基础设施公募REITs周报：华润有巢与其他保租房REITs有何不同？

证券研究报告：基础设施公募REITs|周度报告 2022年9月24日 行业投资评级 基础设施公募REITs周报（2022.09.17-2022.09.23） 20 10 0 -10 -20 -30 强于大市|维持华润有巢与其他保租房REITs有何不同？ 专题视点 行业基本情况收盘点位 3833.95 52周最高 4620.02 52周最低 3402.86 行业相对指数表现（相对值，%） 华润有巢与其他保租房REITs有何不同？华润有巢租赁住房REIT获受理，与其他保障房REITs最大不同在于有巢泗泾项目为集体建设用地项目。近期华夏基金华润有巢租赁REIT向上交所提交申报并获受理。目前已上市3只保租房REITs底层资产均为国有建设用地项目，华润有巢租赁住房REIT有2个底层资产，泗泾项目为集体建设用地项目，东部经开区项目为国有建设用地项目。有巢泗泾项目用地使用经历了集体土地所有人委托、集体组织决策、政府批准、挂牌出让等流程，使用权期限70年，仅限自持出租。 2021/09 2021/10 2021/11 2021/12 2022/01 2022/02 2022/03 2022/04 2022/05 2022/06 2022/07 2022/08 2022/09 REITs市场表现 本周REITs指数环比上周末上涨0.21%。本周产权型、特许经营权型 沪深300房地产（长江） 资料来源：Wind，中邮证券研究所 分析师：刘清海 SAC登记编号：S1340522080002 Email：liuqinghai@cnpsec.com REITs指数环比上周末上涨0.34%、上涨0.04%。产权型中，产业园区型、仓储物流型REITs指数环比上周末上涨0.45%、上涨0.66%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型REITs指数环比上周末下跌0.04%、上涨0.22%、上涨0.11%。近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数6.98pcts。本周领涨公募REITs为中金普洛斯REIT，涨跌幅为1.99%。 研究所 REITs成交额 本周REITs成交额为12.33亿元，环比22.69%。其中，产权型成交额环比16.07%；特许经营权型成交额环比27.74%。产权型REITs中，产业园区型、仓储物流型成交额环比29.73%、17.52%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型REITs成交额环比30.10%、-2.75%、66.68%。 REITs换手率 本周REITs换手率为0.72%。其中，产权型、特许经营权型换手率为0.56%、1.17%。产权型中，产业园区型、仓储物流型、保租房型换手率为 0.66%、0.29%、1.12%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型REITs换手率为0.93%、1.55%、1.85%。 投资建议 积极参与投资，重点关注保租房、产业园区REITs。积极拥抱REITs带来的机遇，我国保租房、产业园区REITs底层资产基本位于核心一线、二线城市，具备安全性和一定成长性，随着产业升级进行，租金有望合理增长，建议积极参与投资保租房和产业园区REITs。 风险提示 公募REITs审批进度、疫情对底层资产现金流影响存在不确定性。 目录 1专题视点：华润有巢与其他保租房REITS有何不同？