2026年上半年泰国物流房地产市场

2026年上半年，泰国现成仓库市场表现稳健，主要得益于强劲的出口增长、制造业扩张以及持续的物流活动。新增72,610平方米的仓库空间使总供应量增至669万平方米，已占用空间上升至604万平方米，全国占用率提升至90.2%。租赁活动健康，吸纳261,581平方米租赁面积，净吸纳量为147,946平方米，平均租金小幅上涨至每平方米每月163.1泰铢。

市场概览

• 外部需求强劲：出口额同比增长17.8%，达到951亿美元，主要受高科技制造产品驱动，特别是电子和电器产品。计算机零部件和配件增长45.4%，电信设备、电器分别增长140.1%和19.6%。进口活动同步增加，资本货物和原材料及中间品分别增长18.9%和45.6%。
• 经济提速：2026年第一季度GDP同比增长2.8%，私人消费、政府支出和私人投资分别增长3.2%、3.4%和10.1%。固定资本形成总额环比增长1.1%，库存周期连续第二个季度处于积累模式。
• 交通仓储业增长：2026年第一季度同比增长3.6%，航空运输服务增长4.6%，陆路和管道运输增长2.9%，仓储和物流支持活动增长4.5%，邮政和快递服务增长12.0%，水运下降1.0%。
• 库存周转改善：2026年第一季度出口额达1000亿泰铢（环比增长），显著逆转2025年第一季度的库存减少，反映企业为未来订单做准备，推动仓储需求。

供应分配

• 总可租赁面积669万平方米，环比增长1.1%，同比增长3.0%。新增供应主要来自曼谷都会区（BMR）、东部经济走廊（EEC）和中部地区，其中BMR占44.4%，EEC占39.8%，中部地区占15.5%。
• 未来供应：2026年下半年将有131,582平方米仓库建设中，大部分已预先承诺。2027年BMR、EEC和中央地区还将有294,853平方米竣工，未来供应总量将达426,435平方米，其中BMR和EEC分别占42.5%和41.1%。

需求动态

• 出租率提升至90.2%，新完工仓库供应得到市场有效吸收。出口增长带动对出口供应链仓储需求，工业产品引领出口，计算机零部件和电气控制板增长显著。
• 仓储市场吸纳面积261,581平方米，净吸纳量147,946平方米，EEC和BMR为主要驱动。进口增长推动对仓储和物流设施需求，特别是电子和机械产品进口增长强劲。
• 主要市场出租率：BMR为94.0%，EEC为85.1%，中部地区为92.1%，均同比和环比增长。

租金

• 平均租金小幅上涨至每平方米每月163.1泰铢。BMR和EEC租金最高，分别为164.4泰铢和165.2泰铢，EEC增长强劲。中央区域租金为154.7泰铢，其他区域为124.0泰铢。
• 租赁结构显示区域差异，最低租金要求相对稳定，最高租金要求基本未变，中央区除外。

回顾与展望

• 物流市场进入扩张加速阶段，需求动态超越贸易周期性反弹，受制造业活动复苏支撑。仓库需求日益融入生产周期，库存积压回升和生产投入进口表明制造商正在重建库存。
• 供需平衡良好，空置率90.2%，新增供应被有效吸收。仓库设施发挥上游生产基础设施作用，提供库存缓冲和运营灵活性。
• 租金增长相对温和，市场处于健康均衡状态。开发商偏爱分期开发和已预售项目，反映对基础需求的增长信心。
• 未来市场走向将取决于制造业投资的可持续性，而非短期贸易波动。制造业指标（投资、库存行为、工业生产）作为仓库表现的前瞻性指标，其可靠性已超过单纯贸易流量。