国投证券 林荣雄策略会客厅大国大潮系列地产股是最大黑马论地产困境反转与价值重估

发布时间：2026-10-14 一、核心要点

1. 地产股有行情：类比日本2012年楼市企稳后地产股超额收益，A股地产供需矛盾正逐步反转，二手房销售回暖，新房开发投资等偏弱。2. 行业与股价：8月28日政策出台后短期调整，9月底贴息政策出台后行情加速，当前股价受短期政策预期、中长期龙头盈利改善驱动。 二、投资线索
2. 龙头房企表现：2025年二季度以来龙头去化率回升至接近2024年中水平，供应收缩、结构提价支撑销售额平稳，经营思路转向盈利导向。2. 盈利与ROE：头部房企项目IRR预售时约19%，现房销售下约4.4%，但地价占房价比下降后，ROE中枢有望回升至10%-15%，需3年左右周期。3. 需求与格局：未来5-10年需求中枢约八九亿平，二手房价格触底后积压需求释放，新房向高端产品转型，行业向规模与区域深耕分化。4. 重点标的：A股推荐保利发展、招商蛇口，港股推荐华润置地、中国海外发展等头部央国企。 三、风险与关注
3. 需求复苏不及预期，若商品房价格企稳缓慢，将拖累房企盈利修复节奏。2. 现房销售政策推进超预期或加大短期资金压力，影响项目IRR。