房地产行业周报：多地下调首付比例，北京首轮土拍略有回暖

投资要点 多城下调首付比例至20%。2月17日，山东省菏泽市中国银行、农业银行、工商银行、建设银行四大银行对“无房无贷”的购房者的个人住房贷款首付款比例进行下调，由之前的最低30%降至最低20%。继山东菏泽打响“第一枪”后，据不完全统计，江西省赣州市、重庆市、广东省佛山市、四川省自贡市、山西省晋中市、江苏省南通市、广西壮族自治区南宁市及北海市均有下调首付比例至20%。此次首付比例释放出较强的政策实质性宽松信号，有利于提振市场信心，预计后续将有更多城市跟进。值得注意的是，目前已经出台降低首付比例的城市均为非“限购”城市，且销售下滑比较严重，房价不高，在附加“无房无贷”的审查约束下，降低首付比例的政策虽然有望带来需求端边际改善，但短期内仍难扭转市场下行的趋势，后续仍需加大政策力度和范围。 多城房贷利率下调，按揭放款速度加快。2月份，首套、二套房贷利率均环比下调9个基点，为2019年以来单月下降的最大幅度。根据贝壳研究院数据显示，2月份其监测的103个重点城市中有87个城市房贷主流利率环比下降，较上月增加28个，没有利率提高的城市，其中北京、上海房贷利率自2020年年中以来首次环比下降，中山、呼和浩特、惠州首套利率降幅较大，达到30个基点。放款速度方面，2月平均放款周期为38天，较上月缩短12天，有近4成城市放款周期不到一个月。房贷利率下调，一方面能更好的支持合理的购房需求，扭转房价下跌预期，进而拉动需求增加，推动房地产市场上行；另一方面，目前首套、二套利率都与去年最低点存在较大空间，预计未来仍可能有下行趋势。 北京首轮集中供地表现略有回暖。2月16-17日，北京完成第一批土地集中供应，共推出18宗涉宅地块，17宗成交，1宗流拍，供地总面积178万平方米，成交建面170万平方米，成交总金额480.2亿元。成交数量环比增加7例，成交建面环比增加86%，成交金额环比上升73%。溢价率环比上升，9块地以底价成交，3块地以最高限价成交，平均溢价率为4.5%，环比上升3.5%。国企为拿地主力，十强房企中半数拿地。本次土拍参拍房企达到20余家，其中绿城拍下3宗地块，总成交金额98.4亿元，成为本次土拍中的最大赢家，中海、华润也各获2地，保利和金地也通过联合体的形式拿下2宗地块，10强房企中有5家本次在北京拿地。 投资建议：我们认为当前应当关注4条投资主线：1）开发企业：滨江集团、保利发展、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务、宝龙商业等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等；4）房产经纪企业：贝壳等。 风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。 1每周点评 多城下调首付比例至20%。2月17日，山东省菏泽市中国银行、农业银行、工商银行、建设银行四大银行对“无房无贷”的购房者的个人住房贷款首付款比例进行下调，由之前的最低30%降至最低20%。继山东菏泽打响“第一枪”后，据不完全统计，江西省赣州市、重庆市、广东省佛山市、四川省自贡市、山西省晋中市、江苏省南通市、广西壮族自治区南宁市及北海市均有下调首付比例至20%。此次首付比例释放出较强的政策实质性宽松信号，有利于提振市场信心，预计后续将有更多城市跟进。值得注意的是，目前已经出台降低首付比例的城市均为非“限购”城市，且销售下滑比较严重，房价不高，在附加“无房无贷”的审查约束下，降低首付比例的政策虽然有望带来需求端边际改善，但短期内仍难扭转市场下行的趋势，后续仍需加大政策力度和范围。 多城房贷利率下调，按揭放款速度加快。2月份，首套、二套房贷利率均环比下调9个基点，为2019年以来单月下降的最大幅度。根据贝壳研究院数据显示，2月份其监测的103个重点城市中有87个城市房贷主流利率环比下降，较上月增加28个，没有利率提高的城市，其中北京、上海房贷利率自2020年年中以来首次环比下降，中山、呼和浩特、惠州首套利率降幅较大，达到30个基点。放款速度方面，2月平均放款周期为38天，较上月缩短12天，有近4成城市放款周期不到一个月。