固定收益主题报告：上海土拍零距离（8/23）：首拍热度较高，主流国企积极拿地

2023年04月22日 上海土拍零距离（8/23）：首拍热度较高，主流国企积极拿地 固定收益主题报告 证券研究报告 4月21日，上海完成2023年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 上海2023年首轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为20%。拿地中，地块溢价率限制在8%-10%水平，地价触顶后竞拍规则仍延用第三轮增设随机值机制后的一次性书面报价。拿地后，本轮土拍地块均需 配建5%（占该出让宗地规划总住宅建筑面积的比例）的保障性住 房。 上海本轮土拍平均溢价率明显上升，近8成地块地价触顶，土 拍热度较高。上海2023年首轮土拍合计推地19宗，供地数量虽 较去年第四轮的6宗明显增加，但较去年前三轮的30宗以上仍 较少，呈“量少质优”的特点；无地块流拍或撤销，广义流拍率保持低位；成交19宗，成交金额518.7亿，平均溢价率7.0%， 平均溢价率较去年第四轮的3.1%明显提升，近八成地块地价触顶，进入一次性报价环节。横向对比，在已完成首轮土拍的8城 999563318 中，上海广义流拍率为8城最低水平，平均溢价率高于8城平均水平4.3%。从区位来看，上海本轮土拍地块质量较好，闵行区、嘉定区、青浦区各供地3宗，浦东新区、奉贤区各供地2宗，徐 汇区、普陀区、静安区等6区各供地1宗，多数地块邻近地铁，周边配套成熟、地块体量较小、起拍金额不高，部分地块周边在售、待售新房项目较少，整体质量较好。热门地块竞争激烈，共15宗地块地价达到中止价，触发一次性书面报价环节；其余4宗地块均底价成交，位于奉贤区、浦东新区、嘉定区、松江区。上海本轮土拍主流国企积极拿地，民企拿地占比有所下降。国 企全口径拿地金额476.0亿，拿地金额占比91.8%，较去年第三、四轮的58.5%、76.5%进一步提升。主流国企积极拿地，万科、华润置地三年禁令到期重回上海土拍市场，分别拿地113.3亿、30.2亿；中国铁建、保利发展、象屿集团、金地集团、招商蛇口、华发股份、越秀集团分别拿地99.0亿、62.0亿、54.0亿、40.0亿、 33.5亿、19.2亿、7.2亿；此外建发股份和保利置业联合体以 70.3亿拍得本次最大体量地块；浙交投、中华企业、中国中铁、 中国铁建、上海建工集团等也均有拿地。民企拿地占比有所下降，民企全口径拿地金额42.7亿，拿地金额占比8.2%，较去年第三、四轮的18.3%、16.4%有所下降。主流民企龙湖集团24.8亿拍得1宗地，上海新天和实业、安徽新华地产分别拿地12.2亿、5.7 亿。在国企拿地占比提升下，城投拿地占比降低，全口径拿地金额36.4亿，拿地金额占比7.0%，较去年第三、四轮的44.9%、15.2%进一步下降，江苏海润城发集团、南昌市政公用分别拿地 19.2亿、17.2亿。 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 相关报告银行保险券商全面增配，广 2023-04-21 义基金增利率减信用——3月托管数据点评解码煤炭企业（九）：徐州 2023-04-20 矿务集团有限公司2023年以来城投承接新增 2023-04-18 专项债有哪些变化？国家级新区城投平台梳理 2023-04-17 （3）:四川天府新区今年以来地方债发行和投向 2023-04-16 有何特点? gaowj@essence.com.cn 固定收益主题报告 内容目录 1.上海本轮土拍规则基本不变3 2.土拍热度较高，热门板块竞争激烈3 3.主流国企积极拿地，民企拿地占比有所下降5 图表目录 图1.上海2023年首轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2.上海2023年首轮土拍平均溢价率明显上升（%）3 图3.上海广义流拍率为8城最低水平（%）4 图4.上海平均溢价率高于8城平均水平（%）4 图5.