房地产开发2022W8：多地跟进降低首付款比例，住建部强调房地产市场平稳运行

多地跟进降低首付款比例，住建部强调保持房地产市场平稳运行。据上海证券报报道，重庆、江西赣州等地银行对部分符合条件的购房者，将首套房贷首付比例降至20%。据财联社报道，河南驻马店、广西佛山也下调首付比例至20%，符合我们之前对后续将会有更多二三线中小城市跟进放松首付比例限制，并且有望从公积金贷款逐步拓展至商业银行贷款的判断。2月24日，住建部召开推动住房和城乡建设高质量发展发布会，会上将保持房地产市场平稳运行当做6项工作内容第一条，提出需要“保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性协调性。” 行情回顾：涨幅位列后段，落后大盘1.65个百分点。本周中信房地产指数累计变动幅度为-3.3%，落后大盘1.65个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第21名。本周上涨个股共28支，下跌股数为112支。（报告中本周指2.19-2.25当周）。 新房成交情况：本周32个城市新房成交面积为346.5万平方米，环比提升6.0%，同比下降31.6%，其中样本一线城市的新房成交面积为73.3万方，同比-16.5%；样本二线城市为194.2万方，同比-20.6%； 样本三线城市为79.1万方，同比-54.7%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计94.2万方，同比下降36.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为30.0万方，环比20.3%；样本二线城市为52.1万方，环比8.1%； 样本三线城市为12.2万方，环比0.7%。年初至今累计二手房成交面积为674.1万方，同比变动为-37.0%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为194.0万方，同比-44.6%；样本二线城市为390.8万方，同比-30.1%；样本三线城市为89.3万方，同比-30.1%。 重点公司境内信用债情况：多家房企发债利率下降。根据申万行业-房地产指标统计，本周（2.21-2.27）共发行房企信用债16只，环比提升5支；发行规模共计133.50亿元，总偿还量97.50亿元，净融资额为36.00亿元。建发地产（-95bp）、金地集团（-46bp）、陆家嘴（-60bp）、中海（-3bp）、常州高新（-22bp）、滨江房产（-11bp）等公司的债券利率较之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 投资建议：基本面仍处于底部，但政策宽松方向明朗，维持地产开发板块“增持”评级。此前我们判断，本轮政策力度尚显不足，我们预计更多政策利好在途，主要方向在改善企业资金面、需求侧等。随后多地首付比例降低，印证需求侧政策改善逻辑。我们认为，“政策面持续利好——行业基本面筑底后续有望回升——国央企及优质民企恢复拿地，拿地毛利率修复”是2022年的主线逻辑，会在后期达到基本面、行业面、企业面的三层次共振向上。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注房企包括：A股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份、金科股份、新城控股；H股中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。 风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行，房地产税政策力度超预期，房企信用违约及其影响扩散风险。 1.多地跟进降低首付款比例，需求侧政策持续松动 继上周山东菏泽多家银行降低首付比例后，据上海证券报报道，重庆、江西赣州等地银行对部分符合条件的购房者，将首套房贷首付比例降至20%。据财联社报道，河南驻马店、广西佛山也下调首付比例至20%，同时广东广州六大国有银行房贷利率下调。 今年以来，多地已开展对房地产市场的因城施策调控，包括提高部分人群公积金贷款额度、提高公积金贷款最高次数、降低首付款比例等。 我们之前判断后续将会有更多二三线中小城市跟进，按一城一策原则刺激市场需求，并且有望从公积金贷款逐步拓展至商业银行贷款。首付款比例下降与房贷利率下降、首套房判定标准放松、保障性租赁住房贷款政策合力，将形成组合拳，支持刚需、刚改等居民合理性购房需求，促进房地产市场稳定健康发展。目前情况符合我们此前的判断。我们预计新房及二手房市场有望在二季度开始低位企稳逐渐回暖，回暖力度视乎整体宽松政策力度。 图表1：2022年1-2月各地房地产市场因城施策放松不完全统计 2月24日，住建部召开推动住房和城乡建设高质量发展发布会，会上将保持房地产市场平稳运行当做6项工作内容第一条，代替了1月的加强房地产市场调控。会上提出需要“保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性协调性。继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展，努力稳地价、稳房价、稳预期。” 