工具化产品研究系列（16）：地产板块政策反转，价值重估仍在途

金融工程专题 2022年11月24日 地产板块政策反转，价值重估仍在途 金融工程研究团队 ——工具化产品研究系列（16） 魏建榕（首席分析师） 魏建榕（分析师）齐东（分析师） 证书编号：S0790519120001 weijianrong@kysec.cn 证书编号：S0790519120001 qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 张翔（分析师） 证书编号：S0790520110001 傅开波（分析师） 证书编号：S0790520090003 高鹏（分析师） 证书编号：S0790520090002 苏俊豪（分析师） 证书编号：S0790522020001 胡亮勇（分析师） 证书编号：S0790522030001 王志豪（分析师） 证书编号：S0790522070003 盛少成（研究员） 证书编号：S0790121070009 苏良（研究员） 证书编号：S0790121070008 何申昊（研究员） 证书编号：S0790122080094 相关研究报告 《信创板块优选的量化解决方案—开源量化评论（65）》-2022.11.12 《否极泰来：港股通互联网扬帆起航 —工具化产品研究系列（15）》 -2022.11.9 《10月整体产品业绩较弱，选基因子 20组合全年录得5.2%超额收益—基金产品月报（2022年10月）》-2022.11.7 地产板块政策面：中央地方齐发力，宽松政策频出 房地产纾困政策密集推出，保交楼不断推进。自7月28日中央政治局会议明确 提出“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”后，各地政府密集出台相关政策推进项目层面保交付。 购房者按揭利率大幅调降，支持居民刚性和改善性需求。9月29日，人民银行、 银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。 “第二支箭”持续推进，民营房企发债融资获支持。11月8日，交易商协会持 续推进并扩大民企债券融资工具，由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。 央行发布十六条措施，多方面支持房地产行业稳定发展。优质房企出具保函置换 预售监管资金，保障企业层面保交付。 地方需求端放松政策往高能级城市推进。9-10月全国有超160省市出台政策超230条，政策主要涉及优化限购、降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限等方面。 地产板块估值面：各细分赛道估值均位于历史底部 房地产板块下设三个子行业：房地产开发、房地产服务、房地产经营公司。截至20221122，房地产开发板块估值水平：市净率0.89，处在0.36%历史分位；市盈率10，处在53.49%历史分位。房地产服务板块估值水平：市净率1.45，处在17.95%历史分位；市盈率12.4，处在22.09%历史分位。房地产经营公司板块估值水平：市净率1.55，处在8.47%历史分位；市盈率16.3，处在15.12%历史分位。 地产板块资金面：机构资金和南向资金均看好地产板块 地产板块资金面：机构资金和南向资金均看好地产板块。截至20221117，11月 份机构资金买入A股地产公司，机构专用席位出现在多只地产股的龙虎榜上。截至20221121，11月份南向资金净流入港股地产板块，平均增持比例为0.48%。 华夏中证全指房地产ETF：深度追踪地产板块价值重估 中证全指房地产指数：估值处于历史低位。中证全指房地产指数是追踪A股房 地产行业的常用指数。截至20221121，中证全指房地产指数PB估值为0.9倍，估值水平处于历史低位。 华夏中证全指房地产ETF（代码：515060.SH）投资价值分析。基金追踪中证全 指房地产指数，成立于2019年11月28日。基金收益表现较优，11月份以来反弹明显。当前基金由基金经理李俊先生管理，李俊先生在管基金产品共计17只， 合计规模为288.5亿元，均为被动指数型基金产品，产品覆盖各大热门行业赛道。 风险提示：指数表现基于历史数据，市场未来可能发生变化。对基金产品和管理人研究分析结论不能保证未来的可持续性，不构成对该产品的推荐投资建议。 金融工程研究 金融工程专题 开源证券 证券研究报 告 目录 1、地产板块政策面：中央地方齐发力，宽松政策频出3 1.1、房地产纾困政策密集推出，保交楼不断推进3 1.2、购房者按揭利率大幅调降，支持居民刚性和改善性需求4 1.3、“第二支箭”持续推进，民营房企发债融资获支持6 1.4、央行发布十六条措施，多方面支持房地产行业稳定发展6 1.5、优质房企出具保函置换预售监管资金，保障企业层面保交付7 1.6、地方需求端放松政策往高能级城市推进8 2、地产板块估值面：各细分赛道估值均位于历史底部9 2.1、房地产开发板块估值水平：市净率0.89，市盈率109 2.2、房地产服务板块估值水平：市净率1.45，市盈率12.410 2.3、房地产经营公司板块估值水平：市净率1.55，市盈率16.310 3、地产板块资金面：机构资金和南向资金均看好地产板块11 4、华夏中证全指房地产ETF：深度追踪地产板块价值重估12 5、风险提示14 图表目录 图1：郑州针对保交楼行动采取母子基金方式运作4 图2：2022年一年期和五年期LPR均多次下调4 图3：住房贷款利率走势（左轴）与住宅销售面积同比（右轴）负相关5 图4：50个重点城市按揭利率（左轴）和放款周期（右轴）自2022年以来不断下降5 图5：重点房企受限监管资金占比较高8 图6：2022年4月以来地方月度政策发布次数维持高位9 图7：11月22日房地产开发板块市净率0.899 图8：11月22日房地产开发板块PE估值10.09 图9：11月22日房地产服务板块市净率1.4510 图10：11月22日房地产服务板块PE估值12.410 图11：11月22日房地产经营板块市净率1.5510 图12：11月22日房地产经营板块PE估值16.310 图13：11月份南向资金净流入港股地产：港股地产股持股比例变化11 图14：中证全指房地产指数PB-band：指数估值处于历史低位12 图15：华夏中证全指房地产ETF相对基准有一定超额收益13 表6：11月份以来机构资金买入A股地产公司11 表7：11月份南向资金增持地产公司12 表8：华夏中证全指房地产ETF基本信息13 表9：基金经理李俊先生在管理被动指数型产品方面经验丰富13 1、地产板块政策面：中央地方齐发力，宽松政策频出 2022年11月以来，在央行、银保监会多项新政的影响下，A股和港股房地产板块反弹幅度较大，涨幅居前。