固定收益主题报告：无锡土拍零距离（15、22）：二拍热度一般，未见主流房企拿地7月25日，无锡完成2022年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？

7月25日，无锡完成2022年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■无锡本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，仅梁溪区42号地块不允许联合申请；保证金比例均下降至20%，共12宗地块实行预申请制度，地块正式出让时，预申请人可通过“现金+保函”的形式补齐保证金，且在竞得地块后，预申请人可分期申领建设工程规划许可证，缓解拿地企业资金压力。拿地中、拿地后规则基本不变。 ■无锡本轮土拍平均溢价率仍处较低水平，八成地块底价成交，土拍热度一般。无锡2022年二轮土拍合计推地16宗，推地数量较今年首轮的8宗有所增加；无地块流拍、撤销，成交16宗，成交金额200.7亿，平均溢价率0.7%， 较去年第三轮及今年首轮的不足0.5%略有改善，但仍处较低水平，八成地块底价成交，本轮土拍热度一般。横向对比，在已完成二轮土拍的15城中，无 锡广义流拍率较低，但平均溢价率为15城最低水平。从区位看，无锡本轮土 拍地块质量相对较高，下辖五区均有供地，梁溪区、滨湖区、惠山区分别供地4宗、4宗、3宗，新吴区和锡山区均供地2宗，经开区供地1宗，多数地块交通便捷、配套齐全。市中心稀缺地块竞争激烈，梁溪区夹城里AD地块地价触顶进入摇号环节，地块区位优势明显，周边配套成熟，教育资源丰富，此外，该宗地块在本轮挂牌出让文件中还公布了地块对口学区；惠山区天一新城板块2宗地块均低溢价率成交，地块交通便利，周边在售项目较少；其 余13宗地块均为底价成交，其中3宗为定销商品房。 ■国企拿地占比提升，未见主流房企拿地。国企全口径拿地金额47.4亿，拿地金额占比23.6%，较去年第三轮和今年首轮有所提升，但仍低于去年首轮的42.3%。以当地小型国企为主，无锡梅里古镇21.3亿拍得1宗地，九龙湾智造城19.1亿拍得1宗地，无锡广厦臵业7.0亿拍得1宗地，未见主流国企拿地。民企拿地占比下降，全口径拿地金额89.9亿，拿地金额占比44.8%，较今年首轮的67.9%明显降低。本轮土拍多为当地民企独立拿地，红豆集团 51.1亿拍得2宗地块，为本轮拿地金额最大的房企；仁恒28.5亿拍得1宗地，无锡宸达臵业、江西春丰实业、江苏德惠分别拿地5.0亿、3.4亿、1.9亿，未见主流民企拿地。城投全口径拿地金额63.3亿，占比31.6%，较去年第三轮及今年首轮的73.7%、91.7%有所下降，但仍明显高于去年第一、二轮的不足6%。无锡城发48.3亿拍得4宗地块，食品科技园公司15.1亿拍得2宗地块。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 固定收益主题报告 无锡土拍零距离（15/22）：二拍热度一般，未见主流房企拿地 2022年07月29日 证券研究报告 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 相关报告 解码煤炭行业（六）：煤企转 2022-07-20 型之煤化工行业全景 长沙土拍零距离（13/22）： 二拍热度一般，国企仍为拿2022-07-19 地主力 城投整合深度解析：细分模 式与投资机会——城投整合2022-07-18 系列（1） 关于社融、经济、资金面和2022-07-17 房地产“停贷” 经济继续修复，但地产不确 定性较高——6月经济数据2022-07-17 点评 内容目录 1.本轮土拍规则基本不变3 2.土拍热度一般，板块冷热分化3 3.国企拿地占比提升，未见主流房企拿地4 图表目录 图1：无锡2022年二轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2：平均溢价率小幅回升，但仍维持低位（%）3 图3：无锡广义流拍率为15城最低水平（%）4 图4：无锡平均溢价率为15城最低水平（%）4 图5：国企拿地占比提升，未见主流国、民企拿地（%）5 表1：无锡本轮土拍拿地规则基本不变3 表2：无锡2022年二轮土拍明细（元/方，万元）4 7月25日，无锡完成2022年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.本轮土拍规则基本不变 无锡本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，仅梁溪区 42号地块不允许联合申请；保证金比例均下降至20%，共12宗地块实行预申请制度，地块正式出让时，预申请人可通过“现金+保函”的形式补齐保证金，且在竞得地块后，预申请人可分期申领建设工程规划许可证，缓解拿地企业资金压力。拿地中、拿地后规则基本不变。 表1：无锡本轮土拍拿地规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价达到限价后 竞拍规则 房价要求 其他要求 21年三轮 限马甲；严控购地 20%-30%15%- 22年首轮 资金来源 20%，个别30%； 2.6%-15%预申请人竞得该意向地 2022年二轮 限马甲；严控购地资金来源；1宗地仅允许独立申请 实行预申请制度 20%；12宗地块实10.5%-15% 行预申请制度 摇号- 块后，可按照出让金缴纳比例分期领取建设工程规划许可证 资料来源：无锡政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度一般，板块冷热分化 无锡本轮土拍平均溢价率仍处较低水平，八成地块底价成交，土拍热度一般。