财通地产：现房新政对行业及开发商的影响

现房销售新政于2026年8月28日正式发布并实施，没有过渡期。新政以建筑工程规划许可证为新老项目的划断分界点，意味着7月前拿地的项目可以正常预售，而8月及之后拿地的项目大多需要现房销售。这项重大制度改革直接影响房地产开发商的运营模式和资金回笼周期。

新政的核心变化之一是资金监管，开发贷、按揭贷款以及现房定金都需要全部进入监管账户，只有项目竣工交付后才能解除监管。这一变化导致项目内部收益率（IRR）可能从约18%降至6%左右，净利率也明显下滑。同时，按揭款后移至交房后发放，进一步加重了开发商的现金流压力，需要更强的资金管理能力。

现房销售新政将推动行业经历中长期供给侧出清，不同能级城市的受影响程度不同。高能级城市受影响相对较小，而低线城市由于摩擦成本较高，弱二线、强三线城市将面临较大的调整阵痛。长期来看，行业集中度有望提升，头部房企凭借更强的资金实力和风险管理能力，将更具竞争优势。

新政下，开发商端的投资机会主要集中于资金能力强、杠杆低的头部房企，尤其是央国企。这些企业虽然短期面临资金周转压力，但长期来看受益于更高的行业集中度。购房人端，新政大幅降低了新房烂尾风险，房贷年限延长至四十年可降低刚需月供，部分需求可能流向二手房市场，利好中介交易类公司。

新政推行过程中可能存在短期新房供给短暂断档的风险，因为房企拿地节奏将放缓。此外，需要关注地方政府与房企在土地政策上的磨合情况。若下半年房地产投资或销售不及预期，后续可能推出需求端的配套政策，例如调整房贷利率等，这些都需要持续关注政策动向。