主流国企积极拿地（%）5 表1：上海本轮土拍规则基本不变3 表2：上海2023年首轮土拍明细（元/方，万元，平方米）4 4月21日，上海完成2023年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.上海本轮土拍规则基本不变 上海2023年首轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为20%。拿地中，地块溢价率限制在8%-10%水平，地价触顶后竞拍规则仍延用第三轮增设随机值机制后的一次性书面报价。拿地后，本轮土拍地块均需配建5%（占该出让宗地规划总住宅建筑面积的比例）的保障性住房。 表1：上海本轮土拍规则基本不变 拿地前 拿地中 拿地后 土拍批次 参与资格 保证金地块限 价 达到限价后 竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 5%-10% 一次性报价 最接近均价者得 一次性报价 22年二轮7%-10%最接近均价 限马甲、严控购地资金来 者得；摇号 销售指导 22年三轮 22年四轮 源20% 价- 5%-10%一次性报价 最接近均价 者得（增设随机值） 23年首轮8%-10% 资料来源：上海政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度较高，热门板块竞争激烈 上海本轮土拍平均溢价率明显上升，近8成地块地价触顶，土拍热度较高。上海2023年首 轮土拍合计推地19宗，供地数量虽较去年第四轮的6宗明显增加，但较去年前三轮的30宗 以上仍较少，呈“量少质优”的特点；无地块流拍或撤销，广义流拍率保持低位；成交19宗，成交金额518.7亿，平均溢价率7.0%，平均溢价率较去年第四轮的3.1%明显提升，近八成地块地价触顶，进入一次性报价环节。横向对比，在已完成首轮土拍的8城中，上海广义流拍 率为8城最低水平，平均溢价率高于8城平均水平4.3%。 图1.上海2023年首轮土拍基本情况（宗，亿）图2.上海2023年首轮土拍平均溢价率明显上升（%） 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 401,200 351,000 30 25800 20600 15400 10 5200 2023 2022 2022 2022 2022 2021 2021 2021 00 30% 25% 20% 15% 10% 5% 2021年首轮2021年二轮2021年三轮 2022年首轮2022年二轮2022年三轮 2022年四轮2023年首轮 年年年年 首二三首 轮轮轮轮 年年年年 二三四首 轮轮轮轮 0% 广义流拍率平均溢价率 资料来源：上海政府官网，安信证券研究中心资料来源：上海政府官网，安信证券研究中心 固定收益主题报告 图3.上海广义流拍率为8城最低水平（%）图4.上海平均溢价率高于8城平均水平（%） 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 广义流拍率 10% 8% 6% 4% 2% 8 8 长 郑 深 苏 南 杭 上 无 0% 平均溢价率 春 州 圳 州 京 州 海 锡 城 城深杭 平平圳州 均均 上南苏长郑无海京州春州锡 资料来源：上海政府官网，安信证券研究中心资料来源：上海政府官网，安信证券研究中心 热门板块竞争激烈。上海本轮土拍地块质量较好，闵行区、嘉定区、青浦区各供地3宗，浦 东新区、奉贤区各供地2宗，徐汇区、普陀区、静安区等6区各供地1宗，多数地块邻近地 铁，周边配套成熟、地块体量较小、起拍金额不高，部分地块周边在售、待售新房项目较少，整体质量较好。热门地块竞争激烈，共15宗地块地价达到中止价，触发一次性书面报价环 节；其余4宗地块均底价成交，位于奉贤区、浦东新区、嘉定区、松江区。 