房贷利率下调，一方面能更好的支持合理的购房需求，扭转房价下跌预期，进而拉动需求增加，推动房地产市场上行；另一方面，目前首套、二套利率都与去年最低点存在较大空间，预计未来仍可能有下行趋势。 表1：2月各城市房贷政策梳理 北京首轮集中供地表现略有回暖。1）拿地数据环比改善，仅一宗流拍，成交建面及金额回升。2月16-17日，北京完成第一批土地集中供应，共推出18宗涉宅地块，17宗成交，1宗流拍，供地总面积178万平方米，成交建面170万平方米，成交总金额480.2亿元。 成交数量环比增加7例，成交建面环比增加86%，成交金额环比上升73%。2）楼面均价环比下降，溢价率环比上升，房企利润改善。成交楼面均价为29844元/平方米，较21年第三批次环比下降2%。9块地以底价成交，3块地以最高限价成交，平均溢价率为4.5%，环比上升3.5%。17宗地块的成交楼板价与住宅销售指导价之间均有20000元/平方米以上的价差，房企利润率改善。3）国企为拿地主力，十强房企中半数拿地。本次土拍参拍房企达到20余家，华润、中海、绿城均参拍了5宗地块以上。绿城拍下3宗地块，总成交金额98.4亿元，成为本次土拍中的最大赢家，中海、华润也各获2地，保利和金地也通过联合体的形式拿下2宗地块，10强房企中有5家本次在北京拿地，此外，北京本土平台公司（兴创、北京城建、北投、怀柔科学城）拿地占比约为三成。 图1：北京2月首轮供地成交建面及数量 图2：北京2月首轮供地成交金额及均价 图3：北京2月首轮供地溢价率及流拍率 图4：各房企拿地情况 2月房企发债量仍显“克制”。根据克尔瑞数据显示，2022年1月100家典型房企发债量475亿元，同比下降63.0%，降幅较大。截至2月18日，100家典型房企发债量约为150亿元，并未出现明显增长，主要由于上半年房企的债券偿还压力较大。根据克尔瑞的监测数据，2022年房企的到期债券主要集中在上半年，3、4、6月份的到期量均超过600亿元，超2022年月均到期水平，且境外债到期占总债券到期量超60%，在当前投资者信心不足的情况下，部分房企再循环融资较难，需动用自有资金偿还，这无疑加大了部分本就流动性紧绷的企业的偿还压力。 表2：2月部分房企发债情况 2市场回顾 上周A股市场整体表现较弱。上证指数下跌1.13%、沪深300指数下跌1.67%，创业板指上涨1.03%，万得全A上周交易额5.30万亿元，环比增加25.68%。从板块表现来看，电气设备、国防军工、电子、有色金属表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周下跌3.22%，在所有申万一级行业中相对排名20/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌1.37%，在所有申万一级行业中相对排名8/28。 上周申万地产板块交易额961.87亿。 图5：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图6：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周黑牡丹、广宇发展、皇庭国际、ST天业等个股涨幅居前。空港股份、滨江集团、宁波富达、新华联等个股跌幅居前。 图7：上周黑牡丹、广宇发展、皇庭国际等个股涨幅显著 图8：上周空港股份、滨江集团、宁波富达等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周万科A、黑牡丹、保利地产、西藏城投等排在行业前列，成交额均超42亿。其中，万科A和黑牡丹交易额合计143.21亿，占板块交易额比重为14.25%，万科A交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，黑牡丹、皇庭国际、新华联、泰禾集团等涨幅居前，上涨个股个数占比43.18%。年初以来，中房股份、招商积余、万业企业、万泽股份等个股跌幅居前。 图9：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图10：年初以来申万地产上涨个股占比为43.18% 从港股通内房（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有2只股票上涨，中国宏泰发展涨幅居前，而龙光地产、易居企业控股、融创中国等位居跌幅前列。