基础设施公募REITs周报：为何保租房REITs受追捧？

证券研究报告：基础设施公募REITs|周度报告 2022年9月4日 行业投资评级 基础设施公募REITs周报（2022.08.27-2022.09.02） 30 20 10 0 -10 -20 -30 强于大市为何保租房REITs受追捧？ 专题视点 2021/08 2021/09 2021/10 2021/11 2021/12 2022/01 2022/02 2022/03 2022/04 2022/05 2022/06 2022/07 2022/08 行业基本情况收盘点位 3821.39 52周最高 4620.02 52周最低 3402.86 行业相对指数表现（相对值，%） 为何保租房REITs受追捧？保租房REITs受到市场追捧：1）从一级市场发行结果来看，中签率创公募REITs试点以来新低，三只REITs网下投资者、公众投资者中签率均低于1%，个别甚至低于0.4%；2）从二级市场交易情况来看，上市首日均达到最大涨幅限制，基本为一字上涨，累计涨跌幅也基本位于已上市REITs的中上位置。我们认为保障房REITs受到资金追捧原因包括：1）现金分派率可观，2022年现金分派率约4%，在LPR下调导致资产荒加剧的背景下具备吸引力；2）受疫情、经济波动影响小，同行业竞争优势突出（租金低廉），现金流稳定性强；3）虽然租金具有管制性，但存在合理增长空间，现金流具备一定成长性。 REITs市场表现 沪深300房地产（长江） 资料来源：Wind，中邮证券研究所 分析师：刘清海 SAC登记编号：S1340522080002 Email：liuqinghai@cnpsec.com 本周REITs指数环比上周末上涨0.73%。本周产权型、特许经营权型REITs指数环比上涨0.95%、上涨0.64%。产权型中，产业园区型、仓储物流型REITs指数环比下跌0.52%、下跌0.02%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型REITs指数环比上涨0.65%、上涨0.60%、下跌1.32%。近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数4.80pcts。本周领涨的公募REITs为红土深圳安居REIT，涨跌幅为37.16%。 研究所 REITs成交额 本周REITs成交额为19.94亿元，环比45.03%。其中，产权型成交额环比135.72%；特许经营权型成交额环比-9.92%。产权型REITs中，产业园区型、仓储物流型成交额环比-8.64%、-2.56%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型REITs成交额环比-3.89%、-26.05%、-11.85%。 REITs换手率 本周REITs换手率为1.55%。其中，产权型、特许经营权型换手率为1.67%、1.24%。产权型中，产业园区型、仓储物流型、保租房型换手率为 0.76%、0.45%、14.12%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型REITs换手率为1.01%、1.66%、1.86%。 投资建议 积极参与投资保租房REITs。我国住房租赁市场空间巨大，底层资产基本位于核心一线、二线城市，具备安全性和一定成长性，随着产业升级进行，租金有望合理增长，建议积极参与投资保租房REITs。 风险提示 公募REITs审批进度、疫情对底层资产现金流影响存在不确定性。 目录 1专题视点：为何保租房REITS受追捧？4 1.1一级市场发行，保租房中签率创新低4 1.2二级市场交易，上市首日均达到最大涨幅限制4 1.3受追捧原因1：现金分派率可观，资产荒背景下具备吸引力5 1.4受追捧原因2：受疫情、经济波动影响小，同行业竞争优势突出，现金流稳定性强6 1.5受追捧原因3：虽然租金具有管制性，但存在合理增长空间，现金流具备一定成长性7 1.6投资建议7 2REITS市场表现8 2.1指数表现8 2.2成交额10 2.3换手率11 2.4估值12 3发行审批14 4主要公告15 5政策新闻16 6风险提示17 图表目录 图表1目前已上市17只REITs网下投资者中签率4 图表2目前已上市17只REITs公众投资者中签率4 图表3目前已上市17只REITs上市首日涨跌幅5 图表4目前已上市17只REITs上市至今涨跌幅5 图表5首批保障性租赁住房REITs现金分派率情况5 图表62022年以来LPR加速下调6 图表7首批保租房REITs底层资产租金定价6 图表8首批保租房REITs底层资产出租率7 图表9本周REITs指数收于131.04点，环比上周末上涨0.73%8 图表10本周产权型REITs收于138.84点9 图表11本周特许经营权型REITs收于120.97点9 图表12本周REITs指数上涨0.73%，跑赢沪深300指数2.77pcts9 图表13各REITs近期具体走势10 图表14本周REITs成交额19.94亿元，环比45.03%10 图表15近2周REITs每日成交额情况11 图表16近2周产业园区及物流仓储REITs每日成交额11 图表17近2周高速公路、环保、能源REITs每日成交额11 图表18本周REITs换手率1.55%，环比0.61pcts11 图表19近2周REITs每日换手率情况12 图表20近2周产业园区及仓储物流REITs每日换手率12 图表21近2周高速公路、环保、能源REITs每日换手率12 图表22各REITs估值情况13 图表23REITs项目审批进度14 图表24公募REITs主要公告15 图表25公募REITs最新政策与新闻16 1专题视点：为何保租房REITs受追捧？ 为何保租房REITs受追捧？保租房REITs受到市场追捧；1）从一级市场发行结果来看，中签率创公募REITs试点以来新低，三只REITs网下投资者、公众投资者中签率均低于1%，个别甚至低于0.4%；2）从二级市场交易情况来看，上市首日均达到最大涨幅限制，基本为一字上涨，累计涨跌幅也基本位于已上市REITs的中上位置。