表2：上海2023年首轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 行政区宗地代码成交状态起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 奉贤区奉贤区西渡街道D-01-11区域触发一次性书18000.1 19740.0 9.7% 234720 中国铁建 普陀区普陀区桃浦社区H6街坊H6-5触发一次性书40591.1 44450.0 9.5% 377800 浙交投&象屿集团 宝山区宝山区大场镇W12-1301单元触发一次性书30000.0 32841.0 9.5% 488740 保利发展 嘉定区嘉定工业区嘉定新城菊触发一次性书嘉定区园社区JDC1-0402单元06-01、面报价22000.1 24041.0 9.3% 291330 金地集团 闵行区闵行区梅陇社区MHP0-0306单触发一次性书42579.2 46402.0 9.0% 754860 万科&中国铁建 青浦区青浦区西虹桥龙联路北侧07-02触发一次性书35500.0 38689.0 9.0% 191940 华发股份&江苏海润城发集 地块面报价 地块面报价 05-04地块面报价 06-03地块 元5-3、6-3、5-5、6-5地块面报价 地块 青浦区青浦区西虹桥小涞港西侧52-20 地块 徐汇区徐汇区田林街道167-02（n）地 块 地块面报价 浦东新浦东新区16号线周浦站周边地触发一次性书33700.0 36865.0 8.8% 172070 置业招商蛇口&南昌市政公用 青浦区盈浦街道竹盈路南侧17- 青浦区01、18-01、19-01、20-01、触发一次性书16693.6 18149.0 8.7% 702560 建发股份&保利置业 地块 闵行区闵行区莘庄社区MHP0-0201单触发一次性书44330.0 48105.0 8.5% 130900 上海建工集团&保利发展 闵行区闵行区莘庄社区MHP0-0201单触发一次性书44278.1 48029.0 8.5% 201050 中华企业 金山区金山区亭林镇亭林大型居住社触发一次性书6466.1 6985.0 8.0% 57440 安徽新华地产 静安区静安区中兴社区C070202单元触发一次性书63171.7 67936.0 7.5% 72440 越秀集团 奉贤区奉贤区金汇镇30-07区域地块底价成交11630.1 11630.0 0.0% 121995 上海新天和实业 嘉定区嘉定区徐行镇新市镇镇区17-01 面报价触发一次性书 面报价触发一次性书 面报价触发一次性书 36500.1 39769.0 9.0% 301520 团 华润置地 78502.7 85505.0 8.9% 190500 中国中铁 17000.118509.08.9%108810金地集团&南通市海门海泰 区区06-04地块面报价 21-01、22-01、23-02、24-01面报价 元13A-10A、13A-13A地块面报价 元16A-07A地块面报价 区19-01地块面报价 306-04地块面报价 固定收益主题报告 浦东新区 浦东新区新场镇PDXC-02单元02-02地块 嘉定区嘉定区江桥镇JDPO-0402单元 42-07、43-02地块 松江区广富林街道SJC10004单 松江区 元2街区19-01、25-01号地块及人民北路地下连通道 底价成交 20531.2 20531.0 0.0% 162443 招商蛇口&象屿集团 底价成交 21250.0 21250.0 0.0% 247995 龙湖集团&建华建材 底价成交 15200.3 15200.0 0.0% 378265 万科 资料来源：上海政府官网，安信证券研究中心 3.主流国企积极拿地，民企拿地占比有所下降 上海本轮土拍国企仍为拿地主力，国企全口径拿地金额476.0亿，拿地金额占比91.8%，较去年第三、四轮的58.5%、76.5%进一步提升。主流国企积极拿地，万科、华润置地三年禁令到期重回上海土拍市场，分别拿地113.3亿、30.2亿；中国铁建、保利发展、象屿集团、金地集团、招商蛇口、华发股份、越秀集团分别拿地99.0亿、62.0亿、54.0亿、40.0亿、33.5亿、19.2亿、7.2亿；此外建发股份和保利置业联合体以70.3亿拍得本次最大体量地块；浙 交投、中华企业、中国中铁、中国铁建、上海建工集团等也均有拿地。 民企拿地占比有所下降，民企全口径拿地金额42