4 1.1最大不同在于有巢泗泾项目为集体建设用地项目4 1.2泗泾项目用地过程：所有权人委托、集体组织决策、政府批准、挂牌出让4 1.3泗泾项目用地详情：70年使用权，仅限自持出租5 1.4投资建议6 2REITS市场表现7 2.1指数表现7 2.2成交额9 2.3换手率10 2.4估值11 3发行审批13 4主要公告14 5政策新闻15 6风险提示16 图表目录 图表1保租房REITs底层资产对比4 图表2有巢泗泾项目《不动产权证书》（041175号）主要内容6 图表3本周REITs指数收于131.35点，环比上周末上涨0.21%7 图表4本周产权型REITs收于140.25点8 图表5本周特许经营权型REITs收于119.95点8 图表6本周REITs指数上涨0.21%，跑赢沪深300指数6.98pcts8 图表7各REITs近期具体走势9 图表8本周REITs成交额12.33亿元，环比22.69%9 图表9近2周REITs每日成交额情况10 图表10近2周产业园区及物流仓储REITs每日成交额10 图表11近2周高速公路、环保、能源REITs每日成交额10 图表12本周REITs换手率0.72%，环比0.10pcts10 图表13近2周REITs每日换手率情况11 图表14近2周产业园区及仓储物流REITs每日换手率11 图表15近2周高速公路、环保、能源REITs每日换手率11 图表16各REITs估值情况12 图表17REITs项目审批进度13 图表18公募REITs主要公告14 图表19公募REITs最新政策与新闻15 1专题视点：华润有巢与其他保租房REITs有何不同？ 华润有巢与其他保租房REITs有何不同？华润有巢租赁住房REIT获受理，与其他保障房REITs最大不同在于有巢泗泾项目为集体建设用地项目。近期华夏基金华润有巢租赁REIT向上交所提交申报并获受理。目前已上市3只保租房REITs底层资产均为国有建设用地项目，华润有巢租赁住房REIT有2个底层资产，泗泾项目为集体建设用地项目，东部经开区项目为国有建设用地项目。有巢泗泾项目用地使用经历了集体土地所有人委托、集体组织决策、政府批准、挂牌出让等流程，使用权期限70年，仅限自持出租。 1.1最大不同在于有巢泗泾项目为集体建设用地项目 华润有巢租赁住房REIT获受理，旗下一个保租房项目为集体建设用地项目。2022年9月22日，上交所网站披露，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称：华润有巢租赁住房REIT）向上交所提交申报并获受理。目前已上市3只保租房REITs，分别为华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT，其底层资产均为国有建设用地项目。华润有巢租赁住房REIT旗下有两个保租房项目，分别为有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目。与已上市的保租房REITs不同，有巢泗泾项目为集体建设用地项目。而有巢东部经开区项目与已上市REITs相同，为国有建设用地用地项目。 REITs城市能级项目项目用地性质 图表1保租房REITs底层资产对比 文龙家园 华夏北京保障房REIT 北京 一线城市 熙悦尚郡 国有建设用地使用权 安居百泉阁 红土深圳安居REIT 深圳 一线城市 安居锦园 保利香槟苑 国有建设用地使用权 凤凰公馆 中金厦门安居REIT 厦门 二线城市 园博公寓珩琦公寓 国有建设用地使用权 华夏华润有巢REIT （已受理） 有巢泗泾项目集体建设用地使用权 上海一线城市 有巢东部经开区项目国有建设用地使用权 数据来源：Wind，上海证券交易所，招募说明书，中邮证券研究所整理 1.2泗泾项目用地过程：所有权人委托、集体组织决策、政府批准、挂牌出让华润有巢泗泾项目的集体建设用地使用经历了以下过程： 1）集体土地所有人委托 上海松江区泗泾经济联合社向上海市土地交易事务中心出具了《农村集体经营性建设用地权公开出让委托函》，向上海市松江区土地使用权招拍挂办公室出具了《农村集体经营性建设用地权入市办理出让手续委托函》，并向上海市松江区土地储备中心出具了《农村集体经营性建设用地使用权入市办理前期手续委托函》，委托前述主体办理松江区泗泾镇SJSB0001单元07-09号农村集体建设用地地块的入市前期手续、出让手续及公开出让事宜。 