房地产行业第30周周报：一线城市相继积极表态，新房二手房市场相对平稳

房地产行业第30周周报 一线城市相继积极表态，新房二手房市场相对平稳 2023年08月6日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 一线城市相继积极表态，新房二手房市场相对平稳 2023年08月6日 摘要: ⯁本周核心观点：2023年8月第1周，新房和二手房环比较上周均有小幅下 降，但新房整体较7月初成交情况稍好，市场仍然处于相对平稳的阶段。此外 本周政治局会议和住建局发声后，一线城市相继表态，政策方面持续释放积极信号。 ⯁重点政策解读：四大一线城市相继表态，有望打开政策放松空间。政治局会议指出“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重 大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”，在住建局指出的包括进一步落实降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施指引下，北上广深四个一线城市相继表态。目前来看四个一线城市在限购限贷、首付比例和贷款利率等方面仍然有相对较大的政策空间，此次相继表态后，后续一线城市的政策有望做出一定调整，释放改善型需求，打开政策放松的空间。政策调整自上而下，市场有望从一线城市开始企稳回升。此次政策的调整从政治局定调开始，住建局给予政策方向指引，进而各城市层面开始表态，我们预计后续因城施策政策力度或将进一步加大，特别是此前政策放松力度相对较松的一线城市和部分二线城市，打开政策空间后，凭借相对较好的经济基本面和相对较好的供需结构，市场有望率先企稳回升，市场热度或将从这些城市向周边三四线城市传导。 ⯁一周行情回顾：本周（2023/07/31-2023/08/06）申万房地产指数上涨3.20%，跑赢上证综指2.82pct，在各类板块中位列第5/31，恒生地产建筑业指数下跌 3.25跑输恒生综指1.63pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：*ST云城 （51.63%）、易居企业控股（51.02%）、京投发展（30.46%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：世茂集团（-76.02%）、雅居乐集团（-18.12%）、正荣地产（-15.38%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌1.09%，跑赢恒生综指0.53pct，在各类板块中位列第5/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：佳兆业美好（9.60%）、融创服务（7.44%）、建发物业（5.18%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：宝龙商业（-7.50%）、金科服务（-6.92%）、第一服务控股（-6.19%）。 ⯁地产市场监测：本周（2023/07/29-2023/08/04）30个大中城新房成交面积 222.31万平方米，同比下降23.86%，环比下降4.91%。15城二手房成交 面积146.03万平方米，同比下降6.36%，环比下降7.35%。监测16个重点城市库存面积18040.87万平方米，环比下降0.14%，去化周期103.55周，较上周缩短2.42周。上周（2023/07/24-2023/07/30）100大中城市土地供应建面3131.37万平方米，同比下降34.58%，环比上升14.84%；土地成交建面1816.11万平方米，同比下降51.64%，环比下降21.55%；供需比上升为1.72，溢价率为4.87%。 ⯁房企融资情况：本周（2023/07/29-2023/08/04）房企境内新发债总额为 75.50亿元，同比下降24.20%，环比下降6.51%；债务总偿还量为147.07 亿元，同比上升54.99%，环比上升10.36%；净融资额-71.57亿元。 ⯁风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾5 2.一周行情回顾8 2.1房地产板块8 2.2物业板块8 2.3重点公司公告9 3.地产市场监测11 3.1新房成交数据11 3.2二手房成交数据11 3.3土地市场情况12 3.4库存及去化14 4.房企融资情况15 4.2房企融资详情15 4.3房企信用情况16 风险因素16 图表目录 图表1：本周政策回顾5 图表2：本周房地产板块行情走势（%）8 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）8 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）8 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）8 图表6：本周物业板块行情走势（%）9 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）9 图表8：本周物业股涨幅前7名（%）9 图表9：本周物业股跌幅前10名（%）9 图表10：本周重点公司公告9 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速11 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）11 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）11 图表14：2023年6月新建住宅价格和同比及环比增速11 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速12 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）12 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）12 图表18：2023年6月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）12 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速12 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速12 