鲁商服务2023中期报告

LushangLifeServicesCo.,Ltd. 鲁商生活服务股份有限公司 （于中华人民共和国注册成立的股份有限公司） 股份代号：2376 2023 中期报告 目录 2 公司资料 4 释义 6 管理层讨论及分析 15 企业管治及其他资料 26 中期财务资料审阅报告 27 中期合并资产负债表 30 中期合并利润表 32 中期合并现金流量表 34 中期合并股东权益变动表 36 未经审核中期财务报表附注 鲁商生活服务股份有限公司2023年中期报告2 公司资料 董事会 执行董事 王忠武先生（董事长）邵萌先生 杨云龙先生（于2023年6月30日辞任） 非执行董事 李璐女士罗晔女士 李涵女士（于2023年6月30日获委任） 独立非执行董事 梁碧珊女士陈晓静女士马涛先生 董事委员会 审核委员会 梁碧珊女士（主席）李璐女士 陈晓静女士 薪酬委员会 马涛先生（主席）王忠武先生 陈晓静女士 提名委员会 陈晓静女士（主席）李璐女士 马涛先生 战略委员会 王忠武先生（主席）邵萌先生 陈晓静女士 监事会 监事 王洪涛先生（主席）张向干先生 潘萌女士 联席公司秘书 杨振先生黄伟超先生 授权代表 王忠武先生黄伟超先生 3鲁商生活服务股份有限公司2023年中期报告 公司资料 中国注册办事处 中国山东省济南市历下区 经十路9777号 鲁商国奥城2号楼202室 中国总部 中国山东省济南市历下区 经十路9777号 鲁商国奥城2号楼202室 香港主要营业地点 香港 湾仔皇后大道东248号大新金融中心40楼 H股股份过户登记处 香港中央证券登记有限公司 香港湾仔 皇后大道东183号合和中心17楼1712至1716号铺 法律顾问 有关香港法例 麦家荣律师行 有关中国法律 通商律师事务所 合规顾问 中泰国际融资有限公司 主要往来银行 中信银行济南历下支行中国农业银行开元支行 公司网站 www.lushangfuwu.com 股份代号 2376 鲁商生活服务股份有限公司2023年中期报告4 释义 于本中期报告内，除文义另有所指外，下列词汇具有以下涵义： 组织章程细则 指 本公司组织章程细则 联系人 指 具有上市规则赋予该词之涵义 审核委员会 指 本公司审核委员会 董事会 指 董事会 中国企业会计准则 指 中国企业会计准则 中国 指 中华人民共和国 中指院 指 中国指数研究院 本公司或公司 指 鲁商生活服务股份有限公司（前称山东鲁商物业服务有限公司），一家 于2006年3月24日于中国成立的有限责任公司，并于2021年3月12日转制为股份有限公司，其H股于联交所上市（股份代号：2376） 控股股东 指 具有上市规则赋予该词之涵义 企业管治守则 指 上市规则附录十四所载的企业管治守则 大华 指 大华会计师事务所（特殊普通合伙），本公司核数师 董事 指 本公司董事 内资股 指 本公司每股面值人民币1.00元的已发行普通股，相关股份乃以人民币认购及缴足 股东特别大会 指 于2023年8月3日召开及举行之本公司第二次股东特别大会 建筑面积 指 建筑面积 绿色发展 指 山东省城乡绿色产业发展投资有限公司（前称山东鲁商创新发展有限公司） 本集团或我们 指 本公司及其附属公司 港元 指 香港法定货币港元 香港 指 中国香港特别行政区 H股 指 本公司股本中每股面值人民币1.00元之普通股，其于联交所主板上市并以港元认购及买卖 国际财务报告准则 指 国际财务报告准则 上市 指 H股于主板上市 上市日期 指 上市日期，即2022年7月8日 5鲁商生活服务股份有限公司2023年中期报告 释义 上市规则 指 香港联合交易所有限公司证券上市规则 鲁商福瑞达 指 鲁商福瑞达医药股份有限公司（前称鲁商健康产业发展股份有限公 司），一家于1993年4月21日在中国成立的股份有限公司，其股份于上海证券交易所上市（股票代码：600223）并为本公司的控股股东 鲁商福瑞达集团 指 鲁商福瑞达连同其附属公司 