基础设施公募REITs周报：首批保租房REITs，底层资产有何不同？

证券研究报告：基础设施公募REITs|周度报告 2022年8月23日 行业投资评级 基础设施公募REITs周报（2022.08.13-2022.08.19） 强于大市首批保租房REITs，底层资产有何不同？ 收盘点位3854.24 52周最高4620.02 52周最低3402.86 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 专题视点 行业相对指数表现（相对值，%） 行业基本情况 首批保租房REITs底层资产在区位、类型、面向群体和租金定价等方面有所差别。1）城市区位看，底层资产均位于一二线城市，分别位于北京、深圳和厦门。2）项目类型有区别，底层资产分别为公租房、人才房和公租房调整后的保租房。3）保障人群有所不同，底层资产分别主要面向中低收入群体、各类人才和新市民群体。4）租金定价也有区别，北京、深圳、厦门项目租金定价分别约为市场租金的55%、60%和74%左右，调价方面租金增长率普遍采取了2%-3%的假设。 2021/08 2021/09 2021/10 2021/11 2021/11 2021/12 2022/01 2022/01 2022/02 2022/03 2022/03 2022/04 2022/05 2022/05 2022/06 2022/07 2022/08 REITs市场表现 本周REITs指数环比上周末上涨2.89%。本周产权型、特许经营权型 沪深300 房地产（长江） REITs指数环比上周末上涨3.59%、上涨2.15%。产权型中，产业园区型、 研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 分析师：刘清海 SAC登记编号：S1340522080002 Email：liuqinghai@cnpsec.com 仓储物流型REITs指数环比上周末上涨3.68%、上涨3.16%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型REITs指数环比上周末上涨2.25%、上涨3.40%、上涨3.89%。近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数6.21pcts。本周领涨的公募REITs为华安张江光大REIT，涨跌幅为5.62%。 REITs成交额 本周REITs成交额为12.91亿元，环比43.76%。其中，产权型成交额环比50.06%；特许经营权型成交额环比40.69%。产权型REITs中，产业园区型、仓储物流型成交额环比76.81%、14.98%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型REITs成交额环比47.71%、86.92%、-9.92%。 REITs换手率 本周REITs换手率为0.79%。其中，产权型、特许经营权型换手率为0.56%、1.37%。产权型中，产业园区型、仓储物流型换手率为0.79%、0.34%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型REITs换手率为1.16%、1.92%、1.65%。 投资建议 积极参与投资保租房REITs。我国住房租赁市场空间巨大，保障房REITs底层资产基本位于核心一线、二线城市，具备安全性和一定成长性，随着产业升级进行，租金有望合理增长，建议积极参与投资保租房REITs。 风险提示 公募REITs审批进度、疫情对底层资产现金流影响存在不确定性。 目录 1专题视点：首批保租房REITS，底层资产有何不同？