图表21：100大中城土地供需比（倍）13 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比13 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率13 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率13 图表25：15城库存面积及去化周期14 图表26：一线城市库存面积及去化周期14 图表27：二线城市库存面积及去化周期14 图表28：三线城市库存面积及去化周期14 图表29：重点城市库存和去化周期情况14 图表30：境内新发债规模及同比增速15 图表31：债务偿还规模及债务净融资规模15 图表32：房企债券相关公告15 图表33：房企债券发行详情15 图表34：房企最新负面事件16 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 北京市住建委：抓好贯彻落实更好满足刚性和改善性住房需求。7月29日晚，北京市住建委表态，将认真学习领会中央政治局会议精神，按照倪虹部长在企业座谈会上的讲话要求，在市委、市政府领导下，坚持稳中求进工作总基调，结合北京房地产市场实际情 况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。 上海：继续巩固房地产市场企稳回升态势大力支持刚性和改善性住房需求。上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局召开专题会议，认真学习领会7月24日中央政治局 会议和近期一系列重要会议精神，研究部署下阶段全面推进“两旧一村“改造等民心实事工程。市住房城乡建设管理委、市房屋管理局将在市委、市政府领导下，坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进上海房地产市场平稳健康发展。 广州：将尽快推出有关政策措施满足刚性和改善性住房需求。广州日报记者从广州市住房和城乡建设局获悉，广州市住房和城乡建设局将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展 深圳：更好满足居民刚性和改善性住房需求扎实推进保交楼工作。深圳市住房建设局按照倪虹部长在企业座谈会上的讲话要求，在市委、市政府领导下，以及上级有关部门指 导下，结合深圳市房地产实际情况，会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作，切实维护房地产市场秩序促讲深圳市地产市场平稳健康发展。 政策解读： 四大一线城市相继表态，有望打开政策放松空间。政治局会议指出“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”，在住建局指出的包括进一步落实降低购买首套住房 首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施指引下，北上广深四个一线城市相继表态。目前来看四个一线城市在限购限贷、首付比例和贷款利率等方面仍然有相对较大的政策空间，此次相继表态后，后续一线城市的政策有望做出一定调整，释放改善型需求，打开政策放松的空间。 政策调整自上而下，市场有望从一线城市开始企稳回升。此次政策的调整从政治局定调开始，住建局给予政策方向指引，进而各城市层面开始表态，我们预计后续因城施策政 策力度或将进一步加大，特别是此前政策放松力度相对较松的一线城市和部分二线城市，打开政策空间后，凭借相对较好的经济基本面和相对较好的供需结构，市场有望率先企稳回升，市场热度或将从这些城市向周边三四线城市传导。 1.2地产政策回顾 中央政策层面：本周中央政治局会议提出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策；国家税务总局发布《支持协调发展税费优惠政策指引》，涉及多条房地产相关内容；住建部召开企业座谈会，提出要继续巩固房地产市场 企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。 地方政策层面：北京明确住房公积金缴存比例，南京提高公积金缴存基数并调整提取政策，佛山提高公积金贷款额度，贵阳、南宁与焦作等地调整“商转公”贷款管理政策，哈尔滨开展存量房“带押过户”贷款业务。 日期 发布地区 内容 07/30 合肥 7月28日下午，省委常委、市委书记虞爱华主持召开专题会议，研究谋划全市房地产工作。鉴于合肥城区房地产市场依然存在“两个摇号”的良好态势，即房企在肥竞拍土地需要摇号、市民在部分区域购房需要摇号，会议明确要抓紧完善以下工作举措：大胆稳妥推进商品房“现房销售”试点，着力抓好蜀山区和包河区各一个试点项目；为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价；“城中村”改造是公益性项目，并非营利性工程，大胆探索土地供应“定向挂牌、协议出让”；大力推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式，尽全力让市民在安置上更早更快更灵活；试行取消商品房的楼层差价率限制，把定价权交给市场；试行车位、车库与商品房同步办理预售许可证，但严禁捆绑销售；探索房地产项目地下车库整体验收合格，即可办理预售许可证，此举有利于提高地库建设质量，防止赶工期造成地库漏水等问题；落实“全程代办”，全面推进“拿地即开工、开工即开建、交房即交证”；坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，运用“竞品质”机制，探索竞争性谈判出让方式，优先考虑“四没有”的优质房企：即没有项目“烂尾”、没有项目有“保交楼”任务、没有物业管理出问题、没有项目工程质量问题；要以严密制度加强商品房预售资金共同监管，严防资金挪用。 07/30 河南延津 7月28日，延津县发布《延津县人民政府关于印发进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》。通知提出，支持改善性购房需求。大力支持居民改善性住房需求，通过“以旧换新”“以小换大”等方式购买改善性新建商品住房，持续完善“带押过户”业务流程，在住房按揭贷款、网签备案和不动产登记手续办理等方面提供便利。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买新建商品住房，银行金融机构执行首套房贷款政策。延津县