东久新经济REIT投资价值分析

产品要点 国泰君安东久新经济REIT将于9月15日9：00-15：00进行询价，询价区间下限为2.724元，询价区间上限为3.137元，拟募集5亿份，目标募集规模为13.88亿元，存续期为45年。 国泰君安东久新经济REIT底层资产优质 地理位置优越：四处标的资产均位于长江三角洲区域一体化发展规划中心区，将受益于长三角区域内的合作联动。单个项目所处地区交通发达，临近多条省级、国家级交通主干道。 出租率高且稳定性好：项目均以单层标准厂房为主，较多层厂房市场去化更快，处于供不应求的状态；且当前可比竞品中单层标准厂房出租率均为100%，短期时间内没有竞争压力。目前租户以汽车装备、精密机械、高新材料、信息产业类企业为主，客户质量高，历史租金收缴率100%，且整体平均签约期限为7.08年，稳定性高。 受益于各地政策支持：以东久（金山）智造园所处上海金山为例，市政府颁布政策，对被认定为上海市高端智能装备专项的首台突破项目或示范应用项目，给予市级扶持资金的30%配套，最高可配套300万元。此类优惠支持政策吸引了众多优质产业资源聚集金山。 REIT标的资产主要营收来源为租金，收入稳定，目前出租率达100%。根据招募说明书披露，2022年/2023年预计的年化现金分派率分别为5.33%/5.41%。 国泰君安东久新经济REIT估值测算 以2022年7月1日为起始时间，采用营运现金流贴现法，假设贴现率为8%，现金流增长率为3%，则项目估值为13亿元。若以募集规模为初始投资额，则项目IRR为7.32%。 风险提示 项目运营收入或因不可抗力不及预期导致分红不及预期；租金、出租率下降。 1国泰君安东久新经济REIT产品概览 1.1发行情况 国泰君安东久新经济REIT将于9月15日9：00-15：00进行询价，询价区间下限为2.724元，询价区间上限为3.137元，拟募集5亿份，目标募集规模为13.88亿元，存续期为45年。 图表1：国泰君安东久新经济REIT发行情况 图表2：国泰君安东久新经济REIT交易结构 1.2底层资产分析 东久（金山）智造园：项目位于上海金山工业区，受到政府政策支持与资源倾斜。 2021年颁布的《上海市产业园区转型升级“十四五”规划》指出金山工业区聚焦生命健康、智能制造和新一代信息技术产业，建成长三角先进制造业高地和上海湾区经济增长强引擎，力争创建国家级经济技术开发区。金山区人民政府也颁布政策，对被认定为上海市高端智能装备专项的首台突破项目或示范应用项目，给予市级扶持资金的30%配套，最高可配套300万元，吸引了众多优质产业资源聚集金山。项目地理位置优越，区域内有沪金高速、沈海高速等多条省级、国家级交通主干道，距火车站等交通枢纽也较近。 东久（昆山）智造园：项目位于国家级高新技术产业开发区——昆山高新区，周边工业氛围良好，高端电子信息、机械制造类企业较为集中。根据十四五政策文件导向，昆山将力争打造万亿级电子信息+数字经济产业链；打造千亿级装备制造+智能制造产业链，预计高新区等重点工业园区均将受益于产业升级。项目交通网络成熟，附近有常嘉高速、京沪高速等多条省级、国家级交通主干道。 东久（无锡）智造园：2021年无锡市政府颁布十四五政策表示将深入推进以战略性新兴产业为先导、先进制造业为主体、现代服务业为支撑的自主可控现代产业体系建设，打造具有国际竞争力的现代产业新高地。目前，项目所处地区高新区已集聚了一批高端装备、新材料等龙头企业，由于项目所处地交通发达，临近无锡东高铁、苏南硕放机场，现已成为企业首选区域。 东久（常州）智造园：2022年，常州市政府发布文件指出至2025年常州将创造国家智能制造先行区，将常州打造成为制造技术创新策源地、示范集聚区、关键装备和解决方案输出地。项目所在地新北区是常州优质企业集聚的首选之地，所在区域有龙城大道、外环高架、沪蓉高速等多条市级、省级交通主干道。项目自身标杆性的标准品质厂房与优越的地理位置已吸引大量优质企业入驻。 总体来看，标的资产地理位置优越，出租率高且稳定性好，长期受益于各地政策支持。标的资产建筑面积合计为28.40万平方米，可租面积为27.83万平方米。从地理位置来看，四处标的资产均位于长江三角洲区域一体化发展规划中心区，将受益于长三角区域内的合作联动。从资产类型来看，项目均以单层标准厂房为主，较多层厂房市场去化更快，处于供不应求的状态；且当前可比竞品中单层标准厂房出租率均为100%，短期时间内没有竞争压力。从出租情况来看，根据招募说明书，目前租户以汽车装备、精密机械、高新材料、信息产业类企业为主，客户质量高，历史租金收缴率100%；前十大租户租赁面积占比约45.66%，较为分散。厂房类资产租约较产业园类资产长，整体平均签约期限为7.08年，当前剩余平均租约期限为3.71年，稳定性较好。项目合计评估价值为13.76亿元。 图表3：国泰君安东久新经济REIT底层资产概况 国泰君安东久新经济REIT标的资产主要营收来源为租金与管理费收入，其中租金收入占比历年来稳定在90%左右。REIT资产收入与出租率均保持稳定，2021年由于疫情对小微企业租金减免影响，收入小幅下降，若除去减租影响，收入则同比上升0.04%，具有较强韧性；且资产的盈利能力也保持平稳向上趋势。根据招募说明书披露，2022年/2023年预计的年化现金分派率分别为5.33%/5.41%。 图表4：东久新经济REIT底层资产营收稳定 图表5：东久新经济REIT底层资产出租率达100% 2国泰君安东久新经济REIT估值测算 我们采用营运现金流贴现法来测算项目估值。以2022年7月1日为起始时间，假设贴现率为8%，现金流增长率为3%，则项目估值为13亿元。若以募集规模为初始投资额，则项目IRR为7.32%。图表6中我们做了不同贴现率与现金增长率的敏感性分析。 图表6：国泰君安东久新经济REIT底层标的估值表（增长率3%） 图表7：REIT底层标的估值敏感性测算（亿元） 3风险提示 项目运营收入或因不可抗力不及预期导致分红不及预期；租金、出租率下降。