华润万象生活2026年半年报点评：业绩增长稳健，商管优势持续兑现

2026年半年报点评：业绩增长稳健，商管优势持续兑现 2026年08月31日 证券分析师姜好幸执业证书：S0600525110001jianghx@dwzq.com.cn证券分析师刘汪执业证书：S0600526030001liuwang@dwzq.com.cn 买入（维持） ◼事件：8月28日，公司发布2026年中期业绩公告。2026H1实现营业收入92.17亿元，同比+8.1%；实现归母净利润22.39亿元，同比+10.3%；实现核心净利润22.29亿元，同比+10.8%。 市场数据 ◼核心利润稳步增长，商业航道占比提升驱动盈利改善：2026H1公司实现收入92.17亿元，同比+8.1%；毛利率38.0%，同比+0.9pct；销售及管理费用率同比上升0.4pct至6.7%，主要是由于物管市拓激励集中兑现及新分租项目推广增加；核心净利润22.29亿元，同比+10.8%，利润增速高于收入增速，主要得益于高毛利商业航道收入占比提升。 收盘价(港元)40.42一年最低/最高价36.14/51.15市净率(倍)5.16港股流通市值(百万港元)92,258.65 ◼购物中心经营优势进一步强化，第三方拓展打开中长期增长空间：2026H1，公司购物中心收入26.10亿元，同比+15.2%，毛利率维持78.7%高位，其中第三方购物中心收入占购物中心收入的比重、第三方购物中心税前利润占购物中心税前利润的比重分别为35.4%和28.5%，同比分别+4.7pct、+4.6pct，轻资产输出能力持续兑现。2026H1零售额1485亿元，同比+21.7%，可同比+10.2%，显著跑赢社零增速；业主租金171亿元，同比+15.8%，可同比+6.6%，经营利润率68.9%，同比+0.7pct，经营业绩持续改善。2026H1写字楼业务收入10.89亿元，同比+8.6%，毛利率同比提升1.0pct至38.7%，规模与盈利能力保持韧性增长。 基础数据 每股净资产(元)6.77资产负债率(%)45.98总股本(百万股)2,282.50流通股本(百万股)2,282.50 相关研究 ◼物业航道增长稳健，基础物管提效与城市非居扩张形成支撑：2026H1，公司物业航道收入53.30亿元，同比+3.4%，毛利率18.3%，同比-0.5pct，主要受高毛利非业主及业主增值服务贡献下降影响。其中基础物业收入35.98亿元，同比+2.8%，毛利率16.9%，同比+0.3pct，成本精益管控及主动退出亏损项目推动基本盘盈利能力改善。城市非居业态收入10.35亿元，同比+9.0%，毛利率12.5%，同比-1.7pct，截至2026年6月末，非居在管面积1.4亿平方米，较年初+10.4%。 《华润万象生活(01209.HK)：2025年业绩点评：核心利润稳健增长，高分红价值持续兑现》2026-04-02 《华润万象生活(01209.HK)：商管价值持续释放，高分红护航长期成长》2026-02-11 ◼现金流保持稳健，维持100%核心净利润分红：2026H1，公司有效净现金流15.83亿元，核心净利润覆盖倍数为0.71倍，同比+0.02倍。截至2026年6月末，公司在手现金171.25亿元，较年初+8.4%。公司宣派中期股息每股0.586元，同时宣派特别股息每股0.391元，合计每股0.977元，同比+10.9%，继续实现核心净利润100%分红。 ◼盈利预测与投资评级：公司购物中心零售额及NOI稳健增长、第三方商管贡献提升，支撑盈利持续增长，我们基本维持2026-2028年归母净利润预测为43.99/48.74/54.06亿元，同比分别+10.8%/+10.8%/+10.9%，当前股价对应动态PE分别为18.1X/16.4X/14.8X，维持“买入”评级。 ◼风险提示：宏观经济与消费复苏不及预期风险，项目拓展及运营不及预期风险，行业竞争加剧风险。 免责声明 东吴证券股份有限公司(以下简称“本公司”)经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 本研究报告仅供符合中国证监会《证券期货投资者适当性管理办法》规定的专业投资者使用，且接收人须为本公司认定并建立服务关系的专业机构投资者使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，本公司及作者不对任何人因使用本报告中的内容所导致的任何后果负任何责任。本报告不面向普通投资者发布或传播。任何非专业机构投资者收到本报告后，应立即退回并销毁，不得依据本报告内容做出任何投资决策。 在法律许可的情况下，东吴证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。 市场有风险，投资需谨慎。本报告是基于本公司分析师认为可靠且已公开的信息，本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，也不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。 本报告的版权归本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。经授权刊载、转发本报告或者摘要的，应当注明出处为东吴证券研究所，并注明本报告发布人和发布日期，提示使用本报告的风险，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。未经授权或未按要求刊载、转发本报告的，应当承担相应的法律责任。本公司将保留向其追究法律责任的权利。 东吴证券投资评级标准 投资评级基于分析师对报告发布日后6至12个月内行业或公司回报潜力相对基准表现的预期（A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500指数，新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的），北交所基准指数为北证50指数），具体如下： 公司投资评级： 买入：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准在15%以上；增持：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于5%与15%之间；中性：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于-5%与5%之间；减持：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于-15%与-5%之间；卖出：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准在-15%以下。 行业投资评级： 增持：预期未来6个月内，行业指数相对强于基准5%以上；中性：预期未来6个月内，行业指数相对基准-5%与5%；减持：预期未来6个月内，行业指数相对弱于基准5%以上。 我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议。投资者买入或者卖出证券的决定应当充分考虑自身特定状况，如具体投资目的、财务状况以及特定需求等，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 东吴证券研究所苏州工业园区星阳街5号邮政编码：215021传真：（0512）62938527公司网址：http://www.dwzq.com.cn