2）集体经济组织决策 2018年8月7日，泗泾经济联合社第二届理事会第二次会议听取和审议通过了《关于松 江区泗泾镇SJSB0001单元07-09号农村集体建设用地入市工作合同文本、出让方案、委托事宜和土地增值收益调解金的报告》（草案），并作出《关于通过松江区泗泾镇SJSB0001单元07-09号农村集体建设用地入市工作合同文本、出让方案、委托事宜和土地增值收益调解金报告的决议》，批准前述报告。 3）松江区政府批准 2018年8月6日，上海市松江区人民政府作出《关于批准区规划和土地管理局编报的泗泾镇SJSB0001单元07-09号地块出让方案的通知》，批准松江区规划和土地管理局编制的出让方案。2018年8月10日，松江区政府作出《关于批准收回泗泾镇SJSB0001单元07-09号地块农村集体建设用地使用权实施公开出让的批复》，同意松江区规土局编制的《供地方案》，由松江区规土局实施集体土地使用权公开出让。2018年8月15日，上海市松江区环境保护局作出《关于松江区泗泾镇SJSB0001单元07-09号（集体土地）租赁住房用地场地环境初步调查的审核意见》，经审核，原则同意松江区泗泾镇SJSB0001单元07-09号（集体土地）租赁住房用地出让。 4）挂牌出让 2018年10月22日，上海市土地交易事务中心出具了《成交确认书》（沪集上海松江区泗泾经济联合社挂字J201800101），确认有巢科技投资（深圳）有限公司（简称“有巢科技”，为有巢深圳曾用名，即有巢深圳）竞得有巢泗泾项目地块的农村集体经营性建设用地使用权，土地成交总价为人民币125,030,000元。 5）签订土地出让合同 2018年10月22日，泗泾经济联合社与有巢科技签订了《上海市农村集体经营性建设用地使用权出让合同（租赁住房用地）》，约定将有巢泗泾项目地块建设用地使用权以人民币125,030,000元出让给有巢科技（即有巢深圳）。2019年1月22日，泗泾经济联合社与有巢优厦签订了《上海市农村集体经营性建设用地使用权出让合同（租赁住房用地）》，调整受让人为有巢科技（即有巢深圳）成立的项目公司有巢优厦。2019年8月9日，泗泾经济联合社与有巢优厦签订了《上海市农村集体经营性建设用地使用权出让合同（租赁住房用地）》。根据《上海市财政局缴款书》，有巢科技（即有巢深圳）已足额支付土地出让价款12,503万元， 有巢优厦已足额支付需补缴的土地出让价款人民币5.8万元。 1.3泗泾项目用地详情：70年使用权，仅限自持出租 华润有巢泗泾项目集体建设用地使用期限为70年，用途为租赁住房（R4），仅限自持出 租。 内容 图表2有巢泗泾项目《不动产权证书》（041175号）主要内容 证号沪（2021）松字不动产权第041175号 权利人上海有巢优厦房屋租赁有限公司 共有情况单独所有 坐落松江区泗泾镇米易路216弄 权利类型集体建设用地使用权/房屋所有权 权利性质土地权利性质：出让 用途土地用途：租赁住房（R4）/房屋用途：详见登记信息 面积宗地面积：20,166.70平方米/建筑面积：55,136.87平方米 集体建设用地使用权使用期限：2018年12月03日起2088年12月02 使用期限 附记 日止 1.1）受让人应当按出让年限整体持有全部租赁住房物业，以上自持物业仅用于出租；2）受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、租赁住房用地配套商业物业（除按照相关规定应当移交政府及政府有关部门的物业除外）； 2.自持部分物业转让时需出让人和协调机构同意。 3.自持物业应整体抵押，不得分割抵押。 4.出资比例：股权结构：实际控制人： 变更以上内容的，应事先书面申请，经出让人和协调机构同意。 5.自持部分物业应记载在同一不动产登记簿上，并发放一本不动产权证，不得分证办理。 数据来源：上海证券交易所，招募说明书，中邮证券研究所整理 1.4投资建议 积极参与投资，重点关注保租房、产业园区REITs。REITs是历史发展的必然趋势，积极拥抱REITs带来的机遇。公募REITs的出现将会加大各家金融机构之间的分化，积极拥抱方可立于不败之地。我国保租房、产业园区REITs底层资产基本位于核心一线、二线城市，具备安全性和一定