7月住户中长期贷款少增，银监会强调房地产金融审慎管理

周度观点： 央行公布7月金融统计数据报告：8月12日，央行公布7月份人民币贷款增加67 90亿元，同比少增4042亿元。分结构看，住户贷款增加1217亿元；其中，中长期贷款增加1486亿元，增量环比下降64%，同比下降63%。 居民中长期贷款同比少增反映了房地产销售仍处于筑底阶段。增量环比大幅下降主要由于6月贷款集中投放形成了一定的透支效应；另一方面，增量同比显著下降主要受疫情反复及少数项目断贷事件对房地产销售形成的拖累影响。 银监会强调落实好房地产金融审慎管理制度：8月12日银保监会相关负责人表示，下一步将继续坚持房住不炒的定位，进一步落实好房地产金融审慎管理制度，有效满足房地产企业合理融资需求，以新市民和城镇年轻人为重点，更好满足刚性和改善性住房需求。加强与各方工作协同，配合积极推进“保交楼、稳民生”工作。 我们认为，需求端，银监会将配合各地政府，陆续出台出险项目的纾困政策，以提振购房者信心；同时，5年期LPR有望进一步下降，以满足消费者合理的购房需求。 供给端，房企融资及贷款的政策环境有望放松，以缓解企业流动性压力，降低潜在交付风险。 我们认为，信贷数据走弱的背景下，央行及银保监会有望加大对房地产行业的金融支持力度，以促进行业良性循环和健康发展，宽松的政策环境与结构性复苏的市场环境将持续驱动行情演绎。我们持续三条主线：1）受益于民企出清后竞争格局改善的地方国企：浦东金桥；2）中长期经营质量持续改善的全国性龙头：保利发展、万科A、绿城中国；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。 行业跟踪 销售回顾（08.06-08.12）：重点监测33城合计成交面积239.8万㎡，环比上周下降25.8%；2022年累计成交10293.5万㎡，累计同比下降40.0%。其中，一线城市成交51.1万㎡，环比上周下降29.8%，2022年累计成交1907.8万㎡，累计同比下降29.5%；二线城市成交124.7万㎡，环比上周下降25.8%，2022年累计成交5 268.6万㎡，累计同比下降31.5%；三线城市成交63.9万㎡，环比上周下降22.1%，2022年累计成交3117.1万㎡，累计同比下降53.9%。 土地供应（08.01-08.07）：百城土地宅地供应规划建筑面积880万㎡，2022年累计供应规划建面30464万㎡，累计同比下降46.5%，供求比1.30。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价2174元/㎡，近四周平均挂牌均价3367元/㎡，环比下降37.1%，同比下降36.7%。 土地成交（08.01-08.07）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积783万方，2022年累计成交23514万㎡，累计同比下降51.9%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为9629元/㎡，环比下降8.6%，同比增长84.3%，整体溢价率为7.1%，2022年平均楼面价6351元/㎡，同比增长12.2%，溢价率4.0%，较去年同期下降13.4个百分点。 风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 销售回顾（08.06-08.12） 重点监测33城合计成交面积239.8万㎡，环比上周下降25.8%；2022年累计成交10293.5万㎡，累计同比下降40.0%。其中，一线城市成交51.1万㎡，环比上周下降29.8%，2022年累计成交1907.8万㎡，累计同比下降29.5%；二线城市成交124.7万㎡，环比上周下降25.8%，2022年累计成交5268.6万㎡，累计同比下降31.5%；三线城市成交63.9万㎡，环比上周下降22.1%，2022年累计成交3117.1万㎡，累计同比下降53.9%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 土地供应（08.01-08.07） 百城土地宅地供应规划建筑面积880万㎡，2022年累计供应规划建面30464万㎡，累计同比下降46.5%，供求比1.30。其中，一线城市无土地供应；二线城市供应规划建筑面积93万方，今年累计供应11639万㎡，累计同比下降49.0%，累计供求比1.24；三四线城市供应规划建筑面积788万方，今年累计供应16877万㎡，累计同比下降46.5%，累计供求比1.37。 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价2174元/㎡，近四周平均挂牌均价3367元/㎡，环比下降37.1%，同比下降36.7%。其中，一线城市无挂牌均价；二线城市供应土地挂牌楼面价2378元/㎡，近四周平均起拍楼面价3058元/㎡，环比下降6.9%，同比下降52.3%；三四线城市供应土地挂牌楼面价2150元/㎡，近四周平均起拍楼面价3442元/㎡，环比下降7.8%，同比下降11.3%。 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） 土地成交（08.01-08.07） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积783万方，2022年累计成交23514万㎡，累计同比下降51.9%。其中，一线城市成交建筑面积290万㎡，今年累计成交1793万㎡，累计同比下降32.5%；二线城市成交建筑面积221万㎡，今年累计成交9363万㎡，累计同比下降49.4%；三四线城市成交建筑面积273万㎡，今年累计成交12358万㎡，累计同比下降55.4%。 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为9629元/㎡，环比下降8.6%，同比增长84.3%，整体溢价率为7.1%，2022年平均楼面价6351元/㎡，同比增长12.2%，溢价率4.0%，较去年同期下降13.4个百分点。其中，一线城市住宅用地平均成交楼面价为20583元/㎡，整体溢价率为8.6%，2022年平均楼面价22536元/㎡，同比增长41.4%，溢价率5.4%，较去年同期溢价率下降3.5个百分点； 二线城市住宅用地平均成交楼面价为4218元/㎡，整体溢价率为0.0%，2022年平均楼面价7052元/㎡，同比增长12.3%，溢价率3.9%，较去年同期溢价率下降13.1个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价为2375元/㎡，整体溢价率为4.5%，2022年平均楼面价3472元/㎡，同比下降18.6%，溢价率2.7%，较去年同期溢价率下降18.7个百分点。 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） 风险提示：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。