房地产行业周报：一手房销售未有起色，关注万物云上市进展

房地产 行业研究/行业周报 一手房销售未有起色，关注万物云上市进展 报告日期：2022-08-29 行业评级：增持 主要观点： 市场表现： 上证指数本周-0.67%，收报于3236.223点；创业板指本周-3.44%，收 32% 19% 6% -6%8/21 19% 11/21 2/225/22 31% 行业指数与沪深300走势比较 - - 房地产沪深300 分析师：尹沿技 执业证书号：S0010520020001电话：021-60958389 邮箱：yinyj@hazq.com 联系人：吴梦茹 执业证书号：S0010122050021邮箱：wumr@hazq.com 联系人：俞悦 执业证书号：S0010122050026邮箱：yuyue@hazq.com 相关报告 1.促改善降息如期而至，保交付专项借款力促2022-08-22 2.7月各项指标走弱，政策亟需再加码2022-08-17 3.新房市场持续筑底，居民中长期贷款下滑2022-08-16 报2640.291点；沪深300本周-1.05%，收报于4107.546点。房地产 板块-2.60%，在31个行业内位列第28位。 新房成交：成交面积同比-19.4%，环比-1.1% 本周（8.19-8.25），我们重点跟踪的32城一手房成交面积合计约268万方，同比-19.4%，环比-1.1%。其中，一线（4城）一手房合计成交面积75万方，同比-24.2%、环比+0.7%；二线（14城）一手房合计成交面积134万方，同比-19.3%、环比+6.3%；三线（14城）一手房合计成交面59万方，同比-12.2%、环比-16.2%。 二手房成交：成交面积同比-14.2%，环比-12.2% 成交面积：本周（8.19-8.25），我们重点跟踪的16城二手房成交面积合计约101万方，同比-14.2%，环比-12.2%。其中，一线（2城）二手房合计成交面积28万方，同比-20.9%、环比-12.6%；二线（8城）二手房合计成交面积42万方，同比-17.4%、环比-19.4%；三线（6城）二手房合计成交面积31万方，同比-1.5%、环比+0.0%。 新房库存：库存面积环比+0.82%，去化周期12.7月 库存面积：截至2022.08.25，本周，我们重点跟踪的16城新房库存面积合计约9352万方，环比+0.82%，整体去化周期（按面积）约12.7月。其中，一线（4城）新房库存合计3276万方，环比+1.88%，去化周期10.8月；二线（6城）新房库存3235万方，环比+0.30%，去化周 期10.1月；三线（6城市）新房库存2841万方，环比+0.21%，去化周 期24.9月。 土地市场：百城土地成交面积3058万方，成交土地总价269亿元，土地溢价率2.10% 上周（8.15-8.21），百城土地供应数量为620宗，对应土地供应建面约 3789万方；百城土地成交数量为445宗，对应土地成交建面约3058万方，成交土地总价约269亿元，百城土地溢价率为2.10%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为150万方、850万方和2057万方，同比分别为+28%、+49%和+29%，对应土地溢价率分别为0.00%、0.54%和2.60%。 投资建议： 本周万科A披露建议分拆万物云空间科技服务股份有限公司并于香港联合交易所有限公司主板独立上市。若万物云境外上市得以进行，在全球发售项下将以优先发售的方式向公司合资格H股股东提供不超过10%的初步提呈发售的万物云股份作为保证配额。我们认为这是继2022年4月1日万物云在港交所递交招股书、7月18日万科A公告分拆万物云境外上市获证监会核准之后的一个重大进展。注意到万物云赴港上市仍受限于市场情况及其他相关因素，不确定因素仍存。此外公司虽为行业龙头，多维度均有市场领先的竞争力，但是其估值相较于去年推测有较大缩水，主要原因有：i）物管行业估值整体下调；ii）疫情反复导致增值服务难以获得预期增长；iii）因房地产行业风险尚未出清，可外拓资源有限，竞争加剧；iv）公司之前收并购的标的存在减值风险。此次万物云若成功逆势上市，将极大推动物管 优质标的估值修复，同时也会加速龙湖智创和万达商管的上市进度。继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、“房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控主风向未变，“以稳为主”仍为主基调，政策大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，2022年下半年市场有望逐步企稳恢复，但行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调仍存。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团； （2）成长受益型：新城控股、建发股份、华发股份、滨江集团；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、绿城服务、宝龙商业等。 风险提示： 房地产调控政策放松不及预期，信用风险蔓延，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。 