房地产行业双周报：销售回暖尚待观察，土拍市场不温不火

近期核心观点：基本面分歧时，信心比黄金重要 429政治局会议以后，地产股从“政策放松共识”阶段，进入“基本面分歧”阶段。从“救不救”的博弈进入“能不能救活”的分歧，政策效果成为核心矛盾。5月份市场并未明显改善，进一步加重了对基本面的担忧，更多人开始认为“放松也没用”，所以出现行情震荡。 不管大家对房地产的看法如何，房地产回归正常轨道，是当前政府、企业、居民的共同利益所在，因此没有必要对销售过度担忧，或者说，没有必要对地产销售有超过对经济整体的担忧，三季度销售修复是非常大概率的。此外，地产板块前期政策博弈带来的涨幅已很大程度回吐，此时反而是基本面投资最乐见其成的机会。熬过6月，就是大机会。建议关注保利发展、招商积余。 销售：市场未见明显回暖 从月度数据看，景气度仍低迷。2022年5月单月300城住宅销售面积2582万㎡，环比提升至+8%，同比降幅缩窄至-52%；2022年截至5月，300城住宅累计销售面积13228万㎡，同比-48%。2022年5月单月百强房企全口径销售额5192亿元，同比-60%，环比转正至5%；2022年截至5月，百强房企累计全口径销售额26396亿元，同比-53%，降幅再扩大。 从周度数据跟踪来看，二手房先于新房市场复苏。截至第22周（6月3日止），新房方面，我们跟踪的17城商品住宅销售面积合计3878万平方米，同比下降48%，较上期扩大0.7个百分点，样本城市中深圳、广州、惠州成交面积同比降幅收窄。二手房方面，我们跟踪的8城二手住宅销售面积合计1422万平方米，同比下降53%，较上期缩窄0.1个百分点，样本城市中深圳、南宁成交面积同比降幅收窄。 拿地：市场依旧冷清，溢价率维持低位 2022年5月单月300城住宅土地成交建面为4993万㎡，环比-3%，同比-61%； 2022年截至5月，300城住宅土地累计成交建面为21890万㎡，同比-61%。 2022年5月300城住宅土地当月成交溢价率为2.9%，依旧维持较低水平。 融资：内外债融资发行额持续下降 2022年5月房企发行国内债券451亿元，环比-13%，发行海外债券48亿元，环比-60%，合计债券融资499亿元，环比-22%。2022年截至5月，房企累计发行国内债券2292亿元，同比-24%，累计发行海外债券606亿元，同比-64%，合计债券融资金额2898亿元，同比-39%。 重要事件： ①浙江杭州、江苏无锡、山东青岛、福建厦门放松限购政策。②江苏南京、南通等调高公积金贷款额度。③宁夏银川、江苏常州、河北石家庄等降低房贷首付比例。④广东珠海公积金实行“一人购房全家帮”。⑤厦门、福州、北京第二批集中供地落幕，分别收金199、101、500亿元，流拍率10%、16%、18%。⑥上海首轮集中供地重启，至第三日共收金666亿元，无流拍迹象。 风险提示：1、政策超预期收紧；2、行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 近期核心观点......................................................................................................................................4市场表现回顾......................................................................................................................................4 行业政策要闻......................................................................................................................................8 免责声明............................................................................................................................................11 近期核心观点 为何震荡：基本面未见改善 正如我们5月初的判断，429政治局会议以后，地产股从“政策放松共识”阶段，进入“基本面分歧”阶段，从“救不救”的博弈进入“能不能救活”的分歧。此时各地出台的放松政策对行情已无直接作用，政策效果成为核心矛盾。而从数据上看，除部分热点城市外，5月整体市场并未看到明显改善。——这进一步加重了对基本面的担忧，更多人开始认为“放松也没用”，所以出现行情震荡。 何时再起：静待三季度数据修复 5月销售情况并无太大指标意义，因为基本面本身就不会在政策转向后立刻反转（滞后至少6个月），政策本就不会立竿见影。尽管房地产行业大周期向下，但如此陡峭的斜率并不正常，不正常就有修复的可能。实际上，我们从5月份线上/线下数据的观察中能够看到整体楼市热度的改善，尽管在数据中体现并不明显。 随着三季度疫情影响减弱，叠加上年同期的低基数，三季度的数据大概率修复。 如何操作：基本面分歧时，信心比黄金重要 不管大家对房地产的看法如何，房地产回归正常轨道，是当前政府、企业、居民的共同利益所在，因此没有必要对销售过度担忧，或者说，没有必要对地产销售有超过对经济整体的担忧，三季度销售修复是非常大概率的。此外，地产板块前期政策博弈带来的涨幅已很大程度回吐，此时反而是基本面投资者最乐见其成的机会。熬过6月，就是大机会。建议关注保利发展、招商积余。 市场表现回顾 板块方面，2022.5.23-2022.6.5期间，沪深300指数上涨了0.29%，房地产指数（中信）下跌5.77%，房地产板块跑输沪深300指数6.06个百分点，位居所有行业第29位，即倒数第一。