房地产作为关乎国计民生的重要产业，居民刚性和改善性需求长期存在。目前在供给与需求双端政策持续改善的情况下，市场复苏前景明朗，板块仍然具备较好的投资机会。 1.1、房地产纾困政策密集推出，保交楼不断推进 2021年后，房地产企业不断出现信用危机，部分房企出现项目烂尾情况，损害 了购房者利益，也挫伤了居民的购房信心。自7月28日中央政治局会议明确提出“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”后，各地政府密集出台相关政策推进项目层面保交付。郑州、南宁、绍兴等地成立保交楼纾困基金，通过政府牵头及基金运作，围绕停工项目开展合作。国开行已于9月底向沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项 借款，同时9月建行公告拟出资300亿设立住房租赁基金，将收购房企存量资产，改造为租赁住房。在全国性保交楼专项借款和地方纾困基金的推动下，已有多个省市的停工项目逐步复工，保交楼行动取得初步成效。 表1：各地政府密集出台相关政策推进项目层面保交付 时间 区域 发起主体 基金规模 形式 2022年8月 河南郑州 郑州国家中心城市产业发展基金股份有限公司、郑州地产集团 100亿元 政府牵头设立纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作，再由各区县吸引不同类型社会资本共同 有限公司 出资设立子基金。 2022年8月湖北 2022年8月广西南宁 2022年6月浙江 湖北省资产管理有限公司、浙商资产管理有限公司 南宁轨道地产集团、南宁交通投资集团、南宁威宁房地产公司 浙江房协、浙商资产管理有限公司 50亿元 基金首期规模30亿元 100亿元 加大对全省不良资产的收购、处置力度，服务“保交楼、保民生、保稳定” 由南宁轨道地产集团、南宁交通投资集团、南宁威宁房地产公司、江苏言睿产业投资基金作为管理人，聚焦于住房类房地产问题项目 成立了“并购重组专项基金”，后续将用于推动危困房企项目并购重组，化解房地产行业金融风险，确保问题项目顺利完工。 共同设立并购重整基金，发挥各自优势，以市场为导向， 2022年4月陕西陕建地产集团、中国信达100亿元 积极围绕危困房企并购开展合作。 2022年8月浙江杭州 杭州市房地产开发集团有限公司 基金首期规模20亿元 江苏资产或其指定主体拟与中南控股或其指定主体共同设立规模人民币20亿元、存续期3年的基金，用于中南控股 2022年8月江苏江苏资产管理有限公司20亿元 基金首期规 及关联方投资的项目合作，包括不限于存量债务重组、现有项目续建等。 绍兴市稳保基金将继续围绕绍兴“保交楼”工作目标，推 动“盘活一个、激活一批”的杠杆撬动效应，确保稳保纾 2022年9月浙江绍兴绍兴市稳保基金 模7亿元 困项目实质性、持续性完成“保交楼”，进一步推进绍兴房地产市场平稳健康发展。 资料来源：新京报、新浪财经、中南建设公告、风财讯、开源证券研究所 图1：郑州针对保交楼行动采取母子基金方式运作 资料来源：新京报、郑州市房地产纾困基金设立运作方案、开源证券研究所 1.2、购房者按揭利率大幅调降，支持居民刚性和改善性需求 2022年9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房 信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。9月30日，央行下调首套个人住房公积金贷款利率15BPs。 图2：2022年一年期和五年期LPR均多次下调 5.00 4.80 4.60 4.40 4.20 4.00 3.80 3.60 3.40 3.20 2019-08-01 2019-10-01 2019-12-01 2020-02-01 2020-04-01 2020-06-01 2020-08-01 2020-10-01 2020-12-01 2021-02-01 2021-04-01 2021-06-01 2021-08-01 2021-10-01 2021-12-01 2022-02-01 2022-04-01 2022-06-01 2022-08-01 2022-10-01 3.00 贷款市场报价利率(LPR):1年贷款市场报价利率(LPR):5年 数据来源：Wind、开源证券研究所 时间政策方向涉及限贷的内容 表2：2022年央行等多部多次下调房贷利率 2022年5月 2022年9月 2022年9月 《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》 《人民银行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》 《中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率》 央行、银保监会将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不 放松 低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点。 央行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策。对于2022年6-8 放松月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022 年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。 央行自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15 放松个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。