主板 指 联交所主板 标准守则 指 上市规则附录十所载上市发行人董事进行证券交易的标准守则 所得款项净额 指 上市所得款项净额约138百万港元 本期间 指 截至2023年6月30日止六个月 招股章程 指 本公司日期为2022年6月27日的招股章程 人民币 指 中国法定货币人民币 证券及期货条例 指 香港法例第571章证券及期货条例 山东商业 指 山东省商业集团有限公司 山东商业集团 指 山东商业连同其附属公司 股东 指 本公司股东 平方米 指 平方米 联交所 指 香港联合交易所有限公司 监事 指 本公司监事 鲁商生活服务股份有限公司2023年中期报告6 管理层讨论及分析 业务回顾 概览 我们是一家在山东省具有领先市场地位并拥有快速增长良好往绩记录的综合性物业管理服务提供商。根据中指院的资料，我们在2023中国物业服务百强企业中综合实力排名第35名，并被评为山东省物业管理协会2022年度“优秀会员单位”、“2022山东省物业服务力TOP10企业”第五名、“2022山东省住宅物业服务力TOP5”第三名、“2022物业服务力济南TOP5”第三名、“2022政府采购20年·百强物业管理服务商”、“齐鲁红色物业”星级服务企业。于本期间，本集团收入为人民币314.0百万元，较截至2022年6月30日止六个月人民币324.4百万元减少3.2%。于本期间，本公司归属于母公司所有者的净利润为人民币30.0百万元，较去年同期的人民币40.1百万元减少25.2%。截至2023年6月30日，本集团在管项目96个，在管总建筑面积23.8百万平方米（2022年6月30日：23.5百万平方米），增长1.5%。其亦有合约项目96个，总合约面积27.4百万平方米（2022年6月30日：27.2百万平方米），增长1.0%。我们的总部位于山东省济南市，自2006年成立以来，经过17年的发展，我们的业务范围已覆盖山东省几乎所有地级市以及北京和哈尔滨。我们深深植根于山东省，根据中指院的资料，山东省是中国人口最多、经济最繁荣的省份之一，一直是并将继续是我们的战略发展重心。根据国家统计局的资料，于2023年6月30日山东省的国内生产总值总量居中国各省第三位，且山东省的居民人均年可支配收入高于中国平均水平。在我们的整个发展过程中，我们秉持“美好生活服务商”的愿景来开展业务。我们相信，我们对客户满意度的承诺和以客户为中心的文化塑造了我们的品牌形象，并帮助我们在山东省确立领先的市场地位。 本公司业务模式 于本期间内，我们的收入主要来自三大服务线：(i)物业管理服务；(ii)非业主增值服务；及(iii)社区增值服务。 物业管理服务：占总收入约52.5% 于本期间，本集团来自物业管理服务的收入约为人民币164.9百万元，较2022年同期增加约9.8%，主要由于本集团在管物业项目建筑面积增加。 7鲁商生活服务股份有限公司2023年中期报告 管理层讨论及分析 业务回顾（续） 本公司业务模式（续） 物业管理服务：占总收入约52.5%（续） 我们与本公司控股股东鲁商福瑞达拥有长期密切的持续战略关系，鲁商福瑞达是一家在上海证券交易所上市的公司 （股票代码：600223）。 于编制本集团于本期间的中期业绩时，董事会注意到，鲁商福瑞达正在向本公司控股股东山东商业的全资附属公司山东省城乡发展集团有限公司出售其房地产业务（“出售事项”），且出售事项已于2023年4月底或之前部分完成。于本报告日期，董事会了解到出售事项将于2023年10月或前后全部完成。 同时，我们与山东商业维持密切和长期的关系。山东商业为一家大型控股公司，在零售、医疗保健、金融、教育等领域具有广泛的投资。截至2023年6月30日，我们的58个在管物业由山东商业集团与鲁商福瑞达集团开发，在管总建筑面积为14.82百万平方米，较于2022年6月30日增加1.02百万平方米。 