房地产行业周报：房贷利率向下微调，金融支持暖风频吹

4 本周A股地产、港股地产、物业板块涨幅领先。本周（11.18-11.24）本周申万A股房地产板块涨跌幅为+4.2%，在各板块中位列第1；WIND港股房地产板块涨跌幅为+4.7%，在各板块中位列第2。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+7.6%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.1%，沪深300指数涨跌幅为-0.8%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300的相对收益分别为+6.5%和+8.4%。 本周南京土拍不限地价全部底价成交，土地市场延续低迷趋势。本周（11.18-11.24）全国300城宅地成交建面 1161万㎡，单周环比-1%，单周同比-35%，平均溢价率1%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面35116万㎡，累计同比-27%；年初至今，中海地产、保利发展、建发房产、华润置地、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比上升，同比受去年年末“翘尾”的影响，跌幅有所扩大。本周（11.18-11.24）35个城市商品房成交合计319万平米，周环比+8%，周同比-21%。其中：一线城市周环比+23%，周同比-7%；二线城市周环比+2%，周同比-25%；三四线城市周环比+22%，周同比-21%。 本周二手房环比略降，同比增幅扩大，整体成交规模维持稳定。本周（11.18-11.24）15个城市二手房成交合计186万平米，周环比-2%，周同比+33%。其中：一线城市周环比+3%，周同比+29%；二线城市周环比-5%，周同比+32%；三四线城市周环比+24%，周同比+77%。 11月百城房贷利率继续向下微调，已降至历史低位。根据贝壳研究院，今年百城首套房贷平均利率由1月的4.10% 下降至11月的3.87%，二套房贷平均利率由1月的4.91%下降至11月的4.43%，同期五年期以上LPR由4.3%降至4.2%；11月银行平均放款周期19天，3月以来基本维持20天左右的高速放款水平。分能级看，截至2023年11月，一线、二线、三四线首套平均房贷利率分别为4.38%、3.88%、3.84%；二套平均房贷利率分别为4.88%、4.42%、4.41%。百城中仅有一线城市首套利率高于4.0%，仅一线城市及杭州、南京、苏州等核心城市二套利率高于4.4%。自8月政策开始密集落地以来，二三四线城市已基本解除限购，房贷利率整体降幅较大，而北京上海的房贷利率及首二套首付比例仍相对较高，存在一定的调降空间。 本周金融支持房地产融资的暖风频吹，各类支持性举措有望加速落地。上周五央行等三部门联合召开金融机构座 谈会，要求各金融机构深入贯彻落实中央金融工作会议部署，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。本周官方涉及金融支持房企融资的论调频出，持续释放金融端支持房企融资的积极信号。其中建行已于各家房企就债券承销与投资、经营性物业贷款、银行授信增额、境外及跨境融资等展开沟通。同时，此前中央金融工作会议提到的继续用好“第二支箭”发债融资、支持房企通过资本市场合理股权融资亦将加快推进速度。随着后续各项金融支持落地，预计房企紧张的现金流状况将边际改善，有利于维系房企的融资渠道，稳定预期提振信心。 近期关于金融支持房地产的论调频出，预计后续各大金融机构将从信贷、债券、股权等渠道配合落地各项支持性 措施，助力行业企稳、稳定预期、提振市场信心。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、越秀地产等。受益于政策利好不断落地，将带动一二手房市场活跃度持续提升，推荐拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 百城房贷利率继续向下微调4 金融支持房地产暖风频吹4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7 新房成交8 二手房成交10 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12 地产公司动态13 物管行业政策和新闻14 物管公司动态14 行业估值15 风险提示16 图表目录 图表1：百城首二套房贷利率持续下行4 图表2：7月以来各能级城市首套平均利率呈下降趋势4 图表3：7月以来各能级城市二套平均利率呈下降趋势4 图表4：本周涉及金融支持房企融资的论调5 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名6 图表8：本周地产个股涨跌幅末5名6 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表10：本周物业个股涨跌幅前5名7 图表11：本周物业个股涨跌幅末5名7 图表12：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表13：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表14：2023年初至今权益拿地金额前20房企8 图表15：40城新房成交面积及同比增速8 图表16：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表17：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表18：35城新房成交明细（万平方米）9 图表19：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表20：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表21：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表22：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表23：12城商品房的库存和去化周期11 图表24：12城各城市能级的库存去化周期11 图表25：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表26：地产行业政策新闻汇总12 图表27：地产公司动态13 图表28：物管行业资讯14 图表29：物管公司动态14 图表30：A股地产PE-TTM15 图表31：港股地产PE-TTM15 图表32：港股物业股PE-TTM15 图表33：覆盖公司估值情况16 11月百城房贷利率继续向下微调，已降至历史低位。