房地产：政策暖风频吹，市场影响几何

房地产：政策暖风频吹，市场影响几何 国投安信期货研究院 ——何建辉投资咨询号Z0000586 2024年05月16日 受房地产行业拖累，目前国内经济复苏不畅，社融信贷数据欠佳，土地财政低迷掣肘基建投资，PPI继续低位徘徊，制造业回暖也面临波折。在此背景下，稳地产在稳经济中的重要性进一步突出，近一段时间地产方面政策暖风频吹，托底力度逐步加码。预计行业下行态势有望逐步趋缓，市场内生动能恢复尚需时间，从政策底到市场底的磨底过程中，黑色建材类相关品种受到的冲击边际减弱，真正迎来转机仍有待时日。 一、地产行业现状 年初以来，房地产市场延续疲弱态势，主要指标继续大幅下滑。统计局数据显示，1-3月，房地产投资、销售面积、新开工面积同比分别下降9.5%、19.4%、27.8%。据克而瑞数据，4月份百强房企销售金额同比下降44.9%，1-4月累计下降46.8%。从近期高频数据看，受政策利好支撑，销售边际上有所改善，二手房表现好于新房，一线及二线核心城市好于低能级城市。但市场整体回暖力度较为有限，持续性相对不足，同比仍是大幅下滑的状态 。在销售回款不畅，融资依然受限的情况下，房企资金面较为紧张，库存压力增大，拿地、新开工持续低迷，对黑色建材类相关品种的需求形成压制。 图1：房地产主要指标增速 数据来源：wind，国投安信期货整理 图2：30大中城市商品房成交面积（周度，万平米） 数据来源：ifind，国投安信期货整理 二、近期政策梳理 从中央层面看，4月底的政治局会议提出，随着我国房地产市场供求关系发生变化，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展，2015年之后时隔九年再提去库存。5月5日，自然资源部也印发通知，商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，下大力气盘活存量。 从地方层面看，4月底以来，长沙、成都、杭州、西安等核心城市全面取消限购，北京、深圳等地限购政策继续优化，目前全国仅剩下北上广深、天津、三亚还有限购政策，预计后 期将逐步放开。同时，各地放宽落户限制，下调房贷利率、优化公积金贷款政策，积极表态支持住房“以旧换新”政策。“以旧换新”是探索消化新房库存的重要手段之一，据不完全统计，目前已有超50城表态支持住房“以旧换新”，预计后期将有更多城市出台相关配套政策，进一步促进置换需求释放。另外，近期市场也有传言，相关部门正在考虑一项计划，让各地政府购买尚未售出的存量住房，化解库存压力。 三、后期市场展望 总的来看，政策基调以化解风险为主，降低购房成本、门槛，改善房企融资环境等利好措施有望继续释放，预计房地产市场下行态势将逐步放缓，但真正企稳回暖尚需时间。一方面，本轮地产下行大的背景是人口总数见顶，城镇化速度放缓，新增购房人口明显下滑。在2016年-2021年的上行周期中，购房需求明显透支，销售面积维持高位，并刺激新开工面积大幅上升。而随着代际人口下滑，近年来需求急转直下，销售持续低迷。尽管新开工面积已经大幅下降，但此前累积的存量施工面积逐步竣工之后，库存仍在继续攀升，去库存需要较长时间。 另一方面，政策更多平抑市场非理性波动，防止过快上涨和下跌。在此前的上行周期中 ，在“房住不炒”的总基调下，各地出台的限制性措施让市场降温，但离最终见顶尚有较长时间。近年来随着市场下行，“房住不炒”逐步淡化，各地限制性措施陆续松绑，政策刺激力度加大，但市场内生动能恢复相对缓慢，真正见底回升尚需时间。未来一段时间，重点关注居民收入预期、房价下跌预期、烂尾楼担忧等能否逐步好转。 当然，我们也看到，本轮地产下行幅度大、速度快，销售面积较高点下降40%，新开工面积下降60%。如果不考虑库存因素，部分指标已经超调，有一定的均值修复动能。展望后市，预计房地产市场整体延续疲弱态势，基数大幅下降后，降幅将有所收窄，整体呈现从政策底到市场底的磨底过程。从市场影响方面看，地产疲弱依然压制黑色建材类品种的需 求，经过长时间的消化以后，冲击边际上逐步减弱，市场反应趋于钝化，但真正迎来转机仍有待时日，行情大体上也表现为低位震荡特征。 图3：商品房销售面积（当月值，万平米） 数据来源：wind，国投安信期货整理 图4：房屋新开工面积（当月值，万平米） 数据来源：wind，国投安信期货整理 免责声明 国投安信期货有限公司是经中国证监会批准设立的期货经营机构，已具备期货投资咨询业务资格。 本报告仅供国投安信期货有限公司（以下简称“本公司”）的机构或个人客户（以下简称“客户”）使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。如接收人并非国投安信期货客户，请及时退回并删除。 本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及推测只提供给客户作参考之用。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的期货或期权的价格、价值可能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。客户不应视本报告为其做出投资决策的唯一因素。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所导致的任何损失负任何责任。 本报告可能附带其它网站的地址或超级链接，本公司不对其内容的真实性、合法性、完整性和准确性负责。本报告提供这些地址或超级链接的目的纯粹是为了客户使用方便，链接网站的内容不构成本报告的任何部分，客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险。 本报告的版权归本公司所有。本公司对本报告保留一切权利。除非另有书面显示，否则本报告中的所有材料的版权均属本公司。未经本公司事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。