房地产行业跟踪报告：土地市场表现仍较弱，土拍规则持续优化

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 土地市场表现仍较弱，土拍规则持续优化 2023年10月30日 ——房地产行业跟踪报告 行业研 究 行业跟踪报 告 证券研究报 告 行业核心观点： 尽管8月底9月初以来行业需求端利好政策陆续出台，但是销售端修复趋势较弱，土地市场整体表现仍承压，近期自然资源部建议取消土地拍卖中的地价限制，同时10月以来已有多地取消地价限制，随着行业持续降温，土拍制度有望持续优化以适应行业当前的发展环境，土地市场的改善仍更依赖于行业资金面的修复情况，建议持续关注销售端表现情况以及房企融资面的改善情况。 投资要点： 整体：9月各线级城市土地成交规模进一步收缩。根据中指研究院数据统计，2023年1-9月，300城住宅用地成交规划建面为2.22亿平，同比下降33.58%，较1-8月下滑幅度扩大3.28pct；2023年1-9月，300城住宅用地土地出让金规模为15,705.13亿元，同比下滑26.4%，较1-8月下滑幅度扩大5.95pct。9月，300城住宅用地土地出让金规模为 2,083.98亿元，环比-11.87%，同比-50.0%。其中一线、二线、三四线城市土地出让金额分别约为386.14亿元、1130.13亿元、567.71亿元，同比分别变动-76.7%、-41.7%、-4.7%。9月溢价率同环比均上升，9月 300城住宅用地平均溢价率为4.33%，同比上升1.37pct，环比上升0.26pct。其中，一线、二线、三四线平均溢价率分别为6.58%、4.51%、2.51%，同比分别变动+3.09pct、+1.73pct、+0.14pct，环比分别变动 -1.75pct、+1.03pct、+0.71pct。9月300城流拍率同环比均上升，一 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 线城市流拍率回落至较低位。9月300城住宅用地流拍率为18.7%，环 比上升0.8pct，同比+6.6pct。一线、二线、三四线城市土地流拍率分别为4.3%、10.3%、25.0%，环比变动-7.4pct、+0.1pct、+1.0pct，同比变动分别为+3.1%、+4.9pct、+5.7pct。 城市：集中度下降。2023年1-9月，300城中土地成交规模前30的城市土地出让金规模合计为1.27万亿元，占300城总体土地成交金比重80.75%，同比下降0.09pct，较1-8月下降0.44pct。 房企：央/国企仍是主力，中型房企拿地强度环比有所下降。根据中指研究院拿地排行榜来看，23年1-9月央国企仍是主力，前30家企业中央/国企（含地方国资）背景房企占绝对多数。2023年1-9月中指研究 院权益拿地排行榜前30房企以规划划分的大中小型企业2023年1-9 月拿地强度分别为23.1%、34.3%、31.0%，较23年1-8月分别变动 +0.7%、-1.3%、-2.5%。 风险因素：销售端修复不及预期、融资端政策收紧、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、数据统计偏误等。 行业相对沪深300指数表现 房地产沪深300 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 10月主流房贷利率下降，多地取消地价限制 9月销售降幅收窄，投资端仍较弱 居民中长贷有所修复，城中村改造持续推进 正文目录 1整体：9月各线级城市土地成交规模进一步收缩4 1.19月土地成交规模在供应增多下仍下降4 1.2各线级城市土地出让金规模同环比下降5 1.39月溢价率同环比均上升6 1.49月整体流拍率上升，一线城市流拍率明显下降8 2城市：集中度有所下降9 2.1出让金：拿地集中度有所下降9 2.2成交建面：以成交建面计的城市拿地集中度有所下降10 2.3溢价率：一线城市溢价率相对稳定11 3房企：央/国企仍是主力，中型房企拿地强度环比有所下降12 4投资建议与风险提示13 图表1：300城住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）4 图表2：300城住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）4 图表3：一线城市住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）4 图表4：一线城市住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）4 图表5：二线城市住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）5 图表6：二线城市住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）5 图表7：三四线城市住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）5 图表8：三四线城市住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴）5 图表9：300城住宅用地土地出让金（万元，右轴）及增速（%，左轴）6 图表10：一线城市住宅用地土地出让金（万元，右轴）及增速（%，左轴）6 图表11：二线城市住宅用地土地出让金（万元，右轴）及增速（%，左轴）6 图表12：三四线城市住宅用地土地出让金（万元，右轴）及增速（%，左轴）6 图表13：300城住宅用地成交楼面价（元/平，右轴）及增速（%，左轴）7 图表14：300城住宅用地成交平均溢价率（%）7 图表15：一线城市住宅用地成交楼面价（元/平，右轴）及增速（%，左轴）7 图表16：一线城市住宅用地成交平均溢价率（%）7 图表17：二线城市住宅用地成交楼面价（元/平，右轴）及增速（%，左轴）7 图表18：二线城市住宅用地成交平均溢价率（%）7 图表19：三四线城市住宅用地成交楼面价（元/平，右轴）及增速（%，左轴）8 图表20：三四线城市住宅用地成交平均溢价率（%）8 图表21：300城住宅用地流拍率（%）8 图表22：一线城市住宅用地流拍率（%）8 图表23：二线城市住宅用地流拍率（%）9 