房地产行业周报：房贷政策逐渐放松，多地下调首付比例

投资要点 房贷政策放松，部分城市首套房最低首付比例降至20%。近日山东省菏泽市中国银行、农业银行、工商银行、建设银行四大银行下调了该市个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”购房者的首付比从之前最低30%，降至最低20%，根据名下有无住房、有无住房贷款记录以及贷款记录是否结清，最低首付比例还分为25%、30%、40%。同时，首套房、二套房贷款利率分别由去年年末的5.95%、6.14%下调至5.6%、5.95%。除了菏泽，全国已经有一些城市默默降低了首套房贷利率及首付比例，春节前后重庆、江西赣州的不少银行已经将首套房贷首付比例降至20%。业内消息称，此轮调整城市均为非“限购”城市，是由当地地方住房、金融职能部门根据因城施策原则共同决定调整。 此次下调首付比例释放出积极信号，预计后续将有更多城市跟进。通常全国房贷首付比例最低都是维持在30％，近15年来首付比例下调至20％的仅有两次，分别发生在2008年金融危机以及2014年商品住宅库存高企的时候。我们认为，此次菏泽下调首付比例释放出较为明确的积极信号，可在一定程度上体现政策的放松趋势，预计后续会有更多城市采取购房支持政策。从当前市场的降幅来看，低能级城市销售疲软，库存压力更大，放松意愿将会更强，实施的力度预计也会更大。 1月社会融资规模增量达到6.17万亿元，社融增量创历史新高。截至1月末，社会融资规模存量为320.0万亿元，同比增长10.5%；其中对实体经济发放的人民币贷款余额为195.7万亿元，同比增长11.6%。从增量来看，1月社会融资规模增量为6.17万亿元，较上年同期增加9816亿元。1月社融数据表现亮眼，总量数据超预期，主要得益于国内逆周期和跨周期政策调控效果持续显现。 房企预售资金监管或将迎来统一规定，房企资金流紧张现状有望得到缓解。有消息称，全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台，新制定出台的管理办法明确，预售资金监管额度为“重点额度管理”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用，房企有望获更多流动性。此前各地区自主出台预售资金监督管理实施细则，部分城市执行过严，存在纠偏的空间，新办法的出台有望使情况得到改善。 投资建议：我们认为当前应当关注4条投资主线：1）开发企业：滨江集团、保利发展、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务、宝龙商业等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等；4）房产经纪企业：贝壳等。 风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。 1每周点评 房贷政策放松，部分城市首套房最低首付比例降至20%。近日山东省菏泽市中国银行、农业银行、工商银行、建设银行四大银行下调了该市个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”购房者的首付比从之前最低30%，降至最低20%，根据名下有无住房、有无住房贷款记录以及贷款记录是否结清，最低首付比例还分为25%、30%、40%。同时，首套房、二套房贷款利率分别由去年年末的5.95%、6.14%下调至5.6%、5.95%。除了菏泽，全国已经有一些城市默默降低了首套房贷利率及首付比例，春节前后重庆、江西赣州的不少银行已经将首套房贷首付比例降至20%。业内消息称，此轮调整城市均为非“限购”城市，是由当地地方住房、金融职能部门根据因城施策原则共同决定调整。 此次下调首付比例释放出积极信号，预计后续将有更多城市跟进。通常全国房贷首付比例最低都是维持在30％，近15年来首付比例下调至20％的仅有两次，分别发生在2008年金融危机以及2014年商品住宅库存高企的时候。我们认为，此次菏泽下调首付比例释放出较为明确的积极信号，可在一定程度上体现政策的放松趋势，预计后续会有更多城市采取购房支持政策。从当前市场的降幅来看，低能级城市销售疲软，库存压力更大，放松意愿将会更强，实施的力度预计也会更大。 1月社会融资规模增量达到6.17万亿元，社融增量创历史新高。截至1月末，社会融资规模存量为320万亿元，同比增长10.5%；其中对实体经济发放的人民币贷款余额为195.7万亿元，同比增长11.6%。从增量来看，1月社会融资规模增量为6.17万亿元，较上年同期增加9816亿元。1月社融数据表现亮眼，总量数据超预期，主要得益于国内逆周期和跨周期政策调控效果持续显现，国内降准、降息以及结构性支持工具接连落地；同时地方政府专项债发行量有望增加，且发行时间较去年同期明显前置。在疫情反复和国际环境紧张的背景下，预计国内货币政策仍将保持稳健偏宽松，并与积极的财政政策共同发力。 图1：1月社会融资规模增量6.17万亿元 图2：1月社会融资规模存量320万亿元 表1：2022年1月社会融资结构变化情况 指标 单位 2022年01月10.50 42000 10.00 21.50 5799 1439 6026 7.26 428-680 4731 1006 849 2021年12月10.30 10350-9.67 67.21 2167 2075 11674-26.97-416-4553-1419 157-1360 2021年11月10.10 13021-14.95 51.80 4006 1294 8158-9.77 35-2190-383 1517 1091 2021年10月10.00 7752 16.34 57.33 2261 846 6167-13.11-173-1061-886 426-2793 当月同比（%）当月值（亿元）当月同比（%）（%） 当月值（亿元）当月值（亿元）当月值（亿元）（%） 当月值（亿元）当月值（亿元）当月值（亿元）当月值（亿元）环比增加（亿元） 对实体经济新增人民币贷款 直接融资占社会融资比例企业债券融资 非金融企业境内股票融资政府债券融资 表外融资占社会融资比例新增委托贷款新增信托贷款 新增未贴现银行承兑汇票居民短期贷款 居民中长期贷款 当月值（亿元）同比增加（亿元）当月值（亿元）环比增加（亿元）当月值（亿元）同比增加（亿元）当月值（亿元）同比增加（亿元）当月同比（%）当月同比（%） 7424-2024 10100 11154 21000 600 1788 3558-834-1054-1464 3393-2107 4087 5821 772 410 698 3417-2470 1605 4221 162-288-2114 2190-1923 1160 企业短期贷款 企业中长期贷款 企业票据融资 房企预售资金监管或将迎来统一规定，房企资金流紧张现状有望得到缓解。