房地产行业周观点：央行、外汇局提出差别化住房信贷政策

周度观点： 央行、外汇局提出差别化信贷政策：4月18日，央行、外汇局印发通知，提出要求要坚持“房住不炒”定位，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求。金融机构要保持房地产开发贷款平稳有序投放，商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务。 我们认为，23条举措有利于从供需两端促进房地产行业平稳健康发展。消费端，差别化的信贷政策下，各区域可因城施策放松限贷，通过降低首付比例或按揭利率等方式，扭转消费者购房预期。企业端，开发贷的支持有助于缓解房企流动性压力，提高企业拿地积极性，从而增加市场有效供给。 两地完成首批集中供地：1）4月22日，南京首轮集中供地20宗地块中14宗地块成交，其中，8宗地块底价成交，3宗地块触顶摇号；2）4月20日，宁波首轮集中供地33宗地块全部出让，8宗地块溢价成交，其中5宗封顶，整体溢价率5.9%。 南京和宁波土拍均呈现冷热分化现象，核心区域中去化和利润有保障的地块热度较高；而南京部分区位不佳的地块因无房企报名而流拍。我们认为，销售持续低迷背景下，提高土地供应质量、增加优质区域的有效供应，是提高房企拿地热情的关键。 我们认为，当前总量数据没有出现实质性改善，调控政策仍以宽松节奏为主，同时，部分优质企业经营质量和销售规模边际改善明显，在此环境下，我们持续推荐三条主线：1）前期利空出尽、受益于集中供地政策优化的困境反转企业：万科A；2）竞争格局持续改善下的龙头房企：绿城中国、保利发展；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。 行业跟踪 销售回顾（04.16-04.22）：重点监测33城合计成交面积245.1万㎡，环比上周增长7.9%；2022年累计成交4728.6万㎡，累计同比下降44.1%。其中，一线城市成交40.1万㎡，环比上周增长36.5%，2022年累计成交881.2万㎡，累计同比下降36. 5%；二线城市成交141.1万㎡，环比上周增长5%，2022年累计成交2374.1万㎡，累计同比下降32.7%；三线城市成交64万㎡，环比上周增长0.9%，2022年累计成交1473.2万㎡，累计同比下降58.5%。 土地供应（04.11-04.17）：百城土地宅地供应规划建筑面积587万㎡，2022年累计供应规划建面12122万㎡，累计同比下降54.6%，供求比1.43。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价3760元/㎡，近四周平均挂牌均价7635元/㎡，环比下降1.2%，同比增长8.6%。 土地成交（04.11-04.17）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积419万方，2022年累计成交8479万㎡，累计同比下降58.7%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为3388元/㎡，环比增长47.6%，同比下降15.2%，整体溢价率为3.6%，2022年平均楼面价4351元/㎡，同比下降5.5%，溢价率3.6%，较去年同期下降15.4个百分点。 风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 销售回顾（04.16-04.22） 重点监测33城合计成交面积245.1万㎡，环比上周增长7.9%；2022年累计成交4728.6万㎡，累计同比下降44.1%。其中，一线城市成交40.1万㎡，环比上周增长36.5%，2022年累计成交881.2万㎡，累计同比下降36.5%；二线城市成交141.1万㎡，环比上周增长5%，2022年累计成交2374.1万㎡，累计同比下降32.7%；三线城市成交64万㎡，环比上周增长0.9%，2022年累计成交1473.2万㎡，累计同比下降58.5%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 土地供应（04.11-04.17） 百城土地宅地供应规划建筑面积587万㎡，2022年累计供应规划建面12122万㎡，累计同比下降54.6%，供求比1.43。其中，一线城市无新增供应；二线城市供应规划建筑面积331万方，今年累计供应4805万㎡，累计同比下降55.8%，累计供求比1.54；三四线城市供应规划建筑面积255万方，今年累计供应6292万㎡，累计同比下降55.5%，累计供求比1.22。 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价3760元/㎡，近四周平均挂牌均价7635元/㎡，环比下降1.2%，同比增长8.6%。其中，一线城市无新增供应；二线城市供应土地挂牌楼面价4538元/㎡，近四周平均起拍楼面价9879元/㎡，环比下降6.5%，同比增长63.5%；三四线城市供应土地挂牌楼面价2780元/㎡，近四周平均起拍楼面价3711元/㎡，环比下降2.1%，同比下降15%。 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） 土地成交（04.11-04.17） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积419万方，2022年累计成交8479万㎡，累计同比下降58.7%。其中，一线城市无新增成交；二线城市成交建筑面积316万㎡，今年累计成交3120万㎡，累计同比下降54%； 三四线城市成交建筑面积103万㎡，今年累计成交5166万㎡，累计同比下降59.9%。 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为3388元/㎡，环比增长47.6%，同比下降15.2%，整体溢价率为3.6%，2022年平均楼面价4351元/㎡，同比下降5.5%，溢价率3.6%，较去年同期下降15.4个百分点。其中，一线城市无新增成交；二线城市住宅用地平均成交楼面价为3799元/㎡，整体溢价率为0%，2022年平均楼面价5228元/㎡，同比增长1.7%，溢价率4%，较去年同期溢价率下降8.8个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价为2120元/㎡，整体溢价率为4.9%，2022年平均楼面价2933元/㎡，同比下降19.4%，溢价率2.6%，较去年同期溢价率下降23.9个百分点。 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） 风险提示：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。