房地产行业周观点：深交所加大直融支持力度，全国首轮集中供地平稳收官

周度观点： 深交所加大直接融资支持力度：6月24日，深交所披露《关于进一步支持企业发展服务实体经济的通知》，支持保障性租赁住房、能源、水利等行业企业发行基础设施公募REITs；支持优质房企盘活存量资产，允许优质房企业进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房地产企业发行公司债券兼并收购出险房地产企业项目。 我们认为，支持保障性租赁住房Reits拓宽了布局该业务房企的融资渠道，有利于房企降低财务杠杆。此外，拓宽债券募集资金用途，能够进一步改善优质房企现金流，增强头部房企拿地能力和意愿。 首轮集中供地整体平稳收官：6月22日，郑州完成首轮集中供地后，22城首轮集中供地全部落幕，总成交率84.65%。由于部分城市将全年集中供地次数增至4次，从而降低了首轮土地供应规模，22城首批次成交规划建面仅3907万㎡，同比降低62.9%，环比降低34.5%。 受益于土拍规则的持续优化，2022年首轮集中供地整体热度稳中略升，但城市间分化明显。华南、华东等销售去化较好的区域溢价率相对较高，而华北、东北等区域多为底价成交。此外，央企国企和地方平台仍为拿地主力，我们预计，未来央国企市占率将进一步提高。 我们认为，融资政策进一步优化背景下，龙头优质房企及区域性房企的拿地与推盘能力将持续提高，并率先受益于基本面复苏带来的经营能力改善，我们持续三条主线：1）受益于民企出清后竞争格局改善的地方国企：浦东金桥；2）中长期经营质量持续改善的全国性龙头：保利发展、万科A、绿城中国；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。 行业跟踪 销售回顾（06.18-06.24）：重点监测33城合计成交面积543.0万㎡，环比上周增长15.8%；2022年累计成交7677.9万㎡，累计同比下降43.2%。其中，一线城市成交90.9万㎡，环比上周下降2.9%，2022年累计成交1345.9万㎡，累计同比下降36.7%；二线城市成交339.6万㎡，环比上周增长38.7%，2022年累计成交3959. 3万㎡，累计同比下降32.9%；三线城市成交112.5万㎡，环比上周下降13.9%，2 022年累计成交2372.8万㎡，累计同比下降56.9%。 土地供应（06.13-06.19）：百城土地宅地供应规划建筑面积1440万㎡，2022年累计供应规划建面23208万㎡，累计同比下降49.1%，供求比1.55。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价6598元/㎡，近四周平均挂牌均价6099元/㎡，环比增长10.7%，同比增长49.1%。 土地成交（06.13-06.19）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积311万方，2022年累计成交14933万㎡，累计同比下降61.9%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为2778元/㎡，环比下降65.7%，同比下降63.3%，整体溢价率为3.0%，2022年平均楼面价5979元/㎡，同比增长1.8%，溢价率4.0%，较去年同期下降14.2个百分点。 风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 销售回顾（06.18-06.24） 重点监测33城合计成交面积543.0万㎡，环比上周增长15.8%；2022年累计成交7677.9万㎡，累计同比下降43.2%。其中，一线城市成交90.9万㎡，环比上周下降2.9%，2022年累计成交1345.9万㎡，累计同比下降36.7%；二线城市成交339.6万㎡，环比上周增长38.7%，2022年累计成交3959.3万㎡，累计同比下降32.9%；三线城市成交112.5万㎡，环比上周下降13.9%，2022年累计成交2372.8万㎡，累计同比下降56.9%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 土地供应（06.13-06.19） 百城土地宅地供应规划建筑面积1440万㎡，2022年累计供应规划建面23208万㎡，累计同比下降49.1%，供求比1.55。其中，一线城市供应规划建筑面积149万方，今年累计供应1349万㎡，累计同比下降41.8%，累计供求比1.16；二线城市供应规划建筑面积692万方，今年累计供应9639万㎡，累计同比下降47.1%，累计供求比1.77；三四线城市供应规划建筑面积599万方，今年累计供应12220万㎡，累计同比下降51.2%，累计供求比1.47。 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价6598元/㎡，近四周平均挂牌均价6099元/㎡，环比增长10.7%，同比增长49.1%。其中，一线城市供应土地挂牌楼面价17031元/㎡，近四周平均起拍楼面价17031元/㎡； 二线城市供应土地挂牌楼面价5056元/㎡，近四周平均起拍楼面价7831元/㎡，环比下降1.0%，同比增长84.3%；三四线城市供应土地挂牌楼面价4647元/㎡，近四周平均起拍楼面价3697元/㎡，环比增长8.2%，同比下降6.9%。 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） 土地成交（06.13-06.19） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积311万方，2022年累计成交14933万㎡，累计同比下降61.9%。其中，一线城市无土地成交；二线城市成交建筑面积164万㎡，今年累计成交5441万㎡，累计同比下降65.6%； 三四线城市成交建筑面积148万㎡，今年累计成交8334万㎡，累计同比下降59.8%。 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为2778元/㎡，环比下降65.7%，同比下降63.3%，整体溢价率为3.0%，2022年平均楼面价5979元/㎡，同比增长1.8%，溢价率4.0%，较去年同期下降14.2个百分点。其中，一线城市无土地成交；二线城市住宅用地平均成交楼面价为2504元/㎡，整体溢价率为0.8%，2022年平均楼面价6992元/㎡，同比增长7.2%，溢价率4.3%，较去年同期溢价率下降12.6个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价为3082元/㎡，整体溢价率为4.4%，2022年平均楼面价3262元/㎡，同比下降20.2%，溢价率2.7%，较去年同期溢价率下降23.0个百分点。 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） 风险提示：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。