根据贝壳研究院，今年百城首套房贷平均利率由1月的4.10%下降至11月的3.87%，二套房贷平均利率由1月的4.91%下降至11月的4.43%，同期五年期以上LPR由4.3%降至4.2%；11月银行平均放款周期19天，3月以来基本维持20天左右的高速放款水平。分能级看，截至2023年11月，一线、二线、三四线首套平均房贷利率分别为4.38%、3.88%、3.84%；二套平均房贷利率分别为4.88%、4.42%、4.41%。百城中仅有一线城市首套利率高于4.0%，仅一线城市及杭州、南京、苏州等核心城市二套利率高于4.4%。自8月政策开始密集落地以来，二三四线城市已基本解除限购，房贷利率整体降幅较大，而北京上海的房贷利率及首二套首付比例仍相对较高，存在一定的调降空间。 图表1：百城首二套房贷利率持续下行 4.43 3.87 80 705.8 60 5.3 50 40 4.8 30 204.3 10 03.8 放款时间（日，左）房贷利率-首套房(（%，右）房贷利率-二套房（%，右） 来源：贝壳研究院，国金证券研究所 图表2：7月以来各能级城市首套平均利率呈下降趋势图表3：7月以来各能级城市二套平均利率呈下降趋势 4.8% 4.6% 4.4% 4.2% 4.0% 3.8% 3.6% 3.4% 3月4月5月6月7月8月9月10月11月 5.2% 5.0% 4.8% 4.6% 4.4% 4.2% 4.0% 3月4月5月6月7月8月9月10月11月 一线城市二线城市三四线城市一线城市二线城市三四线城市 来源：贝壳研究院，国金证券研究所来源：贝壳研究院，国金证券研究所 本周金融支持房地产融资的暖风频吹，各类支持性举措有望加速落地。上周五央行等三部门联合召开金融机构座谈会，要求各金融机构深入贯彻落实中央金融工作会议部署，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。本周官方涉及金融支持房企融资的论调频出，持续释放金融端支持房企融资的积极信号。其中建行已于各家房企就债券承销与投资、经营性物业贷款、银行授信增额、境外及跨境融资等展开沟通。同时，此前中央金融工作会议提到的继续用好“第二支箭”发债融资、支持房企通过资本市场合理股权融资亦将加快推进速度。随着后续各项金融支持落地，预计房企紧张的现金流状况将边际改善，有利于维系房企的融资渠道，稳定预期提振信心。 图表4：本周涉及金融支持房企融资的论调 事件 主要内容 2023/11/21 市场消息称，监管机构正在起草一份中资房地产商“白名单”，可能涵盖50家规模房企 新京报记者向多家房企求证，部分房企确认了知悉上述“白名单”的存在。名单内的企业将获得包括信贷、债券和股权融资等多方面的支持。出险房企或被纳入“白名单”。 2023/11/22 中国人大网公布《对金融工作情况报告的意见和建议》 建议：1.加大对“保交楼”的金融支持力度，支持房地产企业合理融资需求，降低其信用违约的风险，缓解居民购置期房的恐慌预期；2.继续优化购房政策，推动存量首套房贷利率调整工作全面落实落地。 2023/11/23 人民银行上海总部、金融监管总局上海监管局、上海证监局、上海市地方金融监管局、上海市科委联合召开在沪主要金融机构座谈会 金融机构要落实好房地产“金融16条”，坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。配合地方政府因城施策做好房地产调控，更好支持刚性和改善性住房需求，加大力度支持保障性住房等“三大工程”建设，推动构建房地产发展新模式。 2023/11/24 经济日报发文《避免误伤房企正常融资需求》 市场经济是信心经济，稳预期是稳经济的关键环节。抽贷、断贷表面上看是个体做出了最符合自身利益的选择，实际上却损害了整体利益并最终殃及自身利益。此前，为了稳预期、稳信贷，全国多地曾探索开展“债权人委员会”模式，在金融管理部门的协调下，涉企的所有债权银行坐下来集体协商、一致行动。接下来，可进一步完善“债权人委员会”模式，同时优化政府性融资担保和风险补偿机制，“几家抬”形成合力，稳预期稳融资稳经济。 2023/11/24 上海证券报发文《落实“一视同仁”要求提振民营房企融资信心》 市场对于民营房企的信心修复，需要“几家抬”。针对民营房企，不仅需要政策层面加大政策托底力度和工作推进力度，相关支持工具要扩容增量，惠及更多民营房企。近期市场也传出针对民营房企融资的更多利好政策信息。此外，商业银行、保险公司、证券公司等资本市场主体，也需“拧成一股绳”，合力加大支持力度。 2023/11/24 建行召集6家房企召开座谈会 建设银行总行在北京召集6家房企（万科、龙湖、美的、新城、滨江、大华）召开座谈会，听取各家房企需求，拟进一步支持房企融资需求，补充流动性。据悉，交通银行总行也将于下周召集8家房企讨论相关事宜。 2023/11/25 中国房地产报发文《金融支持企业的春风要化成雨》 房地产政策的春风要化成雨，如支撑和满足房地产企业合理融资需求，去年中央经济工作会议就已经预判形势并定调行业融资，目前整体来看都非常接地气，但在有效落实方面则还需抓铁有痕、踏石留印，一落到底。金融机构出于风险考虑问题可以理解，但是在全局问题、整体账上陷入本位主义、利己主义，只顾自己的一亩三分地，如果坐看局势恶化，将进一步影响促进金融与房地产良性循环的步伐。 来源：中国人大网，央行，经济日报，上证报，澎湃新闻，中房报，国金证券研究所 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+4.2%，在各板块中位列第1；WIND港股房地产板块涨跌幅为+4.7%，在各板块中位列第2。本周地产涨跌幅前5名为旭辉控股集团、大龙地产、远洋集团、中梁控股、中骏集团控股，涨跌幅分别为+59.9%、+41.2%、+39.8%、+39.3%、+39.1%；末5名为万业企业、国瑞健康、*ST泛海、卓朗科技、华人置业，涨跌幅分别为-7%、-7%、-5.8%、-5.4%、-5.3%。