4 1.1城市区位4 1.2项目类型及保障人群6 1.3租金定价8 1.4出租率9 1.5投资建议10 2REITS市场表现11 2.1指数表现11 2.2成交额13 2.3换手率14 2.4估值15 3发行审批17 4主要公告18 5政策新闻19 6风险提示20 图表目录 图表1首批保租房REITs区位情况4 图表2华夏北京保障房REIT底层资产项目区位5 图表3红土深圳安居REIT底层资产项目区位5 图表4中金厦门安居REIT底层资产项目区位6 图表5首批保租房REIT底层资产项目类型及面向人群8 图表6首批保租房REITs底层资产租金定价9 图表7首批保租房REITs底层资产出租率10 图表8本周REITs指数收于130.25点，环比上周末上涨2.89%11 图表9本周产权型REITs收于138.50点12 图表10本周特许经营权型REITs收于120.05点12 图表11本周REITs指数上涨2.89%，近一个月跑赢沪深300指数6.21pcts12 图表12各REITs近期具体走势13 图表13本周REITs成交额12.91亿元，环比43.76%13 图表14近2周REITs每日成交额情况14 图表15近2周产业园区及物流仓储REITs每日成交额14 图表16近2周高速公路、环保、能源REITs每日成交额14 图表17本周REITs换手率0.79%，环比0.25pcts14 图表18近2周REITs每日换手率情况15 图表19近2周产业园区及仓储物流REITs每日换手率15 图表20近2周高速公路、环保、能源REITs每日换手率15 图表21各REITs估值情况16 图表22REITs项目审批进度17 图表23公募REITs主要公告18 图表24公募REITs最新政策与新闻19 1专题视点：首批保租房REITs，底层资产有何不同？ 首批保租房REITs虽然底层资产同属于保障性租赁住房，但从城市区位、项目类型、面向群体和租金定价等方面存在一些差别。从城市区位看，首批保租房REITs底层资产均位于一二线城市，其中华夏北京保障房REIT的区位优势最明显。从保障人群来看，底层资产面向群体有所区别，分别主要面向中低收入群体、各类人才和新市民群体。华夏北京保障房REIT的底层资产项目为公租房，主要保障对象为城镇中低收入群体及新就业无房职工和外来务工人员。红土深圳安居REIT的底层资产项目为人才房（只租不售），主要保障对象为符合条件的各类人才。中金厦门安居REIT底层资产原为公租房，后调整为保障性租赁住房，主要面向群体为新就业大学生、青年人、城市基本公共服务人员等新市民群体。北京、深圳、厦门项目租金定价分别约为市场租金的55%、60%和74%左右，调价方面租金增长率普遍采取了2%-3%的假设。 1.1城市区位 首批保租房REITs中2只底层资产位于一线城市，1只位于二线城市。华夏北京保障房REITs的底层资产位于北京市，共2个项目，其中文龙家园项目位于海淀区（北五环与北六环之间），熙悦尚郡项目位于朝阳区（东五环内侧）。红土深圳安居REIT的底层资产位于深圳市，共4个项目，安居百泉阁位于福田区安托山片区，安居锦苑位于罗湖区笋岗片区，保利香槟苑位于大鹏新区大鹏街道，凤凰公馆位于坪山区碧岭街道。中金厦门安居REIT的底层资产位于厦门市，共2个项目，均位于集美区，园博公寓位于集美区商业核心区，珩琦公寓位于集美区珩琦二里。 综合来看，华夏北京保障房REIT的区位优势最明显。从城市能级来看，华夏北京保障房REIT和红土深圳安居REIT优于中金厦门安居REIT。从周边房价来看，华夏北京保障房REIT居前，高于红土深圳安居REIT和中金厦门安居REIT。综合城市能级、周边房价来看，华夏北京保障房REIT最优，其次为红土深圳安居REIT，最后为中金厦门安居REIT。 图表1首批保租房REITs区位情况 REITs城市能级项目所在区周边房价 华夏北京保障房REIT 红土深圳安居REIT 中金厦门安居REIT 北京一线城市 深圳一线城市 厦门二线城市 文龙家园海淀区约9-12万元/㎡ 熙悦尚郡朝阳区约5-8.5万元/㎡ 安居百泉阁福田区约10万元/㎡ 安居锦园罗湖区约5.8万元/㎡ 保利香槟苑大鹏新区约3万元/㎡ 凤凰公馆坪山区约2万元/㎡ 园博公寓集美区约3-5万元/㎡ 珩琦公寓集美区约4-5万元/㎡ 数据来源：Wind，招募说明书，链家，中邮证券研究所整理 图表2华夏北京保障房REIT底层资产项目区位 数据来源：百度地图，中邮证券研究所整理 图表3红土深圳安居REIT底层资产项目区位 数据来源：百度地图，中邮证券研究所整理 图表4中金厦门安居REIT底层资产项目区位 数据来源：百度地图，中邮证券研究所整理 1.2项目类型及保障人群 3只保租房REIT保障人群有所区别，分别主要面向中低收入群体、各类人才和新市民群体。 