我们的整体业务扩张及在管建筑面积不断增长致停车场服务、空间服务增加。 9鲁商生活服务股份有限公司2022年中期报告 管理层讨论及分析 财务回顾（续） 销售成本 于本