鲁商服务2024中期报告

LushangLifeServicesCo.,Ltd. 鲁商生活服务股份有限公司 （于中华人民共和国注册成立的股份有限公司） 股份代号：2376 2024 中期报告 目录 2 公司资料 4 释义 7 管理层讨论及分析 18 企业管治及其他资料 28 中期财务资料审阅报告 29 中期合并资产负债表 32 中期合并利润表 34 中期合并现金流量表 36 中期合并股东权益变动表 38 未经审核中期财务报表附注 鲁商生活服务股份有限公司2024年中期报告2 公司资料 董事会 执行董事 王忠武先生（董事长）邵萌先生 非执行董事 李璐女士罗晔女士李涵女士 独立非执行董事 梁碧珊女士陈晓静女士马涛先生 董事委员会 审核委员会 梁碧珊女士（主席）李璐女士 陈晓静女士 薪酬委员会 马涛先生（主席）王忠武先生 陈晓静女士 提名委员会 陈晓静女士（主席）李璐女士 马涛先生 战略与ESG委员会 王忠武先生（主席）邵萌先生 陈晓静女士 监事会 监事 王洪涛先生（主席）张向干先生 潘萌女士 联席公司秘书 杨振先生黄伟超先生 授权代表 王忠武先生黄伟超先生 3鲁商生活服务股份有限公司2024年中期报告 公司资料 中国注册办事处 中国山东省济南市历下区 经十路9777号 鲁商国奥城2号楼202室 中国总部 中国山东省济南市历下区 经十路9777号 鲁商国奥城2号楼202室 香港主要营业地点 香港 湾仔皇后大道东248号大新金融中心40楼 H股股份过户登记处 卓佳证券登记有限公司 香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 法律顾问 有关香港法例 麦家荣律师行 有关中国法律 通商律师事务所 主要往来银行 中信银行济南历下支行中国农业银行开元支行 公司网站 www.lushangfuwu.com 股份代号 2376 鲁商生活服务股份有限公司2024年中期报告4 释义 于本中期报告内，除文义另有所指外，下列词汇具有以下涵义： 收购事项 指 如收购事项公告所述，本公司收购达安通100%股权 收购事项公告 指 本公司日期为2024年2月27日的公告，内容有关（其中包括）收购事项和股权转让协议 组织章程细则 指 本公司组织章程细则 联系人 指 具有上市规则赋予该词之涵义 审核委员会 指 本公司审核委员会 董事会 指 董事会 中国 指 中华人民共和国 本公司或公司 指 鲁商生活服务股份有限公司（前称山东鲁商物业服务有限公司），一家 于2006年3月24日于中国成立的有限责任公司，并于2021年3月12日转制为股份有限公司，其H股于联交所上市（股份代号：2376） 控股股东 指 具有上市规则赋予该词之涵义 企业管治守则 指 上市规则附录C1所载的企业管治守则 董事 指 本公司董事 出售事项 指 如出售事项公告所述，本公司出售山东汇邦达100%股权 出售事项公告 指 本公司日期为2024年2月27日的公告，内容有关（其中包括）出售事项及股权出让协议 股权转让协议 指 内容有关（其中包括）收购事项公告中提及的收购事项的股权转让协议 股权出让协议 指 内容有关（其中包括）出售事项公告中提及的出售事项的股权出让协议 内资股 指 本公司每股面值人民币1.00元的已发行普通股，相关股份乃以人民币认购及缴足 达安通 指 达安通（山东）机电设备工程有限责任公司（前称山东鲁健产业管理有限公司），一间于中国成立之有限公司，于收购事项完成后为本公司之全资附属公司 5鲁商生活服务股份有限公司2024年中期报告 释义 建筑面积 指 建筑面积 绿色发展 指 山东省城乡绿色产业发展投资有限公司（前称山东鲁商创新发展有限公司） 本集团或我们 指 本公司及其附属公司 港元 指 香港法定货币港元 香港 指 中国香港特别行政区 H股 指 本公司股本中每股面值人民币1.00元之普通股，其于联交所主板上市并以港元认购及买卖 国际财务报告准则 指 国际财务报告准则 上市 指 H股于主板上市 