无锡2022年二轮土拍合计推地16宗，推地数量较今年首轮的8宗有所增加；无地块流拍、撤销，成交 16宗，成交金额200.7亿，平均溢价率0.7%，较去年第三轮及今年首轮的不足0.5%略有改善，但仍处较低水平，八成地块底价成交，本轮土拍热度一般。横向对比，在已完成二轮土拍的15城中，无锡广义流拍率较低，但平均溢价率为15城最低水平。 图1：无锡2022年二轮土拍基本情况（宗，亿）图2：平均溢价率仍维持低位（%） 2021年首轮2021年二轮 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 25300 20250 200 15 150 10 100 550 20% 15% 10% 5% 2021年三轮2022年首轮 2022年二轮 00 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮 0% 广义流拍率平均溢价率 资料来源：无锡政府官网，安信证券研究中心资料来源：无锡政府官网，安信证券研究中心 图3：无锡广义流拍率为15城最低水平（%）图4：无锡平均溢价率为15城最低水平（%） 25% 20% 15% 10% 5% 广义流拍率 平均溢价率 6% 5% 4% 3% 2% 15 0% 广武合北城州汉肥京平 均 福长厦 州沙门 苏南青 州京岛 成无重厦 都锡庆门 1% 15 0% 北宁合杭成城京波肥州都平 均 福广厦 州州门 苏南长州京沙 重武青无 庆汉岛锡 资料来源：无锡政府官网，安信证券研究中心资料来源：无锡政府官网，安信证券研究中心 板块冷热分化。整体来看，无锡本轮土拍地块质量相对较高，下辖五区均有供地，梁溪区、滨湖区、惠山区分别供地4宗、4宗、3宗，新吴区和锡山区均供地2宗，经开区供地1宗，多数地块交通便捷、配套齐全。市中心稀缺地块竞争激烈，梁溪区夹城里AD地块地价触顶进入摇号环节，地块区位优势明显，周边配套成熟，教育资源丰富，此外，该宗地块在本轮挂牌出让文件中还公布了地块对口学区；惠山区天一新城板块2宗地块均低溢价率成交，地 块交通便利，周边在售项目较少；其余13宗地块均为底价成交，其中3宗为定销商品房。 表2：无锡2022年二轮土拍明细（元/方，万元） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 梁溪区 XDG-2022-34号地块 触顶摇号 18391.1 20325.3 10.5% 284521 仁恒 惠山区 XDG-2022-10号地块 溢价成交 12000.1 12031.0 0.3% 77921 无锡城发 惠山区 XDG-2022-9号地块 溢价成交 12000.0 12023.2 0.2% 103609 无锡城发 梁溪区 XDG-2022-27号地块 底价成交 13115.0 13115.0 0.0% 46930 食品科技园公司 梁溪区 XDG-2022-38号地块 底价成交 13061.5 13061.5 0.0% 103810 食品科技园公司 梁溪区 XDG-2022-42号地块 底价成交 6352.3 6352.3 0.0% 34030 江西春丰实业 锡山区 XDG-2022-35号地块 底价成交 10100.0 10100.0 0.0% 309983 红豆集团 锡山区XDG-2022-48号地块 （定销商品房） 底价成交14500.014500.00.0%200970红豆集团 惠山区XDG-2022-8号地块底价成交12100.012100.00.0%69725无锡广厦臵业 滨湖区XDG-2022-12号地块底价成交17000.017000.00.0%209789无锡城发 滨湖区XDG-2022-28号地块 （定销商品房） 底价成交3848.03848.00.0%73279九龙湾智造城 滨湖区XDG-2022-29号地块底价成交7000.07000.00.0%118028九龙湾智造城 滨湖区XDG-2022-31号地块底价成交17000.017000.00.0%91350无锡城发 新吴区XDG-2022-16号地块底价成交10629.410629.40.0%213359无锡梅里古镇 新吴区XDG-2022-17号地块底价成交9999.99999.90.0%18860江苏德惠 （定销商品房） 经开区XDG-2022-22号地块底价成交5540.15540.10.0%50478无锡宸达臵业 资料来源：无锡政府官网，安信证券研究中心 3.国企拿地占比提升，未见主流房企拿地 无锡本轮土拍国企拿地占比提升，全口径拿地金额47.4亿，拿地金额占比23.6%，较去年第三轮和今年首轮有所提升，但仍低于去年首轮的42.3%。以当地小型国企为主，无锡梅里古镇21.3亿拍得1宗地，九龙湾智造城19.1亿拍得1宗地，无锡广厦臵业7.0亿拍得1宗地，未见主流国企拿地。 民企拿地占比下降，全口径拿地金额89.9亿，拿地金额占比44.8%，较今年首轮的67.9% 明显降低。本轮土拍多为当地民企独立拿地，红豆集团51.1亿拍得2宗地块，为本轮拿地 金额最大的房企；仁恒28.5亿拍得1宗地，无锡宸达臵业、江西春丰实业、江苏德惠分别拿地5.0亿、3.4亿、1.9亿，未见主流民企拿地。 国企拿地金额占比提升下，城投拿地金额占比下降，全口径金额63.3亿，拿地金额占比31.6%，较去年第三轮及今年首轮的73.7%、91.7%有所下降，但仍明显高于去年第一、二轮的不足6%。无锡城发48.3亿拍得4宗地块，食品科技园公司15.1亿拍得2宗地块。 图5：国企拿地占比提升，未见主流国、民企拿地（%） 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮 城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额 资料来源：无锡政府官网，安信证券研究中心 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 免责声明 本报告仅供安信证券