正文目录 1新房成交：成交面积同比-19.4%，环比-1.1%5 2新房库存：库存面积环比+0.82%，去化周期12.7月7 3二手房成交：成交面积同比-14.2%，环比-12.2%10 4土地市场：百城土地成交面积3789万方，成交土地总价269亿元，土地溢价率2.10%12 5行业新闻：14 6公司要闻：17 7风险提示：21 图表目录 图表132城一手房成交面积及其同比、环比（万方）5 图表2一线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方）5 图表3二线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方）5 图表4三线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方）5 图表532城一手房成交套数及其同比、环比（套）6 图表6一线城市一手房成交套数及其同比、环比（套）6 图表7二线城市一手房成交套数及其同比、环比（套）6 图表8三线城市一手房成交套数及其同比、环比（套）6 图表9重点城市本周商品房成交面积同比及环比7 图表1016城新房库存面积及其去化周期（万方，月）8 图表11一线城市新房库存面积及其去化周期（万方，月）8 图表12二线城市新房库存面积及其去化周期（万方，月）8 图表13三线城市新房库存面积及其去化周期（万方，月）8 图表1416城新房库存套数及其去化周期（套，月）9 图表15一线城市新房库存套数及其去化周期（套，月）9 图表16二线城市新房库存套数及其去化周期（套，月）9 图表17三线城市新房库存套数及其去化周期（套，月）9 图表1816城二手房成交面积及其同比、环比（万方）10 图表19一线城市二手房成交面积及其同比、环比（万方）10 图表20二线城市二手房成交面积及其同比（万方）10 图表21三线城市二手房成交面积及其同比（万方）10 图表2216城二手房成交套数及其同比、环比（套）11 图表23一线城市二手房成交套数及其同比、环比（套）11 图表24二线城市二手房成交套数及其同比、环比（套）11 图表25三线城市二手房成交套数及其同比、环比（套）11 图表26百城土地供应面积及其同比、环比（周）12 图表27百城土地成交面积及其同比、环比（周）12 图表28一二三线土地成交面积同比（周）12 图表29一二三线土地成交面积环比（周）12 图表30百城及一二三线土地溢价率（周）13 1新房成交：成交面积同比-19.4%，环比-1.1% 本周（8.19-8.25），我们重点跟踪的32城一手房成交面积合计约268万方，同比-19.4%，环比-1.1%。其中，一线（4城）一手房合计成交面积75万方，同比-24.2%、环比+0.7%；二线（14城）一手房合计成交面积134万方，同比-19.3%、环比+6.3%；三线（14城）一手房合计成交面59万方，同比-12.2%、环比-16.2%。 图表132城一手房成交面积及其同比、环比（万方）图表2一线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方） 600 500 400 300 200 100 2022-03-31 2022-04-07 2022-04-14 2022-04-21 2022-04-28 2022-05-05 2022-05-12 2022-05-19 2022-05-26 2022-06-02 2022-06-09 2022-06-16 2022-06-23 2022-06-30 2022-07-07 2022-07-14 2022-07-21 2022-07-28 2022-08-04 2022-08-11 2022-08-18 2022-08-25 0 32城合计成交面积32城同比32城环比 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% -80.0% 140 120 100 80 60 40 20 0 一线成交面积一线同比一线环比 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 2022-03-31 2022-04-07 2022-04-14 2022-04-21 2022-04-28 2022-05-05 2022-05-12 2022-05-19 2022-05-26 2022-06-02 2022-06-09 2022-06-16 2022-06-23 2022-06-30 2022-07-07 2022-07-14 2022-07-21 2022-07-28 2022-08-04 2022-08-11 2022-08-18 2022-08-25 -80.0% 资料来源：wind，华安证券研究所资料来源：wind，华安证券研究所 图表3二线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方）图表4三线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方） 二线成交面积二线同比二线环比三线成交面积三线同比三线环比 400 350 300 250 200 150 100 50 0 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 2022-03-31 2022-04-07 2022-04-14 2022-04-21 2022-04-28 2022-05-05 2022-05-12 2022-05-19 2022-05-26 2022-06-02 2022-06-09 2022-06-16 2022-06-23 2022-06-30 2022-07-07 2022-07-14 2022-07-21 2022-07-28 2022-08-04 2022-08-11 2022-08-18 2022-08-25 -80.0% 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 2022-03-31 2022-04-07 2022-04-14 2022-04-21 2022-04-28 2022-05-05 2022-05-12 2022-05-19 2022-05-26 2022-06-02 2022-06-09 2022-06-16 2022-06-23 2022-06-30 2022-07-07 2022-07-14 2022-07-21 2022-07-28 2022-08-04 2022-08-11 2022-08-18 2022-08-25 -80.0% 资料来源：wind，华安证券研究所资料来源：wind，华安证券研究所 成交套数：本周，我们重点跟踪的32城一手房成交套数合计约24381套，同比-22.9%，环比-4.9%。其中，一线（4城）一手房合计成交套数7040套，同比-25.6%、环比-0.7%；二线（14城）一手房合计成交套数11160套，同比-23.6%、环比+1.1%；三线（14城）一手房合计成交套数6181套，同比-18.2%、环比-17.7%。