下表载列本集团于所示期间在管建筑面积的变动： 项目来源 于6月30日2023年2022年在管在管 在管建筑面积在管建筑面积建筑面积占比建筑面积占比 千平方米%千平方米% 变动在管建筑面积增长率 千平方米% 鲁商福瑞达集团 1,067(1) 4.5 12,574 53.6 -11,507 -91.5 关联方 13,755(1) 57.7 1,228 5.2 12,527 1,020 小计 14,822 62.2 13,802 58.8 1,020 7.4 第三方 9,008 37.8 9,674 41.2 -666 -6.9 总计 23,830 100.0 23,476 100.0 354 1.5 附注(1)：于出售事项后，在管总建筑面积约12,643千平方米的若干项目由鲁商福瑞达集团变为山东商业集团。 鲁商生活服务股份有限公司2023年中期报告8 管理层讨论及分析 业务回顾（续） 本公司业务模式（续） 物业管理服务：占总收入约52.5%（续） 下表载列本集团于所示期间按物业类型划分的收入、在管建筑面积及在管项目数目明细： 项目类型 收入人民币 千元% 2023年 在管建筑面积千平方米% 于6月30日 在管项目 数目收入 人民币 千元% 2022年 在管建筑面积千平方米% 在管项目数目 住宅物业 96,026 58.2 13,981 58.7 46 91,753 61.1 12,015 51.2 38 非住宅物业 (1)商业物业 39,558 24.0 2,536 10.6 25 38,666 25.8 2,543 10.8 27 (2)其他 29,274 17.8 7,313 30.7 25 19,727 13.1 8,918 38.0 15 总计 164,858 100.0 23,830 100.0 96 150,146 100.0 23,476 100.0 80 截至2023年6月30日，我们已签约管理46个住宅物业，在管总建筑面积为14.0百万平方米，较于2022年同期的12.0百万平方米增加约16.7%。于本期间，我们亦持续拓展了城市环卫项目，增加了我们的物业管理服务收入。 非业主增值服务：占总收入约28.3% 下表载列本集团于所示期间按服务类型划分来自非业主增值服务的收入明细： 服务类型 于6月30日2023年2022年收入占比收入占比人民币千元%人民币千元% 设计服务 28,445 32.0 39,366 33.3 景观美化服务 45,646 51.4 54,716 46.3 前期物业管理服务 7,687 8.7 8,523 7.2 交付前服务 4,957 5.6 7,268 6.2 其他定制服务 2,047 2.3 8,295 7.0 总计 88,782 100.0 118,168 100.0 9鲁商生活服务股份有限公司2023年中期报告 管理层讨论及分析 业务回顾（续） 本公司业务模式（续） 非业主增值服务：占总收入约28.3%（续） 于本期间，本集团来自非业主增值服务的收入约为人民币88.8百万元，较于2022年同期减少约24.9%，主要是由于中国房地产市场低迷导致物业开发商交付的项目数目减少，令前期物业管理服务、交付前服务、设计服务、景观美化服务的收入减少。 我们的非业主（包括物业开发商）增值服务涵盖房地产开发的整个行业价值链。通过提供该等服务，我们可与物业开发商创建深入广泛的合作关系，同时与业主开展温馨互动，以在较早阶段增加客户黏性。 社区增值服务：占总收入约19.2% 下表载列本集团于所示期间按服务类型划分产生自社区增值服务的收入明细： 服务类型 于6月30日2023年2022年收入占比收入占比人民币千元%人民币千元% 停车位管理服务 19,741 32.7 19,080 34.0 社区生活服务 19,923 33.0 18,308 32.7 水电管理服务 15,085 25.0 12,677 22.6 社区空间及资源管理服务 5,625 9.3 5,982 10.7 总计 60,374 100.0 56,0