苏州土拍零距离（2/22）：五拍热度回升，“民企+城投”拿地模式占比较高

2022年12月10日 苏州土拍零距离（2/22）：五拍热度回升，“民企+城投”拿地模式占比较高 固定收益主题报告 证券研究报告 12月5日，苏州完成2022年第五轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 苏州本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例维持在20%。拿地中，地块溢价率限制仍为15%，地价触顶后通过摇号确定竞得人。拿地后，60% 的地块（相城区、工业园区地块）缩短土地金支付周期，土地出让金需2022年12月26日前付清，其余地块中，高新区2宗地土 地金支付周期延长至约3个月，吴江区2宗地延长至6个月。 苏州2022年第五轮土拍广义流拍率明显改善，平均溢价率提 升，土拍热度有所回升。苏州本轮土拍合计推地10宗，供地数 量较今年第四轮的20宗明显减少；无地块流拍或撤销，广义流拍 率较今年第四轮的10%明显改善；成交10宗，成交金额132.0亿，平均溢价率4.0%，较今年前四轮的2.2%及以下有所提升，土拍热 度回升。横向对比来看，目前仅无锡、苏州完成第五轮土拍，苏州平均溢价率明显高于无锡。从区位来看，热门区域工业园区供地3宗，占比30%，较前四轮的不足25%有所提升，相城区、高新 区、吴江区分别供地3宗、2宗、2宗。热门地块竞争激烈，2宗地地价触顶，进入摇号环节，1宗地高溢价成交，3宗地均位于工业园区热门板块，区位较优、周边配套成熟、交通便捷；共7宗地因地块位置相对一般、周边配套不完善等原因底价成交。2022年以来苏州楼市持续低迷，商品房成交面积持续负增长，截至2022年11月，商品房成交面积累计同比跌至-12.8%，房企参拍谨慎。 联合拿地下，苏州本轮土拍民企参与度较高，且多通过“民企+城投”的方式合作拿地。苏州今年第四、五轮土拍联合拿地占比 较之前的不足10%大幅提升，联合拿地占比分别为50%、60%。在联合拿地下，民企参与度较高，多通过“民企+城投”的方式拿地，占比40%，民企独立拿地仅1宗。具体来看，本轮土拍国企拿地占比提升，全口径拿地金额75.8亿，拿地金额占比57.5%，较今 年四轮的39.0%有所提升。主流国企积极拿地，华润置地、建发股份、绿城中国分别以20.0亿、15.7亿、14.4亿各拍得1宗地；苏州高新18.2亿拍得1宗地。合作拿地下，民企参与度仍较高， 民企全口径拿地金额56.2亿，拿地金额占比42.5%，与今年第四轮基本持平。中亿丰控股集团、常润地产、亨通地产、佳盛地产、伟业迎春地产分别拿地13.0亿、12.8亿、12.7亿、11.6亿、6.1亿，除伟业迎春地产为单独拿地外，其余均为与城投合作拿地， 未见主流民企拿地。城投拿地占比仍较高，城投全口径拿地金额 75.8亿，拿地金额占比57.5%。苏高新集团、相城高新分别拿地 18.2亿、13.0亿，黄桥国资、吴江城投等也均有拿地。风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 相关报告CPI回落PPI维持负增，通 2022-12-09 胀短期无忧——11月通胀数据解读地产通鉴：房企纪 2022-12-07 （1990-2022年）2022年11月信用债市场回 2022-12-06 顾：净融资由正转负，信用利差集体走阔汽车零配件行业转债梳理 2022-12-05 ——产业链看转债系列（八）2022年煤炭保供稳价政策 2022-12-04 的两个阶段 gaowj@essence.com.cn 内容目录 1.本轮土拍规则基本不变3 2.土拍热度有所回升，板块冷热分化3 3.主流国企积极拿地，合作拿地下民企参与度仍较高5 图表目录 图1.苏州2022年五轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2.流拍率、平均溢价率均有所改善（%）3 图3.2022年以来苏州商品房累计成交面积持续负增长（%）4 图4.苏州第四、五轮土拍联合拿地占比明显提升（地块数，%）5 图5.本轮土拍民企、城投合作拿地占比较高（地块数量）5 图6.国企拿地占比提升，合作拿地下民企参与度仍较高（%）5 表1：苏州本轮土拍规则基本不变3 表2：苏州2022年五轮土拍明细（元/方，万元）4 12月5日，苏州完成2022年五轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.本轮土拍规则基本不变 苏州本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例维持在20%。拿地中，地块溢价率限制仍为15%，地价触顶后通过摇号确定竞得人。拿地后，60%的地块（相城区、工业园区地块）缩短土地金支付周期，土地出让金需2022年12 月26日前付清，其余地块中，高新区2宗地土地金支付周期延长至约3个月，吴江区2宗 地延长至6个月。 表1：苏州本轮土拍规则基本不变 22年首轮 22年二轮 22年三轮 限马甲、严控购地资 20% 12%-15% 一次报价最接近均价者得 姑苏、高新地块土地金允许半年内分期付款 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规 则 房价要求 其他要求 吴中区部分地块、相城区地块土地金支付周期延长至5个月 -所有地块均需于2022年 金来源 22年四轮 15%摇号 12月28日前付清土地金 所有地块均需于2022年 12月30日前付清土地金 吴江区2宗地块土地金 年五轮22 支付周期延长至6个月 资料来源：苏州政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度有所回升，板块冷热分化 苏州2022年第五轮土拍广义流拍率明显改善，平均溢价率提升，土拍热度有所回升。苏州 本轮土拍合计推地10宗，供地数量较今年第四轮的20宗明显减少；无地块流拍或撤销，广 义流拍率较今年第四轮的10%明显改善；成交10宗，成交金额132.0亿，平均溢价率4.0%，较今年前四轮的2.2%及以下有所提升，土拍热度回升。