卓越商企服务2022中期报告

卓越商企服务集团有限公司 EXCELLENCECOMMERCIALPROPERTY&FACILITIES MANAGEMENTGROUPLIMITED （于开曼群岛注册成立的有限公司） 股份代号:6989 中期报告 2022 目录 2公司资料 4管理层讨论及分析 29企业管治╱其他资料 44致卓越商企服务集团有限公司董事会独立审阅报告 45综合损益及其他全面收益表 47综合财务状况表 49综合权益变动表 51简明综合现金流量表 53未经审核中期财务报告附注 卓越商企服务集团有限公司中期报告20222 公司资料 董事 执行董事 李晓平先生（董事长）郭莹女士 非执行董事 王斗先生王银虎先生 独立非执行董事 黄明祥先生甘志成先生刘晓兰女士 公司秘书 吕力先生张启昌先生 审计委员会 甘志成先生（主席）王斗先生 黄明祥先生刘晓兰女士 薪酬委员会 黄明祥先生（主席）李晓平先生 甘志成先生刘晓兰女士 提名委员会 李晓平先生（主席）黄明祥先生 甘志成先生刘晓兰女士 战略及ESG委员会 李晓平先生（主席）郭莹女士 王银虎先生刘晓兰女士 授权代表 李晓平先生张启昌先生 法律顾问 香港法律： 德同国际有限法律责任合伙 香港中环 康乐广场1号 怡和大厦32楼3201室 中国法律： 国浩律师（深圳）事务所 中国广东省 深圳市福田区深南大道6008号 特区报业大厦31/41/42层 广东诚公律师事务所中国 广东省 深圳市福田区中康路128号 卓越城一期3栋6层 合规顾问 德健融资有限公司香港 金钟道89号力宝中心2座35楼3509室 3卓越商企服务集团有限公司中期报告2022 公司资料 核数师 毕马威会计师事务所 执业会计师及于《财务汇报局条例》下的注册公众利益实体核数师 香港中环 遮打道10号太子大厦8楼 主要往来银行 中国工商银行股份有限公司深圳西海岸支行 中国广东省 深圳市南山区 后海路与创业路交汇处 南粤明珠海洋之心大厦一楼 中国农业银行股份有限公司深圳信息枢纽中心支行 中国广东省 深圳市福田区益田路48号 信息枢纽大厦裙楼三楼 招商银行深圳时代广场支行 中国广东省 深圳市福田区 益田路4068号卓越时代广场一楼 注册办事处 CricketSquareHutchinsDrivePOBox2681 GrandCaymanKY1-1111 CaymanIslands 中国总部及注册办事处 中国广东省 深圳市福田区福华三路 卓越世纪中心 4号楼38A楼 香港主要营业地点 香港湾仔 皇后大道东248号大新金融中心40楼 开曼群岛股份过户登记总处 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare HutchinsDrivePOBox2681 GrandCaymanKY1-1111 CaymanIslands 香港证券登记处 香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712至1716号铺 股份代号 6989 网站 http://www.excepm.com 投资者关系 电邮：ir@exceam.com 卓越商企服务集团有限公司中期报告20224 管理层讨论及分析 业务回顾 I.业务概览 截至2022年6月30日止六个月（“报告期”）内卓越商企服务集团有限公司（“本公司”）从事的主要业务 (I)报告期内本公司及其附属公司（统称“本集团”或“我们”）的主要业务 本集团是中国领先的商务不动产服务运营商，致力于为客户提供定制化一站式综合运营管理服务，提供全生命周期的资产维护和全链条的整体服务解决方案。 本公司集二十多年管理经验，已形成了完善的综合商务物业服务模式。 聚焦商业物业为发展的主航道，实现全业态多元化的组合，管理业态涉及高端商务写字楼、商务综合体、高新产业园区、政府公建、住宅公寓；服务类型包括不动产的咨询顾问、资产运营管理、综合设施管理、综合行政后勤等服务。