中信证券 十一期间二手房市场情况更新房地产

一、核心要点

1. 十一假期二手房市场量能同比显著提升，四十一城实时成交量同比涨53%，二十城带看量同比涨16%，其中三线城市带看涨幅最大（同比涨45%）。
2. 价格方面，全国70城指数十月周环比微跌（-0.67），与九月末持平，显示九二四降息新政未显著影响价格；上海十月首周价格小幅下跌，低总价段涨幅收窄、高总价段下跌。
3. 重点城市表现：上海供需反转（实时成交超新增挂牌），实时成交同比涨超70%，带看量同比降4%但单位挂牌带看量同比升；北京实时成交同比涨51%，带看量同比涨16%，供需缺口仍存且各总价段下跌；深圳实时成交同比涨40%，带看量同比涨10%，新增挂牌仍高于成交，各总价段均下跌。

二、中期市场指标

1. 租金方面，全国八月租金平稳，结束2021-2025年单边下跌趋势，上海租金同比转正，但三线城市租金空置期仍长，部分城市因产业人口流入带动租金上涨。
2. 全国总价指数在2023年下跌后进入底部平稳状态（2026年），虽未反转但楼市未继续恶化，房贷结构变化（首付增加、公积金贷替代商贷）是关键原因。

三、政策与市场展望

1. 十一假期量能提升受政策（TSC政策）、中秋签约挤压等因素影响，带看数据预示性更强，三四线城市带看涨幅更大（政策覆盖约70%-80%）。
2. 上海已告别熊市，低总价段（500万内）交易量占比80%、价格反弹超5%，供需反转，预计2026年四季度关注挂牌量下降趋势，明年或实现量价企稳。
3. 当前TSC政策限制条件过多（如120平/150万），效果有限，预计后续扩大覆盖范围至全国60%房屋（一线城市仅个位数）。

四、风险与关注

1. 政策效果不及预期，TSC政策限制过多或难以刺激市场。
2. 上海挂牌量是否持续下降，若不及预期将影响中期市场判断。
3. 价格下跌压力仍存，政策发力不足可能导致部分城市延续量价弱平衡态势。