深圳市场
- 供应与需求：2026年上半年深圳新增供应量放缓至29.8万平方米，为2015年供应高峰以来的最低值。市场需求向好，剔除头部企业回迁影响后，净吸纳量达37.5万平方米，同比微增，为近五年高值。一季度寻租活跃带动二季度成交，上半年成交量表现抢眼。
- 空置率与租金：空置率上升1.9个百分点至24.2%，甲级空置率升至26.7%。受供应增加及租户流失影响，“以价换量”策略延续，平均租金环比下跌6.0%。
- 需求结构：科技消费品（19.8%）和TMT（19.7%）引领需求，电商（约20%）和人工智能（约20%）需求增长。金融（15.4%）和专业服务（10.2%）需求稳定。
- 租赁来源与类型：本地企业占比约60%，内资企业需求小幅提升。搬迁需求占比64.0%，升级型搬迁占比超50%。中小企业成交占比超50%，万平方米级超大宗交易同比增长。
- 区域分布：近50%需求集中于非核心区（西丽、坂田、梅林、水贝），前海净吸纳量同比上升13.3万平方米。
- 2026年市场：无新增供应，空置率环比下降0.3个百分点至4.4%，净吸纳量3.1万平方米。餐饮需求占比达48.0%，创历史新高，简餐（30%）和茶饮（20%）为主力。零售中服饰（12%）居首，电子产品受“以旧换新”政策推动跃居第二。体验业态中美容保健（7%以上）稳定，娱乐类（5%）快速升温。首店经济成为核心抓手。
仓储物流市场
- 供应与需求：新增供应23.4万平方米，需求结构性分化，保税仓空置率阶段性抬升，半导体、新能源等制造业企业租赁需求集中于非保税高标仓，净吸纳量4.7万平方米。
- 空置率与租金：空置率上升3.3个百分点至25.1%。部分保税项目租金下调，“以价换量”为主调，平均租金环比下降4.9%至每月每平方米44.7元。
东莞市场
- 供应与需求：供应高峰87.5万平方米，总体供应量大导致空置率上升7个百分点至16.6%。需求多元化，机器人和3D打印、零食零售、跨境电商等净吸纳量32万平方米。
- 租金：“以价换量”延续，平均租金环比下跌4.8%至每月每平方米41.1元，跌幅同比走扩，虎门港片区调整幅度显著。
惠州市场
- 供应与需求：新增项目17.5万平方米，去化良好。一二季度需求分化，二季度需求回暖，单季净吸纳量24.1万平方米。受新增供应及退租影响，空置率上升11个百分点至26.3%。
- 租金：高空置压力下多个项目大幅下调租金，平均租金环比下降10.1%至每月每平方米28.9元。“以价换量”效果显著，新增需求主要来自家电第三方物流和制造业存储。
大宗交易市场
- 活跃度与特征：交易笔数同比增长86.0%，总成交金额66.5亿元，呈现“交易笔数多、单宗规模小”特征。
- 物业类型：办公楼（约40%）和工业物业（30%）为主力，工业物业成交频次最高。商业、公寓、住宅及酒店亦有成交。
- 交易方式：法拍类不良资产投资热度上升，共8宗，工业物业占半数，资产型交易占比达52%。
- 市场主体：卖方以房地产企业为主（81.5%），买方以区属国资平台和社区股份合作公司为主，投资标的涵盖核心区优质办公、在建公寓及高性价比工业、商业法拍物业。
