房地产行业周观点：因城施策力度加大，部分城市取消利率下限

房地产 因城施策力度加大，部分城市取消利率下限 -房地产行业周观点 重点公司基本状况 简称 股价(元/港币) EPS PE 评级 2021 2022E 2023E 2024E 2021 2022E 2023E 2024E 浦东金桥 10.6 1.5 2.4 3.1 3.2 7.3 4.5 3.4 3.4 买入 保利发展 18.0 2.3 2.4 2.5 2.7 7.9 7.5 7.1 6.6 买入 万科A 17.8 1.9 2.1 2.3 2.5 9.2 8.5 7.8 7.0 买入 绿城中国 14.8 1.0 1.6 2.1 2.6 12.8 8.2 6.4 5.1 买入 滨江集团 10.5 1.0 1.1 1.4 1.8 10.8 9.2 7.4 5.9 买入 招商蛇口 16.3 1.3 1.4 1.4 1.5 12.5 12.0 11.4 10.8 买入 南京高科 6.9 1.4 1.6 1.7 1.8 5.1 4.4 4.0 3.8 买入 备注：股价使用2022年09月30日收盘价 投资要点 周度观点：央行阶段性调整差别化住房信贷政策：9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。此外，央行决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。 70个大中城市中，23个城市符合2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的条件。我们认为，此次取消首套房利率下限约束，政策力度较大，扩大了符合条件城市的利率调整空间，能够降低购房者利息支出；同时，政策具有时效性，有利于需求集中释放。 财政部支持居民改善住房条件：9月30日，财政部、国家税务总局发布公告自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 财政部支持换购住房，体现了其满足居民改善型住房需求。我们认为，财政部政策叠加短期房贷利率的下调，能够对消费者预期产生积极作用，有利于加快改善性住房需求的释放进程，带动市场企稳回升。 我们认为，随着因城施策力度的逐渐加强，叠加货币政策持续宽松，市场将呈现底部反转态势。宽松的政策环境与结构性复苏的市场环境将持续驱动行情演绎。我们持续三条主线：1）受益于民企出清后竞争格局改善的地方国企：浦东金桥、南京高科；2）中长期经营质量持续改善的全国性龙头：保利发展、万科A、绿城中国、招商蛇口；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团。行业跟踪销售回顾（09.24-09.30）：重点监测33城合计成交面积585.6万㎡，环比上周增长46.5%；2022年累计成交12687.9万㎡，累计同比下降36.8%。其中，一线城市成交108.8万㎡，环比上周增长11.0%，2022年累计成交2480.9万㎡，累计同比下降24.5%；二线城市成交287.8万㎡，环比上周增长68.3%，2022年累计成交6342.8万㎡，累计同比下降30.2%；三线城市成交189.1万㎡，环比上周增长44. 8%，2022年累计成交3864.2万㎡，累计同比下降49.8%。 土地供应（09.19-09.25）：百城土地宅地供应规划建筑面积2227万㎡，2022年累计供应规划建面41882万㎡，累计同比下降42.2%，供求比1.43。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价6205元/㎡，近四周平均挂牌均价5526元/㎡，环比下降9.4%，同比下降1.2%。 土地成交（09.19-09.25）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积1481万方，2022年累计成交29245万㎡，累计同比下降48.3%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为12233元/㎡，环比增长39.6%，同比增长86.8%，整体溢价率为3.2%，2022年平均楼面价6418元/㎡，同比增长13.4%，溢价率3.8%，较去年同期下降11.6个百分点。 风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 评级：增持（维持） 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli@r.qlzq.com.cn联系人：贾惠淋Email：jiahl@r.qlzq.com.cn 上市公司数 115 行业总市值（亿元） 15,039.44 自由流通市值（亿元） 7,218.93 基本状况 行业-市场走势对比 相关报告 <<20220924：银监会强调合理满 足房地产融资需求，北京三轮土拍回暖>>2022.09.25 <<20220917：8月行业数据环比改 善，城市内部土拍热度分化>>2022.09.18 <<20220910：8月信贷数据改善， 三地发布集中供地公告>>2022.09.11 内容目录 销售回顾（09.24-09.30）.-3- 土地供应（09.19-09.25）...................................................................................-5- 土地成交（09.19-09.25）...................................................................................-8- 图表目录 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%）....................................................-3- 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%）....................................................-4- 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%）............................................................-5- 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%）.......................................................-5- 图表5：百城土地供应量（万㎡、%）...............................................................