上市日期 指 上市日期，即2022年7月8日 上市规则 指 香港联合交易所有限公司证券上市规则 鲁商福瑞达 指 鲁商福瑞达医药股份有限公司（前称鲁商健康产业发展股份有限公 司），一家于1993年4月21日在中国成立的股份有限公司，其股份于上海证券交易所上市（股票代码：600223）并为本公司的控股股东 鲁商福瑞达集团 指 鲁商福瑞达连同其附属公司 主板 指 联交所主板 标准守则 指 上市规则附录C3所载上市发行人董事进行证券交易的标准守则 所得款项净额 指 上市所得款项净额约138百万港元 本期间 指 截至2024年6月30日止六个月 招股章程 指 本公司日期为2022年6月27日的招股章程 人民币 指 中国法定货币人民币 证券及期货条例 指 香港法例第571章证券及期货条例 山东商业 指 山东省商业集团有限公司 山东商业集团 指 山东商业连同其附属公司 鲁商生活服务股份有限公司2024年中期报告6 释义 山东汇邦达 指 山东省汇邦达装饰工程有限公司，一间于中国注册成立之有限公司，为本公司于出售事项完成前之全资附属公司 股东 指 本公司股东 信永中和 指 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）（“信永中和”），本公司核数师 平方米 指 平方米 联交所 指 香港联合交易所有限公司 监事 指 本公司监事 库存股份 指 具有上市规则赋予该词之涵义 7鲁商生活服务股份有限公司2024年中期报告 管理层 讨论及分析 业务回顾 概览 我们是一家在山东省具有领先市场地位并拥有快速增长良好往绩记录的综合性物业管理服务提供商。于本期间，本集团收入为人民币308.6百万元，较截至2023年6月30日止六个月人民币314.0百万元减少1.7%。于本期间，本公司归属于母公司所有者的净利润为人民币21.7百万元，较去年同期的人民币30.0百万元减少27.7%。截至2024年6月30日，本集团在管项目97个，在管总建筑面积（“建筑面积”）23.5百万平方米（“平方米”）（2023年6月30日：23.8百万平方米），减少1.3%。其亦有合约项目97个，总合约面积26.8百万平方米（2023年6月30日：27.4百万平方米），减少2.2%。我们的总部位于山东省济南市，自2006年成立以来，经过18年的发展，我们的业务范围已覆盖山东省几乎所有地级市以及北京和哈尔滨。我们深深植根于山东省，根据中指院的资料，山东省是中国人口最多、经济最繁荣的省份之一，一直是并将继续是我们的战略发展重心。根据国家统计局的资料，于2024年6月30日山东省的国内生产总值总量居中国各省第3位，且山东省的居民人均年可支配收入高于中国平均水平。在我们的整个发展过程中，我们秉持“美好生活服务商”的愿景来开展业务。我们相信，我们对客户满意度的承诺和以客户为中心的文化塑造了我们的品牌形象，并帮助我们在山东省确立领先的市场地位。 注：收购事项后，由于收购事项公告所披露进行收购事项的理由，为与集团业务发展一致，达安通的原房地产业务不再开展，而收购事项后达安通将专注于电梯维保、安装等新设业务，故2023年同期重列后数据与2024年同期数据无可比性。本段使用重列前的2023年同期数据进行对比，能更准确体现公司实际运营状态。 本公司业务模式 于本期间内，我们的收入主要来自三大服务线：(i)物业管理服务；(ii)非业主增值服务；及(iii)社区增值服务。 物业管理服务：占总收入约53.6% 于本期间，本集团来自物业管理服务的收入约为人民币165.5百万元，较2023年同期增加约0.4%，保持相对稳定。 我们与山东商业集团维持密切和长期的关系。山东商业为一家大型控股公司，在商贸及电子商务业、医药与美妆产业、生活服务业、教育等领域具有广泛的投资。截至2024年6月30日，我们的67个在管物业由山东商业集团开发，在管总建筑面积为15.7百万平方米，较于2023年6月30日增加0.9百万平方米。 