年初以来，丰盛控股、中国海外发展、富力地产等个股表现强势。上周从成交金额来看，融创中国、中国海外发展和华润置地均超过19亿（人民币）。 图11：上周表现强势的港股通内房股 图12：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有保利物业1只股票上涨，而融创服务控股、宝龙商业、金科服务等位居跌幅前列。年初以来，新城悦服务、永升生活服务、世贸服务等个股表现强势。上周从成交金额来看，碧桂园服务以27.91亿（人民币）的成交额领跑行业。 图13：上周表现强势的物业股 图14：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 2月22日，国新办举行财政改革与发展工作新闻发布会，财政部部长刘昆提到，在去年1.1万亿元基础上，今年将实施更大规模减税降费，市场主体会有更多获得感。保持适当支出强度，重点支持科技攻关、生态环保、基本民生、区域重大战略、现代农业和国家“十四五”规划重大项目，提高支出精准度，不撒“胡椒面”。（观点地产网） 2月23日，上海土地市场官网发布2022年首批国有建设用地使用权的集中出让公告，出让地块合计40幅，其中包含纯宅地31幅、商住综合用地5幅、“城中村"改造地块4幅，总出让面积210.51万平方米，起始总价约850.7亿元。涉宅地块从区域分布上来看，自贸区临港新片区住宅用地供应力度依旧最大，总计出让8幅地块；青浦、松江各出让5幅；宝山出让4幅；奉贤、嘉定、闵行、浦东新区各出让3幅；金山、普陀各有2幅地块出让；市区徐汇、杨浦各出让1幅。（观点地产网） 2月23日，深圳市住房和建设局发布《深圳市住房公积金缴存管理规定（征求意见稿）》，公开征求意见。《缴存规定》主要包括将灵活就业人员等缴存主体纳入《缴存规定》、单位申请降低缴存比例或缓缴业务须进行内部公示、在单位工作的港澳台居民及外籍人士可以个人名义缴存公积金、优化完善业务办理流程和材料等内容。（观点地产网） 2月23日，安徽省政府新闻办举行“奋勇争先开新局”系列新闻发布会，根据会议披露，“十四五”时期，全省发展保障性租赁住房将不少于30万套（间），其中2022年全省计划新增保障性租赁住房9.85万套（间）；确定合肥、芜湖、蚌埠等6个城区常住人口达到大城市标准的城市，为全省发展保障性租赁住房的重点城市，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例力争达到30%以上。（观点地产网） 2月24日，国务院批复同意《长江中游城市群发展“十四五”实施方案》，要求彰显江西、湖北、湖南三省优势和特色，培育发展现代化都市圈，打造长江经济带发展和中部地区崛起的重要支撑。（观点地产网） 2月24日，国新办举行推动住房和城乡建设高质量发展发布会。住建部部长王蒙徽着重介绍了加强房地产市场调控、推进住房供给侧结构性改革等方面的工作，这也被认为是今年监管层对楼市的首次定调。住建部副部长倪虹表示要保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的协调性和精准性。住建部也扎实推进保障性住房建设。加快发展保障性租赁住房，全国40个城市新筹集94.2万套，着力解决新市民、青年人住房困难问题。规范发展公租房，城镇户籍低保低收入家庭基本实现应保尽保。（21世纪经济网） 2月24日，香港差估署公布最新楼价指数，1月报388.9点，按月跌1.14%，为自去年2月所录384.9点以来，11个月新低。上月各类单位的楼价全线下跌，中小型单位1月报391. 9点，按月跌1.09%；而大型单位1月则报319.2点，按月跌1.91%。以5类单位面积划分亦有同样情况，并以D类（1,076至1,721平方呎）单位跌幅最大，1月报325.4点，按月下跌2.43%。而1月的租金指数亦连跌5个月，报182.5点，按月跌0.38%。（观点地产网） 2月24日，香港发展局局长黄伟纶于记者会上表示，2022/23财年计及