-6- 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%）..............................................................-7- 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%）.....................................................-8- 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%）.........................................-8- 图表9：百城土地成交量（万㎡、%）...............................................................-9- 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%）.............................................-10- 销售回顾（09.24-09.30） 重点监测33城合计成交面积585.6万㎡，环比上周增长46.5%；2022 年累计成交12687.9万㎡，累计同比下降36.8%。其中，一线城市成交 108.8万㎡，环比上周增长11.0%，2022年累计成交2480.9万㎡，累计同比下降24.5%；二线城市成交287.8万㎡，环比上周增长68.3%，2022年累计成交6342.8万㎡，累计同比下降30.2%；三线城市成交 189.1万㎡，环比上周增长44.8%，2022年累计成交3864.2万㎡，累计同比下降49.8%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 来源：Wind、中泰证券研究所 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 来源：Wind、中泰证券研究所 土地供应（09.19-09.25） 百城土地宅地供应规划建筑面积2227万㎡，2022年累计供应规划建面41882万㎡，累计同比下降42.2%，供求比1.43。其中，一线城市无土地成交；二线城市供应规划建筑面积849万方，今年累计供应16004万 ㎡，累计同比下降46.6%，累计供求比1.47；三四线城市供应规划建筑面积1379万方，今年累计供应22828万㎡，累计同比下降39.5%，累计供求比1.42。 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） 来源：Wind、中国土地大全、中泰证券研究所 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价6205元/㎡，近四周平均挂牌均价5526元/㎡，环比下降9.4%，同比下降1.2%。其中，一线城市无土地成交；二线城市供应土地挂牌楼面价9931元/㎡，近四周平均起拍楼面价7402元/㎡，环比增长26.8%，同比增长69.5%；三四线城市供应土地挂牌楼面价3911元/㎡，近四周平均起拍楼面价3322元/㎡，环比增长16.0%，同比增长5.1%。 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） 来源：Wind、中国土地大全、中泰证券研究所 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） 来源：Wind、中国土地大全、中泰证券研究所 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） 来源：Wind、中国土地大全、中泰证券研究所 土地成交（09.19-09.25） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积1481万方，2022年累计成交29245万㎡，累计同比下降48.3%。其中，一线城市成交建筑面积502万㎡，今年累计成交2295万㎡，累计同比下降23.3；二线城市成交建筑面积445万㎡，今年累计成交10906万㎡，累计同比下降50.5%；三 四线城市成交建筑面积534万㎡，今年累计成交16044万㎡，累计同比下降49.1%。 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） 来源：Wind、中国土地大全、中泰证券研究所 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为12233元/㎡，环比增长39.6%，同比增长86.8%，整体溢价率为3.2%，2022年平均楼面价6418元/㎡，同比增长13.4%，溢价率3.8%，较去年同期下降11.6个百分点。其中，一线城市住宅用地平均成交楼面价为29769元/㎡，整体溢价率为3.6%，2022年平均楼面价24118元/㎡，同比增长52.5%，溢价率4.9%，较去年同期溢价率下降3.1个百分点；二线城市住宅用地平均成交楼面价为3790元/㎡，整体溢价率为0.1%，2022年平均楼面价7085元/㎡，同比增长12.7%，溢价率3.7%，较去年同期溢价率下降10.6个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价为 2795元/㎡，整体溢价率为2.3%，2022年平均楼面价3433元/㎡，同比下降19.3%，溢价率2.6%，较去年同期溢价率下降17.0个百分点。 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） 来源：Wind、中国土地大全、中泰证券研究所 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） 来源：Wind、中国土地大全、中泰证券研究所 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） 来源：Wind、中国土地大全、中泰证券研究所 风险提示：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 投资评级说明： 评级 说明 股票评级 买入 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上 增持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间 持有 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间 减持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上 行业评级 增持 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10