我们认为保障房REITs受到资金追捧原因包括：1）现金分派率可观，2022年现金分派率约4%，在LPR下调导致资产荒加剧的背景下具备吸引力；2）受疫情、经济波动影响小，同行业竞争优势突出（租金低廉），现金流稳定性强；3）虽然租金具有管制性，但存在合理增长空间，现金流具备一定成长性。 1.1一级市场发行，保租房中签率创新低 图表1目前已上市17只REITs网下投资者中签率图表2目前已上市17只REITs公众投资者中签率 保障性租赁住房中签率创公募REITs试点以来新低。2021年6月第一单基础设施公募REITs上市以来，我国公募REITs试点范围逐步扩容，目前包含产业园区、物流仓储、高速公路、生态环保、能源、保障性租赁住房等类型。基础设施建设公募REITs试点以来，投资者认购热情较高。投资者参与基础设施公募REITs的方式包括3种，分别为战略投资者、网下投资者和公众投资者，其中战略投资者一般申请确认比例为100%，而后两者中签率较低。尤其是最新上市的保障性租赁住房，首批试点的3单REITs中签率创下基础设施公募REITs试点以来的新低。从网下投资者中签率来看，中金厦门安居REIT最高，但也不足1%，仅为0.94%，红土深圳安居REIT网下投资者中签率最低，仅为0.77%，华夏北京保障房REIT网下投资者中签率为0.89%。公众投资者中签率更低，红土深圳安居REIT中签率仅0.39%，华夏北京保障房REIT为0.64%，中金厦门安居REIT为0.69%。 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 14% 网下投资者中签率 公众投资者中签率 12% 10% 8% 6% 4% 2% 东吴苏园浙江杭徽广州广河中金普洛斯盐港REIT张江REIT首钢绿能首创水务蛇口产园铁建REIT中交REIT 华夏越秀高速 中关村中金厦门安居鹏华深圳能源 京保REIT红土深圳安居 东吴苏园广州广河中金普洛斯盐港REIT张江REIT浙江杭徽铁建REIT首创水务蛇口产园 华夏越秀高速 中关村首钢绿能 鹏华深圳能源 中交REIT中金厦门安居 京保REIT红土深圳安居 0% 数据来源：Wind，中邮证券研究所整理数据来源：Wind，中邮证券研究所整理 1.2二级市场交易，上市首日均达到最大涨幅限制 首批3只保租房REITs上市首日达到最大涨幅限制。2022年8月31日为首批保租房REITs的上市的第一个交易日，3只REITs均触及上市首日最大涨幅，且基本全部为一字上涨。从上市以来累计涨跌幅来看，中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT截至2022年9月2日涨跌幅分别为38.3%、37.2%、35.0%，分别跑赢了7-8只此前上市的基 图表3目前已上市17只REITs上市首日涨跌幅图表4目前已上市17只REITs上市至今涨跌幅 础设施公募REITs。 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 60% 上市首日涨跌幅 上市至今涨跌幅 50% 40% 30% 20% 10% 京保REIT中关村 中金厦门安居红土深圳安居华夏越秀高速鹏华深圳能源 蛇口产园首钢绿能张江REIT浙江杭徽首创水务盐港REIT中交REIT 中金普洛斯…东吴苏园 广州广河铁建REIT 0% 盐港REIT中关村张江REIT蛇口产园首创水务 中金普洛斯REIT鹏华深圳能源红土深圳安居 京保REIT中金厦门安居 东吴苏园首钢绿能 华夏越秀高速 浙江杭徽铁建REIT中交REIT广州广河 -10% 数据来源：Wind，中邮证券研究所整理数据来源：Wind，中邮证券研究所整理 1.3受追捧原因1：现金分派率可观，资产荒背景下具备吸引力 首批保租房REITs现金分派率均达到4%左右。根据招募说明书测算结果，华夏北京保障房REIT2022年预计现金分派率（按照预计募集规模计算）达到4.30%，按照实际发行规模测算达到3.95%；红土深圳安居REIT2022年现金分派率按照预计募集规模和实际募集规模分别达到4.24%和3.95%；中金厦门安居2022年现金分派率分别达到4.33%和4.05%。 图表5首批保障性租赁住房REITs现金分派率情况 REITs名称 按预计发行募集规模 按实际发行募集规模 2022年预计现金分2023年预计现金分派率派率 2022年预计现金分2023年预计现金分派率派率 华夏北京保障房REIT4.30%4.31%3.95%3.95% 红土深圳安居REIT4.24%4.25%3.95%3.96% 中金厦门安居REIT4.33%4.34%4.05%4.06% 数据来源：Wind，中邮证券研究所整理 注：现金分派率=当年度预测可供分配金额/基础设施基金募集的资金（2022年预计现金分派率为年化计算后的比率） LPR下调导致资产荒加剧的背景下，首批保租房REITs现金分派率具备吸引力。2022年以来，LPR加速下调。去年年底，5年期及以上LPR为4.65%，1年期LPR为3.80%，最新数据分别为4.30%和3.65%，分别下调35BP和14BP。随着LPR下调，各类投资产品包括债券、理财等收益率持续下行，资产荒逐步加剧。在此背景下，首批保租房REITs4%左右的现金分派率对资金形成了一定吸引力。 图表62022年以来LPR加速下调 4.85 4.9 4.7 4.5 4.3 4.1 3.9 3.7 3.5 4.65 4.65 4.25 4.30 3.85 3.80 3.65 5.1 2019/08 2019/09 2019/10 2019/11 2019/12 2020/01 2020/02 2020/03 2020/04 2020/05 2020/06 2020/07 2020/08 2020/09 2020/10 2020/11 2020/12 2021/01 2021/02 2021/03 2021/04 2021/05 2021/06 2021/07