财通房地产房企视角下的新政影响电话会纪要

一、核心政策解读及行业背景

• 新政延续2025年8月政策，核心为完善商品房从开发、融资到销售的基础制度，替代此前的高周转模式。
• 新政涉及两大核心文件：人民银行与金融监管总局171号文搭建新模式下金融支持框架；住建部、自然资源部与金融监管总局3号文完善销售监管与预售资金闭环。

二、新政对房企各环节的影响

• 土地端：新政要求开发贷不得介入土地款与契税，虽存在操作空间，但整体拿地难度提升。
• 销售端：新推行项目需现房销售，老项目可选现房或封顶后拿预售证，回款需到竣工备案，回款时间延后1-2年；期房仅可收定金（预计10%以下），销售端杠杆消失，下游施工单位垫资能力不足，建设资金需开发商自行筹措，为最大利空。
• 融资端：新政收紧资金抽逃问题，集团授信转向单盘主义，单盘有稳定现金流则可融资，该利好不足以抵消前述利空，整体政策对开发商为利空。

三、行业格局判断

• 国央企及民营现金流强、产品力优的房企可维持规模，小民营房企或逐步退出，后续将逐步形成存量房运营、优质项目合作拿地的模式。
• 拿地倾向于小体量、核心区、断供板块，土地出让节奏或偏向推出小面积、高容积率地块；地价或通过调整规划、容积率隐性下调，而非明降。
• 出险房企存量问题多已解决，但新项目需与其他主体合作，产品力、市场认知或已落伍，后续存量项目需通过打造产品重建市场信心。
• 现房与期房比例：初期拿地项目约1/3可期房，后续逐步减少，需政府单独审批期房申请；地方政府或通过城投公司参与拿地、适度放开土地付款节奏缓解房企压力。
• 定金与现房销售细节：现房销售定金预计10%以下，热门项目可能通过其他名目变相收费，但资金挪用难度大；现房销售时间因项目而异，大体无大突破，仅容积率低时可能缩短。
• 城市能级影响：房企优先选择高能级城市核心区断供板块，部分低能级城市若有刚性需求，仍有拿地机会，需具体城市分析。