房地产行业双周报：销售拿地市场表现低迷，拉动需求政策暖风频吹

近期核心观点： 从行业角度，近期政策暖风频吹，我们认为此时更应坚定信心：①“稳”是核心诉求，本不应期待一步到位，方向更重要。②短期问题是事实，但已经被市场消化，何况曙光在前。③销售景气提升+土地市场理性的“黄金组合”有望出现，行业利润水平改善，优质房企亦能重回增长，阿尔法与贝塔共振。 从个股角度，中短期看，伴随着非限购地区较大力度的政策放松，布局三四线城市较多的二线龙头房企将更加受益；中长期看，随着快周转模式退出历史舞台、房企远期资产负债表的修复，经营稳健、综合实力突出的龙头房企将持续受益；此外，物管龙头公司未来有望受益于地产压制的解除，估值有望修复。推荐新城控股、保利发展、金地集团、招商积余。 销售：降幅进一步扩大，景气度持续低迷 从城市角度，2022年2月单月300城单月住宅销售面积2114万㎡，环比-35%，同比-49%；本年累计300城住宅销售面积5375万㎡，同比-45%。 从房企角度，2022年2月单月百强房企全口径销售额4635亿元，同比-47%，本年累计百强房企全口径销售额10484亿元，同比-43%。 拿地：土地市场依旧惨淡，成交溢价率仍处低位 2022年2月单月300城住宅土地成交建面为2151万㎡，环比-59%，同比-74%； 本年累计300城住宅土地成交建面为7387万㎡，同比-64%。2022年2月300城住宅土地当月成交溢价率为4.3%，依旧维持较低水平。 融资：房企债权融资总额、房地产信托发行均环比下降 2022年2月单月房企合计发债333亿元，环比-30%，全年总规模807亿元，同比-63%。2022年2月单月房地产信托发行111亿元，环比-1%，全年总规模222亿元，同比-79%。 重要事件： ①河南郑州发布促进房地产业良性循环和健康发展的通知；②山西晋中调整住房公积金个人住房贷款政策；③吉林延吉发布鼓励农民进城购房优惠补贴的实施方案；④上海金山区发布“上海湾区”人才计划，购房补贴由原来的1个档次增加为3个档次，最高可享200万元补贴；⑤浙江绍兴对引进人才给予房票补贴；⑥浙江湖州南浔区印发“梦泊新江南才聚新家园”南浔区人才购房房票奖励实施办法；⑦浙江全面放开杭州市区外专科以上学历毕业生的落户限制；⑧北京2022年首批集中供地落幕，收金480亿元；⑨上海2022年首批集中出让推出40宗涉宅地，总起价851亿元；⑩河北2022年棚改计划投资436亿元，保障性租赁住房计划投资76亿元；⑪海南海口进一步加强商品房预售资金监管工作；⑫广州市发布保障性租赁住房项目认定办法的征求意见稿；⑬住建部重申保持房地产市场平稳运行，保持调控政策的连续性和稳定性。 风险提示：1、政策超预期收紧；2、行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 近期核心观点......................................................................................................................................4市场表现回顾......................................................................................................................................4 行业政策要闻......................................................................................................................................8 免责声明............................................................................................................................................11 近期核心观点 从行业角度，近期政策暖风频吹，预售资金监管也有望更趋理性。按照以往经验，此时地产股的超额收益将非常明显。但实际走势并非如此，本年地产板块虽然跑赢了多数板块，但并不如低估值、稳增长属性的建筑和银行。我们理解市场的担忧，但认为此时更应坚定信心： “稳”是核心诉求，本不应期待一步到位，方向更重要。全国性方向调整需要相机抉择，方向明确足矣；郑州楼市新政体现出地方政府在房地产问题上更具现实感，将打消政策力度不足的疑虑，“倒春寒”即将消散。 短期问题是事实，但已经被市场消化，何况曙光在前。2021年四季度按揭正常化之后，部分城市已现回暖；低毛利项目通过结算或计提减值大大减轻了未来业绩的包袱；预售资金监管趋于理性叠加销售回暖，爆雷风险边际减弱；当前主流房企货值仍然充裕，市场预期改善后拿地积极性也会提升。 即将到来的“黄金组合”将兑现格局改善。随着销售回暖，房企拿地意愿提升，而预售资金自由度、花式融资自由度都不能回到过去，部分房企囿于债务压力，被动退出土地市场。“销售向好+土地偏冷”的“黄金组合”有望出现，行业利润水平改善，优质房企亦能重回增长，阿尔法与贝塔共振，共同提升估值。 从个股角度，中短期看，伴随着非限购地区较大力度的政策放松，布局三四线城市较多的二线龙头房企将更加受益；中长期看，随着快周转模式退出历史舞台、房企远期资产负债表的修复，经营稳健、综合实力突出的龙头房企将持续受益； 此外，物管龙头公司未来有望受益于地产压制的解除，估值有望修复。推荐新城控股、保利发展、金地集团、招商积余。 市场表现回顾 板块方面，2022.2.14-2022.2.27期间，沪深300指数下跌0.6%，房地产指数（中信）下跌4.1%，房地产板块跑输沪深300指数3.4个百分点，位居所有行业第22位。