横向对比来看，目前仅无锡、苏州完成第五轮土拍，苏州平均溢价率明显高于无锡。 图1.苏州2022年五轮土拍基本情况（宗，亿）图2.流拍率、平均溢价率均有所改善（%） 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 35450 30400 350 25300 20250 15200 10150 100 550 00 2021年首轮2021年三轮2022年二轮2022年四轮 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮2022年四轮2022年五轮 流拍率广义流拍率平均溢价率 资料来源：苏州政府官网，安信证券研究中心资料来源：苏州政府官网，安信证券研究中心 板块冷热分化。整体来看，本轮土拍地块质量相对较好，热门区域工业园区供地3宗，占比 30%，较前四轮的不足25%有所提升，相城区、高新区、吴江区分别供地3宗、2宗、2宗。 热门地块竞争激烈，2宗地地价触顶，进入摇号环节，1宗地高溢价成交，3宗地均位于工业园区热门板块，区位较优、周边配套成熟、交通便捷；共7宗地因地块位置相对一般、周边配套不完善等原因底价成交。2022年以来苏州楼市持续低迷，商品房成交面积持续负增长，截至2022年11月，商品房成交面积累计同比跌至-12.8%，房企参拍谨慎。 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 工业园区 苏园土挂（2022）06号 触顶摇号 29000.1 33350.0 15.0% 156656 建发股份 工业园区 苏地2022-WG-66号 触顶摇号 30000.0 34499.9 15.0% 199707 华润置地 工业园区 苏园土挂（2022）07号 溢价成交 29000.0 32000.5 10.3% 143980 绿城中国 高新区 苏地2022-WG-67号 底价成交 8000.0 8000.0 0.0% 75869 苏高新集团&高新通安一体化 高新区 苏地2022-WG-68号 底价成交 14800.0 14800.0 0.0% 182049 苏州高新&苏高新集团 相城区 苏地2022-WG-69号 底价成交 11800.0 11800.0 0.0% 127589 黄桥国资&常润地产 相城区 苏地2022-WG-70号 底价成交 14897.2 14897.2 0.0% 115862 高铁新城&嘉盛地产 相城区 苏地2022-WG-71号 底价成交 14500.0 14500.0 0.0% 129660 中亿丰控股集团&相城高新 吴江区 WJ-J-2022-018 底价成交 7780.2 7780.2 0.0% 60967 伟业迎春地产 吴江区 WJ-J-2022-019 底价成交 11501.6 11501.6 0.0% 127436 亨通地产&吴江城投 表2：苏州2022年五轮土拍明细（元/方，万元） 资料来源：苏州政府官网，安信证券研究中心 图3.2022年以来苏州商品房累计成交面积持续负增长（%） 住宅价格环比:苏州苏州：商品房成交面积：月：累计同比（右） 0.6%70.0% 0.3% 50.0% 30.0% 0.0% -0.3% 10.0% -10.0% -30.0% -50.0% -0.6% 2020/32020/72020/112021/32021/72021/112022/32022/72022/11 -70.0% 资料来源：WIND，安信证券研究中心 3.主流国企积极拿地，合作拿地下民企参与度仍较高 联合拿地下，苏州本轮土拍民企参与度较高，且多通过“民企+城投”的方式合作拿地。苏州今年第四、五轮土拍联合拿地占比较之前的不足10%大幅提升，联合拿地占比分别为50%、60%。在联合拿地下，民企参与度较高，多通过“民企+城投”的方式拿地，占比40%，民企独立拿地仅1宗。 具体来看，本轮土拍国企拿地占比提升，全口径拿地金额75.8亿，拿地金额占比57.5%，较今年四轮的39.0%有所提升。主流国企积极拿地，华润置地、建发股份、绿城中国分别以20.0 亿、15.7亿、14.4亿各拍得1宗地；苏州高新18.2亿拍得1宗地。 合作拿地下，民企参与度仍较高，民企全口径拿地金额56.2亿，拿地金额占比42.5%，与今年第四轮基本持平。中亿丰控股集团、常润地产、亨通地产、佳盛地产、伟业迎春地产分别 拿地13.0亿、12.8亿、12.7亿、11.6亿、6.1亿，除伟业迎春地产为单独拿地外，其余均为与城投合作拿地，未见主流民企拿地。 城投拿地占比仍较高，城投全口径拿地金额75.8亿，拿地金额占比57.5%，与今年第四轮的59.1%基本持平。苏高新集团、相城高新分别拿地18.2亿、13.0亿，黄桥国资、吴江城投等也均有拿地。 联合拿地占比 60.0% 50.0% 9.7% 4.0% 0.0% 0.0%0.0%0.0% 图4.苏州第四、五轮土拍联合拿地占比明显提升（地块数，%）图5.本轮土拍民企、城投合作拿地占比较高（地块数量） 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 2021 2021 0% 年年 首二 2022 2022 2022 2022 2022 2021 轮轮 年年年年年年三首二三四五轮轮轮轮轮轮 民企、城投合作拿地,40% 国企、城投合作拿地, 20% 国企独立拿 地,30% 民企独立拿 地,10% 资料来源：苏州政府官网，安信证券研究中心资料来源：苏州政府官网，安信证券研究中心 图6.国企拿地占比提升，合作拿地下民企参与度仍较高（%） 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮2022年四轮2022年五轮 城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额 资料来源：苏州政府官网，安信证券研究中心 分析师声明 本报告署名分