华夏合肥高新REIT投资价值分析

产品要点 华夏合肥高新REIT（180102）为首支地处安徽的园区类REIT产品，将于9月14日发行，拟募集7亿份，发行价格为2.19元每份，合计发行规模为15.33亿元，存续期为38年。 华夏合肥高新REIT底层资产优质，出租率与营收保持稳定 华夏合肥高新REIT底层资产为“合肥创新产业园一期项目”，坐落于合肥国家高新技术产业开发区。合肥国家高新技术产业开发区是1991年经国务院批准的首批国级高新区，也是合肥综合性国家科学中心的核心区。创新产业园一期包含22栋房屋和3个地下车库，合计建筑面积为35.68万平方米，可租面积为29.74万平方米。租户行业分布以电子信息业为主，租赁面积占比达到66.41%。租户较为分散，超过50%的租约均在1-3年间。目前产业园续租情况良好，在2022年4月至2022年10月即将到期的租户里有95%的租户已确认续约。项目合计评估价值为13.51亿元。 REIT标的资产主要营收来源为物业租金，收入稳定。根据招募说明书披露，2022年/2023年预计的年化现金分派率分别为4.42%/4.44%。 华夏合肥高新REIT估值测算 以2022年7月1日为起始时间，采用营运现金流贴现法，假设贴现率为6%，现金流增长率为3%，则项目估值为13.50亿元。若以募集规模为初始投资额，则项目IRR为5.03%。 风险提示 项目运营收入或因不可抗力不及预期导致分红不及预期；租金、出租率下降。 1华夏合肥高新REIT产品概览 1.1发行情况 华夏合肥高新REIT为首支地处安徽的园区类REIT产品，将于9月14日发行，拟募集7亿份，发行价格为2.19元每份，合计发行规模为15.33亿元，存续期为38年。 图表1：华夏合肥高新REIT发行情况 1.2底层资产分析 华夏合肥高新REIT底层资产为“合肥创新产业园一期项目”，坐落于合肥国家高新技术产业开发区（简称“合肥高新区”）。合肥高新区是1991年经国务院批准的首批国级高新区，也是合肥综合性国家科学中心的核心区，占地179平方公里，曾培育出科大讯飞、科大国盾、阳光电源等具有自主知识产权、国内外领先的高科技企业，目前已基本形成以创新产业园（一期、二期）为核心，生物医药、语音产业、大数据等其他各类特色产业园相互补充的完善的产业布局。 创新产业园一期包含22栋房屋和3个地下车库，合计建筑面积为35.68万平方米，可租面积为29.74万平方米。创新产业园一期形成了以电子信息技术为核心的产业链条，电子信息业租户租赁面积占比达到66.41%，其中包括了世界500强思科系统（中国）研发有限公司以及由中科大三位院士牵头开展量子精密测量产业化的国仪量子（合肥）技术有限公司。在电子信息行业中，除合肥国家大学科技园发展有限责任公司租赁面积占比约11%外，其余单一租户租赁面积占比均不超过4%，较为分散，且超过50%的租约均在1-3年间。目前产业园续租情况良好，在2022年4月至2022年10月即将到期的租户里有95%的租户已确认续约。项目合计评估价值为13.51亿元。 图表2：华夏合肥高新REIT底层资产概况 REIT标的资产主要营收来源为物业租金与停车场租金。停车场已委托合肥城市泊车投资管理有限公司运营管理，所得收入五五均分，根据协议将于2024年产生收益。目前收入所得全部为物业租金收入。REIT资产收入与出租率均保持稳定，2020年由于疫情租金减免影响，收入下降幅度较大，若除去减租影响，收入同比仅下滑0.09%，基本持平。根据招募说明书披露，2022年/2023年预计的年化现金分派率分别为4.42%/4.44%。 图表3：华夏合肥高新REIT底层资产营收稳定 图表4：华夏合肥高新REIT底层资产出租率稳定 2华夏合肥高新REIT估值测算 我们采用营运现金流贴现法来测算项目估值。以2022年7月1日为起始时间，假设贴现率为6%，现金流增长率为3%，则项目估值为13.50亿元。若以募集规模为初始投资额，则项目IRR为5.03%。图表6中我们做了不同贴现率与现金增长率的敏感性分析。 图表5：华夏合肥高新REITREIT底层标的估值表（增长率3%） 图表6：REIT底层标的估值敏感性测算（亿元） 3风险提示 项目运营收入或因不可抗力不及预期导致分红不及预期；租金、出租率下降。