近一个月，沪深300指数下跌3.0%，房地产指数（中信）下跌2.1%，房地产板块跑赢沪深300指数0.9个百分点。近半年以来，沪深300指数下跌6.6%，房地产指数（中信）上涨1.1%，房地产板块跑赢沪深300指数7.8个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：A股各行业过去一期涨跌排名（2022.2.14-2022.2.27） 个股方面，2022.2.14-2022.2.27期间，42只个股上涨，99只个股下跌，4家个股持平，占比分别为29%、68%、3%。涨跌幅居前5位的个股为：ST新梅（16.58%）、天业股份（13.87%）、高新发展（12.44%）、电子城（11.86%）、万方发展（11.05%），居后5位的个股为：京蓝科技（-28.98%）、新华联（-17.40%）、粤宏远A（-15.91%）、中航地产（-15.18%）、新城控股（-14.32%）。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 行业数据跟踪 1、销售：降幅进一步扩大，景气度持续低迷 从城市角度，2022年2月单月300城单月住宅销售面积2114万㎡，环比-35%，同比-49%；本年累计300城住宅销售面积5375万㎡，同比-45%，降幅进一步扩大。 从房企角度，2022年2月单月百强房企全口径销售额4635亿元，同比-47%，本年累计百强房企全口径销售额10484亿元，同比-43%，销售景气度持续低迷。 图6：300城单月住宅销售面积及累计同比（单位：万㎡，%） 图7：百强房企单月销售额及当年累计同比（单位：亿元，%） 2、拿地：土地市场依旧惨淡，成交溢价率仍处低位 2022年2月单月300城住宅土地成交建面为2151万㎡，环比-59%，同比-74%； 本年累计300城住宅土地成交建面为7387万㎡，同比-64%。2022年2月300城住宅土地当月成交溢价率为4.3%，依旧维持较低水平。 图8：300城住宅土地单月成交及累计同比（单位：万㎡，%） 图9：300城住宅土地当月成交溢价率 3、融资：房企债权融资总额、房地产信托发行均环比下降 上月房企合计发债333亿元，环比-30%，全年总规模807亿元，同比-63% 2022年2月房企发行国内债券301亿元，环比-7%，发行海外债券32亿元，环比-79%，合计债权融资333亿元，环比-30%。2022年截止2月，房企累计发行国内债券626亿元，同比-41%，累计发行海外债券181亿元，同比-84%，合计债券融资金额807亿元，同比-63%。 图10：房企内债当月发行额（单位：亿元） 图11：房企外债当月发行额（单位：亿美元） 上月房地产信托发行111亿元，环比-1%，全年总规模222亿元，同比-79% 2022年2月共发行房地产信托产品113个，规模总计111亿元，环比-1%，同比-68%；平均年化收益率7.46%，环比下降0.06个百分点。2022年截止2月，共发行房地产信托产品337个，规模总计222亿元，同比-79%。 图12：房地产信托当月发行额（单位：亿元） 图13：房地产信托年限及收益率（单位：年，%） 行业政策要闻 1、近期行业政策（2022.2.14-2022.3.1） 表1：近期行业政策一览（2022.2.14-2022.3.1） 2、近期行业要闻（2022.2.14-2022.3.1） （1）绍兴对引进人才给予房票补贴，高校毕业生可“零门槛”落户 2月14日，绍兴市召开2022年绍兴招才引智“人才专列”活动暨全市教育系统“千名硕博”全球引才新闻发布会。 在高层次人才方面，绍兴对引进的A—E类人才，给予9-100万元安家补贴、35-500万元房票补贴，为期10年每年1.5-10万元租房补贴，高层次人才在绍购买首套房的，可享受全额公积金贷款政策。 在高校毕业生方面，可“零门槛”落户，先落户后就业，对引进的硕博士和本科毕业生，给予3-9万元安家补贴、3-35万元房票补贴、为期3年每月300-500元的租房补贴，引进博士后的各类安家补助可达100万元左右。 （2）河北2022年棚改计划投资436亿元，保障性租赁住房计划投资76亿元 2月14日，河北省住房和城乡建设厅组织召开全省保障性安居工程工作动员部署会。会议对棚户区改造、保障性租赁建设、公租房管理服务等方面进行工作部署，推进保障性安居工程建设。 棚户区改造方面，河北省今年全省棚改目标任务是开工11.7万套、建成10.5万套，计划投资436亿元。各地要提前启动棚改项目建设，2022年新开工项目10月底前要全部开工，三年建成并交付，确保2019年及以前开工的安置住房项目于2022年年底建成交付。保障性租赁住房方面，河北省今年保障性租赁住房目标任务是筹集4.5万套，计划投资76亿元。 （3）北京2022年首批集中供地落幕，收金480亿元 2月17日，历时两天的北京2022年首批集中供地收官，本批供地共计18宗地块，其中17宗顺利成交，1宗流拍，总起拍价格491.8亿元，总成交金额480.2亿元，总成交规划建筑面积169.8万㎡，平均溢价率约为4%。 （4）浙江全面放开杭州市区外专科以上学历毕业生的落户限制 2月17日，浙江省人力资源和社会保障厅副厅长陈中在国家发改委介绍支持浙江省高质量发展建设共同富裕示范区推进情况新闻发布会上表示，除了杭州市区，全面放开专科以上学历毕业生的落户限制，杭州的落户条件为本科以上学历。 高校毕业生到浙江工作，可以享受2万到40万不等的生活补贴或购房租房补贴。 大学生想创业，可贷款10万到50万，如果创业失败，贷款10万以下的由政府代偿，贷款10万以上的部分，由政府代偿80%。大学生从事家政、养老和现代农业创业，政府给予10万元的创业补贴，大学生到这些领域工作，政府给予每人每年1万的就业补贴，连续补贴3年。大学生到浙江实习的，各地提供生