2025年上半年，泰国物流地产市场因宏观经济逆风而降温。总体现成仓库（RBW）供应同比增长1.2%，达到649万平方米，但净吸纳量锐减至20,335平方米，较2024年下半年的151,000平方米大幅下降。租赁决策延迟，受消费疲软和成本上升影响。平均租金上涨0.8%，达到每月161.5泰铢/平方米，但主要反映房东定价策略而非需求强劲。
泰国经济上半年增长3.0%，但私人消费减速，政府支出下降，库存积压，显示潜在疲软。出口增长强劲但提前释放，因美国关税调整。需求保持脆弱，电子商务物流提供部分支撑，但整体市场处于谨慎持有状态。
市场概况
2025年第二季度，泰国经济增长2.8%，较第一季度的3.2%放缓。上半年GDP增长3.0%。支出端，私人消费和政府消费支出均下降，但固定资本形成增长5.2%。出口同比增长12.3%，进口增长放缓至6.4%。通胀持续负增长，食品和能源价格下降。生产端，农业增长6.1%，非农业增长2.7%，服务业萎缩3.8%。工业经济局数据显示，生产指数上升，但库存指数上升，显示生产增速快于需求，库存积压。
供应
现成仓库总供应量达649万平方米，同比增长1.2%。新增供应主要来自春武里和沙武塔尼府，35%为现有项目扩建。新增供应持续低于10万平方米，显示开发商策略谨慎。曼谷都市区占比44.7%（290万平方米），同比增长2.2%；东部经济走廊（EEC）占比38.9%（253万平方米），同比增长5.6%。未来供应167,138平方米，仅占当前库存的2.6%，曼谷都市区占比55%，EEC占比45%。
需求
租赁活动急剧减弱，总吸纳量下降7.4%至286,839平方米，空置面积上升68%至266,503平方米，净吸纳量降至20,335平方米。租户采取观望态度，扩张计划推迟。整体空置率微降至85.8%。区域趋势分化：EEC空置率下降至80.1%，受新供应和贸易活动疲软影响；曼谷都市区空置率微降至90.6%，仍具韧性；中部地区空置率上升至86.5%，受稳定供应和国内消费支撑。电子商务物流需求放缓，制造业需求疲软，库存积压显示过剩而非增长。
租金
平均要价租金上涨0.8%至每月161.5泰铢/平方米，主要来自新项目，多数现有项目租金稳定。EEC和中部地区要价租金分别上涨1.3%至164和154泰铢/平方米，曼谷都市区上涨0.2%至163泰铢/平方米。租金区间差异较大，最低租金约110-120泰铢/平方米，最高租金曼谷都市区230泰铢/平方米，EEC 210泰铢/平方米，其他地区135泰铢/平方米，中部地区最高要价升至182泰铢/平方米。
展望
2025年将保持整合状态。空置率缓慢下降，租赁活动低迷，决策周期延长。短期租金稳定，但有效租金可能下降。市场处于持有状态，等待宏观经济改善。下半年面临持续逆风：国内消费疲软，库存积压可能引发生产放缓，全球贸易波动影响EEC。供应有限将缓解空置率下降，房东可能维持要价租金但增加优惠，有效租金受压风险增加。中长期基本面稳固，泰国作为区域制造基地、连通性和政府激励支持投资，但短期复苏依赖宏观稳定。需关注家庭消费趋势、贸易政策波动、库存周期和行业韧性。