有消息称，全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台，新制定出台的管理办法明确，预售资金监管额度为“重点额度管理”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用，房企有望获更多流动性。此前预售资金监管缺乏统一框架，部分城市执行过严，存在纠偏的空间，统一的房企预售资金监管政策实施后有望改善这一现状。1月部分城市进行预售资金监管调整，呈现松紧互现的局面。福州明确预售资金监管额度原则上不少于项目工程总造价的1.2倍，较之前的政策进一步趋严，烟台、厦门、石家庄等实行差异化监管，有所放松。根据此前部分城市放松情况来看，信用较好财务较为稳健的房企可能取得更低的监管比例，边际改善效果更好。 新办法的出台有望使预售资金监管更加规范。原有预售资金管理办法还存在政策不明确、提取基数和提取比例过高、提取节奏不合理等问题。管理办法将改变原有各地对商品房预售资金监管责任不清的情况，有关部门也将督促检查预售资金监管的实施情况。据透露，管理办法强调，购房人的定金、首付款、按揭款和他形式的购房款，应全部直接存入预售资金监管账户，预售资金监管账户中的监管额度内资金必须做到专款专用。统一的预售金监管办法虽然不意味着放松预售资金监管，但会在保障交房资金安全前提下提高资金使用效率，使得房企运营更加规范化，促进房地产行业的健康发展。 表2：部分城市预售资金监管政策调整 2市场回顾 上周A股市场整体表现良好。上证指数上涨0.80%、沪深300指数上涨1.08%，创业板指上涨2.93%，万得全A上周交易额4.22万亿元。从板块表现来看，电气设备、有色金属、医药生物、建筑装饰表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周下跌0.73%，在所有申万一级行业中相对排名22/28。从年初涨跌幅来看，申万地产上涨1.91%，在所有申万一级行业中相对排名3/28。 上周申万地产板块交易额885.96亿。 图3：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图4：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周广宇集团、黑牡丹、空港股份、宁波富达等个股涨幅居前。南山控股、泰禾集团、粤宏远A、铁岭新城等个股跌幅居前。 图5：上周广宇集团、黑牡丹、空港股份等个股涨幅显著 图6：上周南山控股、嘉禾集团、粤宏远A等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周万科A、保利地产、金地集团、西藏城投等排在行业前列，成交额均超30亿。其中，万科A和保利地产交易额合计167.74亿，占板块交易额比重为18.23%，万科A交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，新华联、滨江集团、皇庭国际、泰禾集团等涨幅居前，上涨个股个数占比60.61%。年初以来，中房股份、万业企业、ST爱旭、广宇发展等个股跌幅居前。 图7：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图8：年初以来申万地产上涨个股占比为60.61% 从港股通内房（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有10只股票上涨，旭辉控股集团、德信中国、华南城等涨幅居前，而正荣地产、融信中国、中国奥园等位居跌幅前列。年初以来，丰盛控股、富力地产、中国海外发展等个股表现强势。 上周从成交金额来看，融创中国、中国海外发展和华润置地均超过16亿（人民币）。 图9：上周表现强势的港股通内房股 图10：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有新大正、金融街购物等2只股票上涨，而正荣服务、建业新生活、卓越商企服务等位居跌幅前列。年初以来，新城悦服务、永升生活服务、世贸服务等个股表现强势。上周从成交金额来看，碧桂园服务以21.36亿（人民币）的成交额领跑行业。 图11：上周表现强势的物业股 图12：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 2月14日，杭州政府发布《杭州市住房保障和房地产发展“十四五”规划》。规划指出，在商品住房发展目标与指标上，发展目标为形成供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、区域分布基本适配的发展格局，实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标。具体指标上，全市“十四五”期间规划商品住房年开发量不低于1600万平方米，五年开发总规模不少于8000万平方米；其中市区年开发量不低于1440万平方米，五年建设总规模不少于7200万平方米。（观点地产网） 2月14日，中国人民银行上海总部披露2022年1月份上海货币信贷运行情况，2022年1月末，上海本外币贷款余额9.81万亿元，同比增长13.1%；人民币贷款余额9.02万亿元，同比增长12.5%，增速比上月末低0.6个百分点。2022年1月份，人民币贷款增加1978亿元，同比少增229亿元。分部门看，住户部门贷款增加209亿元，其中，短期贷款减少28亿元，中长期贷款增加236亿元；企（事）业单位贷款增加1812亿元，其中，短期贷款增加854亿元，中长期贷款增加1083亿元；非银行业金融机构贷款减少28亿元。（观点地产网） 2月15日，中国人民银行计划于2022年2月21日(周一)通过香港金融管理局债务工具中央结算系统(CMU)债