华夏北京保障房REIT的底层资产项目为公租房，主要保障对象为城镇中低收入群体及新就业无房职工和外来务工人员。具体要求为符合下列条件之一：1）廉租住房、经济适用住房和限价商品住房轮候家庭。2）申请人具有本市城镇户籍，家庭人均住房使用面积15平方米 （含）以下；3口及以下家庭年收入10万元（含）以下、4口及以上家庭年收入13万元 （含）以下。3）外省市来京连续稳定工作一定年限，具有完全民事行为能力，有稳定收入，能够提供同期暂住证明、缴纳住房公积金证明或参加社会保险证明，本人及家庭成员在本市均无住房的人员。 红土深圳安居REIT的底层资产项目为人才房（只租不售），主要保障对象为符合条件的各类人才。红土深圳安居REIT的4个项目保障对象分为3类人才：1）个人，2）机关事业单位人才，3）企业人才。 其中，个人和机关事业单位人才的要求较为一致，具体要求为： 1）个人，①具有全日制本科及以上学历，或属于符合深圳市产业发展需要的技师，或列入深圳市人力资源保障部门发布的紧缺专业人才目录；②与深圳市用人单位签订聘用合同或服务协议的各类人才。 2）机关事业单位，各区直属机关、事业单位（含学校、医院）及驻区机关单位。对于企业人才，4个项目要求有所不同， 安居百泉阁项目要求企业： 1.企业工商注册地在福田区； 2.经福田区认定的总部企业、属于高端服务业、绿色产业等行业的企业，国家级高新技术企业、年度工业产值10亿元以上的工业企业等。 安居锦园项目要求企业： 1.企业工商注册地在罗湖区； 2.纳入《罗湖区人才安居企事业单位名录》的辖区龙头和行业推荐企业。保利香槟苑项目要求企业： 1.企业工商注册地在大鹏新区； 2.属于大鹏新区重点及骨干企业、挂点服务企业； 3.入驻大鹏新区生命科学产业园的企业及其他非企业组织。凤凰公馆项目要求企业： 1.企业工商注册地在坪山区； 2.上一年度税收贡献达100万元（含）及以上的企业； 3.企（事）业单位人才规模达10人（含）及以上。 中金厦门安居REIT底层资产原为公租房，后调整为保障性租赁住房，主要面向群体为新就业大学生、青年人、城市基本公共服务人员等新市民群体。从目标客群来看，居住人群特征为高校师生、未婚白领人群、少量已婚年轻夫妇、一家三口小家庭等；年龄集中于22-45岁 左右，工作年限以1-10年为主；包括教师、金融、销售、医生、中层管理、IT、政府公职人员、自由职业等。 图表5首批保租房REIT底层资产项目类型及面向人群 REITs项目项目类型面向人群具体要求 华夏文龙 北京家园保障 房 熙悦 REIT 尚郡 企业： 1.企业工商注册地在福田区； 2.经福田区认定的总部企业、属于高端服务业、绿色产业等行业的企业，国家级高新技术企业、年度工业产值10亿元以上的工业企业等。 红土 个人、机关事业单位：同上。 深圳 安居 只租不售 符合条件的各类人 企业： 安居 锦园 人才房 才 1.企业工商注册地在罗湖区； REIT 2.纳入《罗湖区人才安居企事业单位名录》的辖区龙头和行业推荐企业。个人、机关事业单位：同上。 保利 企业： 香槟 1.企业工商注册地在大鹏新区； 苑 2.属于大鹏新区重点及骨干企业、挂点服务企业；3.入驻大鹏新区生命科学产业园的企业及其他非企业组织。个人、机关事业单位：同上。 安居百泉阁 公租房 符合规定条件的城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工、城镇稳定就业的外来务工人员 个人：以下条件满足任一即可1）廉租住房、经济适用住房和限价商品住房轮候家庭。 2）本市城镇户籍，家庭人均住房面积15㎡及以下；3口及以下家庭年收入10万及以下、4口及以上家庭年收入13万及以下。