图表2：2021年以来住建部会议一览 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-3.3%，落后大盘1.65个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第21名。本周上涨个股共28支，较上周减少38支，下跌股数为112支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为广宇发展、皇庭国际、天业股份、ST新梅、电子城，涨幅分别为12.7%、11.7%、11.4%、11.3%、9.8%。跌幅前五为京蓝科技、空港股份、滨江集团、深大通、宁波富达，跌幅分别为-15.3%、-12.2%、-10.3%、-10.1%、-10.0%。 本周49家重点房企中共计上涨1支，较上周减少8支，涨幅位居前五的为大悦城、融信中国、泰禾集团、世联行、佳源集团，涨幅分别为0.5%、0.0%、-1.0%、-2.0%、-3.1%。跌幅前五为龙光地产、融创中国、世茂集团、正荣地产、佳兆业，跌幅分别为-33.8%、-21.9%、-18.7%、-18.4%、-16.3%。 图表3：各行业涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周（2.21-2.25）涨幅前五个股代码简称 图表7：本周（2.21-2.25）跌幅前五个股 图表8：重点房企涨跌幅排名 图表9：本周（2.21-2.25）重点房企涨幅前五个股 图表10：本周（2.21-2.25）重点房企跌幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周32个城市新房成交面积为346.5万平方米，环比提升6.0%，同比下降31.6%，其中样本一线城市的新房成交面积为73.3万方，环比-7.2%，同比-16.5%；样本二线城市为194.2万方，环比17.7%，同比-20.6%；样本三线城市为79.1万方，环比-4.6%，同比-54.7%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计8周新房成交面积同比看，一线城市中，上海（15.3%）同比为正，北京（-28.7%）、广州（-48.8%）、深圳（-43.7%）同比均为负。二三线城市中南京（12.0%）、成都（4.2%）等总计2城同比均为正，盐城（-85.0%）、海门（-75.2%）、惠州（-74.6%）等总计25城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪（2.19-2.25） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计94.2万方，环比增长10.6%，同比下降36.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为30.0万方，环比20.3%；样本二线城市为52.1万方，环比8.1%；样本三线城市为12.2万方，环比0.7%。年初至今累计二手房成交面积为674.1万方，同比变动为-37.0%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为194.0万方，同比-44.6%；样本二线城市为390.8万方，同比-30.1%； 样本三线城市为89.3万方，同比-30.1%。 图表16：本周12城二手房成交面积及同环比 图表17：本周一2个线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周4个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：12样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据申万行业-房地产指标统计，本周（2.21-2.27）共发行房企信用债16只，环比提升5支；发行规模共计133.50亿元，环比提升5.80亿元，总偿还量97.50亿元，环比提升70.70亿元，净融资额为36.00亿元，环比下降64.90亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（82.0%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（80.4%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（41.4%）和5年以上（40.6%）的债券为主。 图表21：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本来看，建发地产（-95bp）、金地集团（-46bp）、陆家嘴（-60bp）、中海（-3bp）、常州高新（-22bp）、滨江房产（-11bp）、南京金融城建（-46bp）等公司的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。仅万科发行3年期中票较去年发行的可比债券利率提升2bp，苏州高新发行3年期中票较去年发行的可比债券利率提升15bp。 图表25：房企每周融资汇总（2.21-2.27） 5.本周相关政策回顾 图表26：全国性政策（2.21-2.26） 图表27：地方性政策（2.21-2.26） 风险提示 疫情影响超预期，销售超预期下行，房地产税政策力度超预期，房企信用违约及其影响扩散风险。