兴证地产：我爱我家受益北上杭二手房成交

这份研报分析了二手房市场的结构性变化，指出2025年二手房成交占比提升至50%，未来仍有提升空间。报告重点分析了核心城市如北京、上海、杭州的二手房市场表现，其中北京、上海成交量分别增长14%、13%，杭州绝对量仍处高位但价格进入L型筑底阶段。同时，报告详细介绍了我爱我家在北京、上海、杭州的市场布局与市占率，以及公司2026年上半年归母净利润同比增长110%的业绩表现，主要受益于核心城市二手房成交量、市占率提升，佣金率及毛利率提升，新房业务风险已出清，资管业务表现亮眼。

当前二手房市场呈现结构性变化趋势，2025年二手房成交占比已提升至50%，未来有望进一步增长，参照海外市场通常在80%以上。核心城市二手房成交量同比增长9%，北京、上海分别增长14%、13%，杭州绝对量仍处高位但价格进入L型筑底阶段，显示核心城市率先企稳。这一趋势对我爱我家等布局核心城市的房企有利，其在北京、上海、杭州的市占率分别约15%、5.5%、30%，且上海市占率呈每年0.5-1个百分点的提升趋势，中长期目标分别为北京20%-30%、上海10%-15%。

研报重点分析了二手房市场的结构性变化、核心城市二手房市场表现、我爱我家的市场布局与市占率，以及公司业绩表现。在市场方面，报告指出二手房成交占比提升、核心城市成交量增长、价格筑底企稳等趋势；在我爱我家方面，报告详细介绍了其在北京、上海、杭州的市占率及提升目标，同时分析了公司2026年上半年归母净利润同比增长110%的业绩表现，主要受益于核心城市二手房成交量、市占率提升，佣金率及毛利率提升，新房业务风险已出清，资管业务表现亮眼。

当前核心城市二手房市场呈现量价分化趋势。成交量方面，2026年初至8月29日，核心城市二手房成交量同比增长9%，北京、上海分别增长14%、13%，杭州累计同比下滑但绝对量仍处高位。价格方面，杭州进入L型筑底阶段，而北京、上海价格相对稳定。这一现状显示核心城市率先企稳，为二手房市场复苏奠定基础。对我爱我家而言，其在北京、上海、杭州的市占率分别约15%、5.5%、30%，且上海市占率呈每年0.5-1个百分点的提升趋势，中长期目标分别为北京20%-30%、上海10%-15%，市场企稳对其市占率提升有利。

研报提示了以下风险：一是其他城市二手房市场拓展节奏待市场复苏，新房业务仍受整体成交缩量影响；二是资管业务收入确认方法调整导致营收短期下滑，需关注后续运营效率及毛利率表现。此外，报告还指出政策持续宽松或进一步支撑二手房需求，但核心城市二手房量价表现对我爱我家业绩弹性的影响仍需关注。这些风险提示提醒投资者关注市场复苏节奏、业务结构优化进展以及资管业务调整后的运营效率。