鲁商生活服务股份有限公司2024年中期报告8 管理层讨论及分析 业务回顾（续） 本公司业务模式（续） 物业管理服务：占总收入约53.6%（续） 下表载列本集团于所示期间在管建筑面积的变动： 项目来源 于6月30日2024年2023年在管在管 在管建筑面积在管建筑面积建筑面积占比建筑面积占比 千平方米%千平方米% 变动在管 建筑面积增长率千平方米% 关联方 15,691 66.7 14,822 62.2 869 5.9 第三方 7,818 33.3 9,008 37.8 -1,190 -13.2 总计 23,509 100.0 23,830 100.0 -321 -1.3 附注：本期间有关第三方项目的集团在管建筑面积下降主要是因为公司退出了部分低利润回迁房项目。 下表载列本集团于所示期间按物业类型划分的收入、在管建筑面积及在管项目数目明细： 项目类型 收入人民币千元% 2024年 在管建筑面积千平方米% 于6月30日 在管项目 数目收入 人民币千元% 2023年 在管建筑面积千平方米% 在管项目数目 住宅物业 92,393 55.8 13,106 55.8 39 96,026 58.2 13,981 58.7 46 非住宅物业 (1)商业物业 44,135 26.7 3,915 16.6 39 39,558 24.0 2,536 10.6 25 (2)其他 28,991 17.5 6,486 27.6 19 29,274 17.8 7,313 30.7 25 总计 165,519 100.0 23,509 100.0 97 164,858 100.0 23,830 100.0 96 我们为多元化的物业组合提供物业管理，包括住宅物业和非住宅物业，如商业综合体、市政设施、写字楼、公寓、学校、主题小镇、医院、银行、产业园及航空基地物业。截至2024年6月30日，我们共管理58个非住宅物业，非住宅物业在管总建筑面积约为10.4百万平方米。我们多元化的在管物业组合帮助我们实现收入来源的多元化。 9鲁商生活服务股份有限公司2024年中期报告 管理层讨论及分析 业务回顾（续） 本公司业务模式（续） 非业主增值服务：占总收入约24.6% 下表载列本集团于所示期间按服务类型划分来自非业主增值服务的收入明细： 服务类型 于6月30日2024年2023年 收入占比收入占比人民币千元%人民币千元% 设计服务 17,188 22.7 28,445 32.0 景观美化服务 49,994 66.0 45,646 51.4 前期物业管理服务 5,983 7.9 7,687 8.7 交付前服务 1,641 2.2 4,957 5.6 其他定制服务 932 1.2 2,047 2.3 总计 75,738 100.0 88,782 100.0 于本期间，本集团来自非业主增值服务的收入约为人民币75.7百万元，较于2023年同期减少约14.7%，主要是由于中国房地产市场低迷导致物业开发商交付的项目数目减少，令前期物业管理服务、交付前服务、设计服务的收入减少。 我们的非业主（包括物业开发商）增值服务涵盖房地产开发的整个行业价值链。通过提供该等服务，我们可与物业开发商创建深入广泛的合作关系，同时与业主开展温馨互动，以在较早阶段增加客户黏性。 鲁商生活服务股份有限公司2024年中期报告10 管理层讨论及分析 业务回顾（续） 本公司业务模式（续） 社区增值服务：占总收入约21.8% 下表载列本集团于所示期间按服务类型划分产生自社区增值服务的收入明细： 服务类型 于6月30日2024年2023年 收入占比收入占比人民币千元%人民币千元% 停车位管理服务 18,757 27.9 19,741 32.7 社区生活服务 29,292 43.5 19,923 33.0 水电管理服务 14,439 21.5 15,085 25.0 社区空间及资源管理服务 4,804 7.1 5,625 9.3 总计 67,292 100.0 60,374 100.0 我们致力向业主及住户提供