房地产行业周观点：“二十大”报告坚持房住不炒定位、强调租购并举

周度观点： 坚持“房住不炒”定位：10月16日，中国共产党第二十次全国代表大会开幕，“二十大”报告中指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。 重申“房住不炒”彰显了政策定力，强化了房屋的居住属性。我们认为，在此基调下，购房者的刚需及改善型住房需求将进一步得到满足。此外，租购并举模式下，核心城市租赁及保障性住房用地供应有望增加，有利于提前布局长租公寓等的房企打造新的增长极。 两地完成第三轮集中供地：1）10月20日，南京第三批次集中供地收官，挂牌的3 2宗地块中31宗成功出让；其中，27宗地块底价成交，整体溢价率为2.6%。此外，南京市四批次地块，将于11月10日出让。2）10月17日，天津南京第三批次集中供地落幕，推出的17宗地块全部成交；其中，16宗底价成交。 截至10月22日，第三批集中供地22个城市已有15个城市完成出让。南京本轮土拍全部取消了毛坯限价，流拍率环比上轮下降1.4pct；但由于核心区域地块较少，溢价率环比下降0.3pct。天津出台了一些列宽松政策，有利于改善预期；叠加天津本轮土拍采用预申请方式，流拍率较首轮和二轮均下下降。 我们认为，随着因城施策力度的逐渐加强，叠加货币政策持续宽松，市场将持续呈现复苏态势。宽松的政策环境与结构性复苏的市场环境将持续驱动行情演绎。我们持续三条主线：1）受益于民企出清后竞争格局改善的地方国企：浦东金桥、南京高科；2）中长期经营质量持续改善的全国性龙头：保利发展、万科A、绿城中国、招商蛇口；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。 行业跟踪 销售回顾（10.15-10.21）：重点监测33城合计成交面积300.4万㎡，环比上周增长1.1%；2022年累计成交13413.4万㎡，累计同比下降36.4%。其中，一线城市成交78.2万㎡，环比上周增长19.3%，2022年累计成交2647.7万㎡，累计同比下降24.1%；二线城市成交157.1万㎡，环比上周下降6.5%，2022年累计成交669 5.7万㎡，累计同比下降29.6%；三线城市成交65.2万㎡，环比上周增长2.6%，2 022年累计成交4069.9万㎡，累计同比下降49.6%。 土地供应（10.10-10.16）：百城土地宅地供应规划建筑面积1327万㎡，2022年累计供应规划建面46689万㎡，累计同比下降39.7%，供求比1.44。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价2903元/㎡，近四周平均挂牌均价4389元/㎡，环比下降3.9%，同比下降2.7%。 土地成交（10.10-10.16）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积946万方，2022年累计成交32319万㎡，累计同比下降46.1%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为3738元/㎡，环比增长62.0%，同比下降59.0%，整体溢价率为3.4%，2022年平均楼面价6219元/㎡，同比增长6.9%，溢价率3.7%，较去年同期下降10.7个百分点。 风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 销售回顾（10.15-10.21） 重点监测33城合计成交面积300.4万㎡，环比上周增长1.1%；2022年累计成交13413.4万㎡，累计同比下降36.4%。其中，一线城市成交78.2万㎡，环比上周增长19.3%，2022年累计成交2647.7万㎡，累计同比下降24.1%；二线城市成交157.1万㎡，环比上周下降6.5%，2022年累计成交6695.7万㎡，累计同比下降29.6%；三线城市成交65.2万㎡，环比上周增长2.6%，2022年累计成交4069.9万㎡，累计同比下降49.6%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 土地供应（10.10-10.16） 百城土地宅地供应规划建筑面积1327万㎡，2022年累计供应规划建面46689万㎡，累计同比下降39.7%，供求比1.44。其中，一线城市无土地成交；二线城市供应规划建筑面积438万方，今年累计供应17062万㎡，累计同比下降45.7%，累计供求比1.41；三四线城市供应规划建筑面积880万方，今年累计供应26568万㎡，累计同比下降35.6%，累计供求比1.49。 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价2903元/㎡，近四周平均挂牌均价4389元/㎡，环比下降3.9%，同比下降2.7%。其中，一线城市无土地成交；二线城市供应土地挂牌楼面价3851元/㎡，近四周平均起拍楼面价7079元/㎡，环比下降7.4%，同比增长11.4%；三四线城市供应土地挂牌楼面价2425元/㎡，近四周平均起拍楼面价3395元/㎡，环比下降2.4%，同比下降8.9%。 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） 土地成交（10.10-10.16） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积946万方，2022年累计成交32319万㎡，累计同比下降46.1%。其中，一线城市成交建筑面积21万㎡，今年累计成交2416万㎡，累计同比下降37.4%；二线城市成交建筑面积131万㎡，今年累计成交12061万㎡，累计同比下降48.9%；三四线城市成交建筑面积795万㎡，今年累计成交17841万㎡，累计同比下降45.2%。 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为3738元/㎡，环比增长62.0%，同比下降59.0%，整体溢价率为3.4%，2022年平均楼面价6219元/㎡，同比增长6.9%，溢价率3.7%，较去年同期下降10.7个百分点。其中，一线城市住宅用地平均成交楼面价为18576元/㎡，整体溢价率为0.0%，2022年平均楼面价23254元/㎡，同比增长45.2%，溢价率4.8%，较去年同期溢价率下降2.7个百分点；二线城市住宅用地平均成交楼面价为2255元/㎡，整体溢价率为0.4%，2022年平均楼面价6974元/㎡，同比增长10.2%，溢价率3.6%，较去年同期溢价率下降10.0个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价为3589元/㎡，整体溢价率为4.2%，2022年平均楼面价3401元/㎡，同比下降19.7%，溢价率2.7%，较去年同期溢价率下降16.4个百分点。 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） 风险提示：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。