图表24：三四线城市住宅用地流拍率（%）9 图表25：23年1-9月土地出让金规模TOP30城（万元，左轴）及同比增速（%，右轴）9 图表26：23年1-9月300城中成交规划建面TOP30城（万平，左轴）及同比增速 （%，右轴）10 图表27：23年1-9月土地出让金规模TOP30城平均溢价率同比变化情况（%）11 图表28：23年1-9月土地出让金规模TOP30城平均溢价率较1-8月变动情况（%） .............................................................................................................................................11 图表29：房地产行业2023年1-9月拿地排行榜TOP3012 图表30：2023年1-9月拿地排行榜TOP30房企权益拿地强度较2022年变动情况13图表31：23年1-9月拿地排行榜TOP30不同规模房企权益拿地强度情况13 1整体：9月各线级城市土地成交规模进一步收缩 1.19月土地成交规模在供应增多下仍下降 9月土地供应量环比有所增加。根据中指研究院数据统计，2023年1-9月，300城住宅用地推出规划建面约为2.97亿平，同比变动-33.39%，较1-8月下滑幅度扩大3.22pct。其中，9月300城住宅用地推出规划建面约为4237.28万平，同比下降44.2%，较8月降幅大幅扩大。从各能级城市角度来看，9月一线城市住宅用地推出规划建面约为301.14万平，环比上升20.0%，同比变动-70.4%。二线、三四线城市住宅用地推出规划建面分别约为1578.89万平、2357.25万平，环比变动+12.14%、+40.98%，同比变动-51.1%、 -29.7%。 行业销售端表现仍然较弱，9月土地成交规模仍呈下降趋势。根据中指研究院数据统计，2023年1-9月，300城住宅用地成交规划建面为2.22亿平，同比下降33.58%，较1-8月下滑幅度扩大3.28pct。其中，9月300城住宅用地成交规划建面为2751.09万平， 同比-48.16%，环比-12.28%。从各能级城市角度来看，9月一线、二线、三四线城市住宅用成交规划建面分别约为167.79万平、1050.34万平、1532.97万平，同比分别变动-72.8%、-58.3%、-30.9%，环比分别变动-18.92%、-23.92%、-1.01%。 图表1：300城住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴） 图表2：300城住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴） 资料来源：中指研究院，万联证券研究所资料来源：中指研究院，万联证券研究所 图表3：一线城市住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴） 图表4：一线城市住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴） 资料来源：中指研究院，万联证券研究所资料来源：中指研究院，万联证券研究所 图表5：二线城市住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴） 图表6：二线城市住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴） 资料来源：中指研究院，万联证券研究所资料来源：中指研究院，万联证券研究所 图表7：三四线城市住宅用地推出规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴） 图表8：三四线城市住宅用地成交规划建面（万平，右轴）及增速（%，左轴） 资料来源：中指研究院，万联证券研究所资料来源：中指研究院，万联证券研究所 1.2各线级城市土地出让金规模同环比下降 9月土地出让金规模进一步下探。根据中指研究院数据统计，2023年1-9月，300城住宅用地土地出让金规模为15,705.13亿元，同比下滑26.4%，较1-8月下滑幅度扩大5.95pct。9月，300城住宅用地土地出让金规模为2,083.98亿元，环比-11.87%，同比 -50.0%。其中一线、二线、三四线城市土地出让金额分别约为386.14亿元、1130.13 亿元、567.71亿元，同比分别变动-76.7%、-41.7%、-4.7%，环比分别变动-25.01%、 -10.13%、-4.16%。 图表9：300城住宅用地土地出让金（万元，右轴）及增速 （%，左轴） 图表10：一线城市住宅用地土地出让金（万元，右轴）及增速（%，左轴） 资料来源：中指研究院，万联证券研究所资料来源：中指研究院，万联证券研究所 图表11：二线城市住宅用地土地出让金（万元，右轴）及增速（%，左轴） 图表12：三四线城市住宅用地土地出让金（万元，右轴）及增速（%，左轴） 资料来源：中指研究院，万联证券研究所资料来源：中指研究院，万联证券研究所 1.39月溢价率同环比均上升 9月整体城市楼面均价环比微升，各线城市表现分化。根据中指研究院数据统计，2023年1-9月，300城住宅用地成交楼面价约为7079.12元/平，同比上升10.82%，较1-8月增速降低3.33pct。其中，9月300城住宅用地成交楼面均价约为7575.13元/平，同比下降3.5%，环比变动+0.46%，其中，一线、二线、三四线分别约为23014.15元/平、10759.76元/平、3703.31元/平，同比分别变动-14.6%、+39.7%、+37.9%，环比变动 -7.50%、+18.13%、-3.18%。 9月300城住宅成交平均溢价率水平同环比均有所上升，一线城市溢价率环比小幅下 降。根据中指研究院数据统计，2023年1-9月，300城住宅用地平均溢价率为5.83%，同比上升2.05pct，较1-8月下降0.18pct。9月，300城住宅用地平均溢价率为4.33%，同比上升1.37pct，环比上升0.26pct。其中，一线、二线、三四线平均溢价率分别为 6.58%、4.51%、2.51%，同比分别变动+3.09pct、+1.73pct、+0.14pct，环比分别变动-1.75pct、+1.03pct、+0.71pct。 图表