拓展增值业务助力利润增长，创新高端商务服务，聚焦商务不动产发展与实践，形成不动产全生命周期运营管理服务的完整业务链条，实现资产保值增值的管理目标。创建医疗、城市服务及政府公建新赛道试点，通过收并购股权合作推动公司规模化运营，提升整体竞争力加速业务发展。 截至报告期，公司合约面积超过68.94百万平方米，业务布局2个国家，15个省份、在43个一线及区域重点城市拥有530个管理项目，以专业的服务和创新机制为基础，创建人、企业与不动产三者共同成长的生态圈，打造中国领先的商务不动产服务运营商。 5卓越商企服务集团有限公司中期报告2022 管理层讨论及分析 1.综合物业管理服务 综合物业管理服务业态包括：商业物业管理（PM高端商务写字楼、FM综合业务园区）、公共物 业、住宅公寓。 (1)商务不动产管理： •PM商业写字楼服务 公司服务众多CBD地标性写字楼及高新技术企业，提供包括前期介入、营销管理、设备选型到承接查验、设备设施管理、智慧平台构建、空间管理、招商租赁、商务管理等服务。 代表项目：深圳中国储能大厦、深圳卓越前海壹号、北京环球财富大厦、青岛卓越世纪中心、深圳中心、深圳卓越时代广场、武汉ICC环贸中心 •FM设施管理服务 公司主要面向工商企业客户提供综合设施管理定制化解决方案，客户领域涉及高科技、互联网、金融、工业制造及仓储物流园区等行业，服务客户主要为世界500强及高新技术企业。 我们为企业打造定制化综合设施管理模式，服务内容涵盖： 设施设备运维服务，通过制定科学的预防性维护策略，保障设备运行的安全、稳定性。打造E+FM智慧云平台，创建设施设备的硬件集成和FM管理的IT系统，应用于运维指标和管理制度，实现设备全生命周期智能化管理监控，达到运营成本控制、风险控制。环境服务，选用先进的清洁服务工具、设备和产品，满足用户服务要求。安保服务保障人身、财产、信息安全，为客户提升安全感和高效体验。行政服务支持热线服务、搬家、班车、康体场所管理、活动保障。 代表项目：大疆天空之城、深圳OPPO总部 卓越商企服务集团有限公司中期报告20226 管理层讨论及分析 (2)公共物业服务 公共物业主要客户领域涵盖政府机构、教育机构、医疗机构、城市服务等多种功能体，提供公共业态全方位运营服务方案，除基础物业服务外，针对不同公共项目开展特色服务，如场馆服务可提供人文体验服务、智能节耗降低、文化资源管理；医养服务可提供院感管控安全、疫情防控、临床支持等；交通服务可提供城市窗口打造、服务区运营、顾客体验。 公司以专业化、国际化、创新化和科技化等多个维度不断提升在政府公建类物业服务领域的业务能力，以智能、安全、高效、便捷的服务为使用者带来细致舒适的服务体验。 (3)住宅物业服务 依托卓越置业集团有限公司及其附属公司（统称“卓越集团”）26年地产开发经验，在全国众多城市开发高端住宅楼宇，打造高端住宅小区物业服务的规范化，提供包括前期介入及接管验收、业主入伙管理、装修管理、客户管理、环境管理、设备设施维护、秩序维护、消防管理等系统化服务。 公司创新引进国际化服务标准，推出五心“悦”管家与“4INS美好生活”服务，以客户满意度为原点和核心，重构社区物理空间、人文空间、数字空间、家庭空间。深挖业主需求，为个人及家庭提供安全、方便、舒适、健康、美好的居住生活体验，致力打造高满意度、高智慧运营的住宅物业服务。 代表项目：深圳蔚蓝海岸、深圳皇后道、深圳卓越维港、杭州蔚蓝领秀 7卓越商企服务集团有限公司中期报告2022 管理层讨论及分析 2.增值服务 本集团藉助卓越集团地产发展优势，集成旗下后端服务业务模块资源，依托基础物业，多年来深 入客户现场，不断洞察客户需求，近距离聆听客户的心声，体察和感知他们现在和未来在商务方式和生活方式的不断延展和变迁，持续发展创新增值业务，重点发展方向包括资产服务、建筑机电服务、卓品商务服务和更多的专业增值服务，进一步完善商务物业资产服务、企业服务价值链。 (1)资产服务 商务物业顾问咨询服务：提供前期物业顾问咨询服务，项目的规划设计前置性介入、建设管理和验收移交成本核算、满足客户期望使用功能、提高后期物业运行效率和规避运营风险。 空间管理：利用建筑物内、外部空间进行招商运营，打造空间运营生态体系。结合现场使用情况及客户未来需求，提前规划空间使用设计，提高空间有效利用率。 租赁╱转让：为客户提供专业的租赁及二手房资产管理服务，提供全过程租赁增值服务，确保物业出租率和资产投资回报的最大化。 (2)卓品商务服务 公司独创“企业综合行政与后勤一站式服务OTS”，为高新技术企业与世界500强等企业提供高标准商务办公一站式配套服务，包括总办服务、VIP服务、会议服务、高端定制服务、商务活动策划、企业行政代采等多样化解决方案。 (3)建筑机电服务 公司联合旗下盛恒达机电有限公司（“盛恒达机电”）打造“绿色&智慧机电”专项服务，通过 “硬件+软件+平台+服务”的综合解决方案，构建小区生态圈，多板块成体系化发展，奠定大机电生态圈，以科技与绿色机遇驱动业绩增长。 卓越商企服务集团有限公司中期报告20228 管理层讨论及分析 (4)专业增值服务 商务环境服务：本公司为企业提供的业务模块包含日常清洁、绿化养护、消杀、外墙清洗等。公司致力于特色环境增值服务的延伸，推出了高标准、高效率的全面环境增值服务，包括：客户清洁套餐服务、专业石材养护、高檔家私护理等专项清洁服务。凭藉着丰富的实践经验、专业的技术设备、专业的清洁师、进口专业物料，让客户享受到更加专业、灵活、优质、环保的增值清洁服务。 地产协销服务：本公司承接的地产协销业务项目约70余个，包括为住宅开发项目提供案场前介服务，案场筹备服务，案场活动策划及茶歇服务，以及为地产公司提供个性化的案场服务方案。 3.合资与收并购 本集团集二十余年高端商务物业服务领域的成功经验，专注于不动产商务服务领域的发展变革， 采用内生式增长和外延发展并驾齐驱双轮驱动。确定了要通过“股权合作”模式实现全国化业务布局、提升区域品牌影响力、完善有竞争力的产业链条、构筑行业竞争优势的发展思路。 公司不同于“一揽子”全资收购模式，更加注重与被收购方之原股东长期合作和共同发展，采用的是收购控股权、与合作方组建合资公司共同运营等多样化的合作方式，将先进的管理理念、成熟的管理体系输出到合作公司，规范管理，提升效率，打破合作公司发展瓶颈，与原股东一起推动合作公司的发展壮大。 目前携手河南黄锦物业管理有限公司（“河南黄锦”）、北京环球财富物业管理有限公司（“北京环球”）等资源互补、强强联合，合作共赢，持续发展。 9卓越商企服务集团有限公司中期报告2022 管理层讨论及分析 4.新赛道 公司创建“一盘棋”的市场组织框架，总部区域联动赋能，形成全流程的独立第三方市拓机制，并 采用收并购、成立合资公司等形式，多渠道并举，紧跟环卫、医疗教育后勤市场化步伐，发力政府公建、城市服务业务，开拓新赛道助力增长，塑造竞争力。 (1)医疗事业服务 卓越商企在医疗事业赛道取得突破性拓展，已顺利进驻接管多家医院后勤项目，为医患人员提供智能、安全、高效、便捷的医疗临床辅助支援管理服务，助力创造井然有序的就诊就医环境空间。 公司在传统物管基础上，运用现代科学技术搭建了“卓医慧”软件系统，将专业技术与服务、管理融为一体，实现医院智能化、信息数据化，云上管理。同时创新引入各类智能设备，例如智慧机器人、无接触清洁设备等，打破医院对于服务的传统思想，平衡运营成本的同时加强对院感的管控，实现了强大的在线、线下多场景增值服务发展空间。目前公司医疗体系服务已涵盖设施设备运维、中央运送、数据中心、秩序维护、环境、陪护、礼宾等综合业务。依托公司的商业、住宅资源，将计划实现周边项目的延伸覆盖，打造多渠道盈利模式。 代表项目：山西天慈医院、遂昌康复医院 卓越商企服务集团有限公司中期报告202210 管理层讨论及分析 (2)城市建设服务 卓越商企将物业管理的服务理念及创新举措应用到城市空间，探