2026年第二季度，曼谷完成了多年来最大的办公空间交付量，新增五栋建筑约20.7万平方米，总库存环比增长3.2%至67.5万平方米。约39%的新空间在交付前已获预租，推动净吸纳量约7.6万平方米。尽管如此，供应增长仍超过需求，整体空置率环比下降1.3个百分点至76.4%。
市场平均租金环比上涨1.3%至每月858泰铢/平方米，主要反映新交付的优质空间进入市场，而非现有建筑的调价。
经济概况：泰国2026年经济增长预期改善，泰国银行将GDP增长预测上调至2.3%（此前为1.5%），主要受全球科技和人工智能周期驱动的出口及投资动力、400亿泰铢的政府补贴措施、以及中东冲突影响缓解等因素支撑。然而，增长仍不均衡，家庭支出受收入增长放缓和物价上涨压力影响，预计政府支持措施到期后将限制私人消费。通胀预计因供给侧压力暂时上升，随后随因素消退而缓解，2026年核心通胀预测维持在2.8%，2027年为1.4%。
供应情况：第二季度完成五栋建筑，新增约20.7万平方米，总供应量环比增长3.2%至67.5万平方米。约39%的新交付空间在交付前已获预租，其中One Bangkok Tower 5预租率达50%。绿色认证办公空间环比增长6.8%至29.5万平方米，占总供应量的44%。未来至2031年的待交付量仍达61.2万平方米，其中约56%正在建设中，下半年仍有19.7万平方米交付，因此年底供应压力仍存，但规模已大幅降低。
需求情况：受交付量推动，需求显著增长，吸纳量达13.4万平方米，净吸纳量约7.6万平方米，为近年来最强季度表现。但需注意，其中约8.2万平方米来自新交付建筑，现有库存吸纳基本持平至略降，空置空间仍高约5.8万平方米。绿色认证建筑吸纳量约9.2万平方米，净吸纳为正；非绿色认证建筑净吸纳量约-1.6万平方米，结构性转向优质认证空间的趋势进一步扩大。
市场动态：尽管需求强劲，但供应压力导致整体空置率环比下降1.3个百分点至76.4%。各等级空置率均下降：甲级77%，乙级74%，丙级79%。平均租金环比上涨1.3%至每月858泰铢/平方米，涨幅主要来自结构性因素，而非普涨。甲级租金上涨2.2%至每月1268泰铢/平方米，乙级上涨0.4%至每月864泰铢/平方米，丙级上涨0.1%至每月542泰铢/平方米。大部分现有建筑租金持平，预计房东将继续保持灵活的租赁条款。
区域动态：中央商务区（CBD）平均租金环比上涨0.7%至每月977泰铢/平方米，空置率下降0.6个百分点至75%。其中， ploenchit–chidlom–wireless区租金上涨0.3%至每月1075泰铢/平方米，空置率上升0.3个百分点至75%；nana–asoke–phrom phong区租金下降1.1%至每月898泰铢/平方米，空置率上升0.7个百分点至80%；silom–sathorn–rama IV区租金上涨3.0%至每月1018泰铢/平方米，空置率下降1.4个百分点至74%。非CBD市场平均租金环比上涨3.0%至每月693泰铢/平方米，空置率下降2.2个百分点至78%。其中，petchburi–rama IX–ratchada区租金下降0.4%至每月728泰铢/平方米，空置率下降1.6个百分点至82%；phaholyothin–viphavadi区租金上涨0.9%至每月723泰铢/平方米，空置率上升0.3个百分点至75%；bangna–srinagarindra区租金上涨8.4%至每月688泰铢/平方米，空置率下降9.3个百分点至67%。
市场趋势：对精装修和即租空间的需求增长，租户为降低前期资本支出和缩短项目周期。房东通过与设计建造公司合作或直接委派，提供全装修、即插即用解决方案，降低搬迁的财务和运营壁垒，成为吸引租户的重要工具。
回顾与展望：2026年第二季度标志着预期供应量的到来，五栋新建筑新增约20.7万平方米，尽管39%的空间预租，推动净吸纳量达近年来最高，但总体空置率仍下降，因新增供应超过需求。市场查询持续青睐具有现代规格和环保认证的高品质建筑，绿色认证物业表现强劲，非认证物业吸纳为负。可持续房地产正从“锦上添花”转变为跨国公司等租户的必要要求。展望未来，2026年下半年仍有约19.7万平方米交付，将维持较高空置率，租赁条件仍对租户有利至2027年。本季度新交付建筑的吸纳速度将是消化新空间的关键指标。2026年后，待交付量萎缩，空置率应逐步回升，以认证、高品质建筑引领。泰国经济前景改善为办公需求提供更支持性背景，但增长仍不均衡，商业信心虽恢复但仍低于中性水平，租户可能继续保持谨慎，更注重灵活性、成本效益和轻资本房地产解决方案。过去一年，非CBD区域需求增长尤为明显，但高品质CBD建筑也持续表现强劲，这并非全面脱离CBD，而是租户在CBD和非CBD市场均升级至更优质空间，随着更多高品质、现代规格建筑在CBD外以竞争性租金供应，对优质资产的需求正日益广泛，受益于CBD和非CBD的定位良好资产。