近一个月，沪深300指数上涨1.83%，房地产指数（中信）下跌6.81%，房地产板块跑输沪深300指数8.64个百分点。近半年以来，沪深300指数下跌15.57%，房地产指数（中信）下跌2.10%，房地产板块跑赢沪深300指数13.47个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：A股各行业过去一期涨跌排名（2022.5.23-2022.6.5） 个股方面，2022.5.23-2022.6.5期间，49只个股上涨，89只个股下跌，7家个股持平，占比分别为34%、61%、5%。涨跌幅居前5位的个股为：高新发展（27.56%）、*ST宏盛（23.30%）、ST新梅（20.65%）、长春经开（17.76%）、冠城大通（17.33%），居后5位的个股为：新光圆成（-88.85%）、中房股份（-62.65%）、福星股份（-23.92%）、绵石投资（-23.75%）、金科股份（-18.92%）。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 行业数据跟踪 1、销售：市场未见明显回暖 从月度数据看，景气度仍低迷。2022年5月单月300城住宅销售面积2582万㎡，环比提升至+8%，同比降幅缩窄至-52%；2022年截至5月，300城住宅累计销售面积13228万㎡，同比-48%。2022年5月单月百强房企全口径销售额5192亿元，同比-60%，环比转正至5%；2022年截至5月，百强房企累计全口径销售额26396亿元，同比-53%，降幅再扩大。 图6：300城单月住宅销售面积及累计同比（单位：万㎡，%） 图7：百强房企单月销售额及当年累计同比（单位：亿元，%） 从周度数据跟踪来看，二手房先于新房市场复苏。截至第22周（6月3日止），新房方面，我们跟踪的17城商品住宅销售面积合计3878万平方米，同比下降48%，较上期扩大0.7个百分点，样本城市中深圳、广州、惠州成交面积同比降幅收窄。 二手房方面，我们跟踪的8城二手住宅销售面积合计1422万平方米，同比下降53%，较上期缩窄0.1个百分点，样本城市中深圳、南宁成交面积同比降幅收窄。 图8：17城新建商品住宅销售面积（单位：万平方米） 图9：17城新建商品住宅销售面积增速 图10：8城二手住宅销售面积（单位：万平方米） 图11：8城二手住宅销售面积增速 2、拿地：市场依旧冷清，溢价率维持低位 2022年5月单月300城住宅土地成交建面为4993万㎡，环比-3%，同比-61%；2022年截至5月，300城住宅土地累计成交建面为21890万㎡，同比-61%。2022年5月300城住宅土地当月成交溢价率为2.9%，依旧维持较低水平。 图12：300城住宅土地单月成交及累计同比（单位：万㎡，%） 图13：300城住宅土地当月成交溢价率 3、融资：内外债融资发行额持续下降 2022年5月房企发行国内债券451亿元，环比-13%，发行海外债券48亿元，环比-60%，合计债券融资499亿元，环比-22%。2022年截至5月，房企累计发行国内债券2292亿元，同比-24%，累计发行海外债券606亿元，同比-64%，合计债券融资金额2898亿元，同比-39%。 图14：房企内债当月发行额（单位：亿元） 图15：房企外债当月发行额（单位：亿美元） 行业政策要闻 1、近期行业政策（2022.5.17-2022.6.5） 表1：近期行业政策一览（2022.5.17-2022.6.5） 2、近期行业要闻（2022.5.17-2022.6.5） (1)银川、泰安、常州、石家庄等多城市降低房贷首付比例 5月18日，宁夏银川提出首套房最低首付款比例下调至20%，二套房最低首付款比例下调至30%，还对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，提出再购买二套房可执行首套房贷款政策，即取消“认房又认贷”。山东泰安将二套房公积金贷款最低首付款比例由40%降至30%。 5月19日，江苏常州对已拥有一套住房且相应贷款未结清的居民家庭再次申请商业性个人住房贷款时，最低首付比例从60%调整为不低于30%。河北石家庄将首套房首付比例降为20%，二套房首付比例则由之前的60%降至30%。 (2)北京、上海首套房贷利率降至5%、4.8% 5月23日，随着最新的LPR下调，北京已有多家银行正式将首套房贷利率从此前的5.15%调整至5%，二套利率由此前的5.65%降至5.5%。同时，上海地区部分银行的房贷利率已按照最新5年期以上LPR下调15个基点，首套、二套利率分别为4.8%、5.5%，此前为4.95%、5.65%。 (3)厦门非户籍人口持有半年以上劳动合同即可在岛外区域购房 5月24日，厦门户籍的二孩及以上家庭可在全市范围内购买第三套住房(面积180平方米以下），但二孩中有一人需要为未成年人；非厦门市户籍大专及以上学历购房者或家庭持有半年以上劳动合同、工作证明、医社保证明，即可在岛外购房。 厦门市分为6个辖区，岛内分为思明区、湖里区，岛外分为集美区、海沧区、同安区、翔安区。 (4)厦门第二批集中供地落幕，收金199亿元，一成流拍 5月26日，福建省厦门市第二批次集中供地收官，共出让10宗地块，其中9宗地块成交，1宗地块流拍，其中5宗地块底价成交，1宗地块触顶摇号，土地出让金共计198.7亿元。 (5)福州第二批集中供地落幕，收金101亿元，流拍率16% 5月27日，福建省福州市完成2022年第二批次集中供地。出让的19宗地块中，共有16宗地块成交，揽金101.37亿元；有3宗地块触顶摇号，3宗地块流拍。 从地块用途看，此次共出让14宗涉宅用地，成交11宗，流拍3宗，共获土地出让金90.98亿元，其中5宗底价成交。另有5宗商服用地成交，收获10.39亿元。 (6)北京第二批集中供地落幕，收金500亿元，流拍率18% 5月31日，北京第二轮集中供地活动开启，此次总计出让17宗